關(guān)于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

趙政儒+魯晟迪

[摘要]2016年3月23日發(fā)布的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)從當(dāng)年5月1日起實(shí)施營改增。房地產(chǎn)業(yè)在營改增后的狀況備受關(guān)注。文章通過對比多家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司營改增前后的稅負(fù)狀況，分析得出營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，并提出針對性的意見和建議。旨在促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；建議

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711119

營改增以后，稅種的改變對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、利潤、發(fā)票管理等都產(chǎn)生了巨大影響。

1營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

最新實(shí)施辦法規(guī)定，將原有房地產(chǎn)業(yè)5%的營業(yè)稅改為增值稅，同時允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額：一般納稅人適用11%的增值稅稅率，小規(guī)模納稅人大多征收率為3%。面對這一重大的政策革新，我們分析了萬科、綠地、保利以及綠城2016年第三季度報表，從以下三方面做出分析。

11稅負(fù)方面的影響

營改增最直接的影響就是稅負(fù)的變化。2016年第三季度綠地繳納增值稅12158137萬元，比2015年同期（營業(yè)稅與增值稅之和）下降8178241萬元，稅負(fù)率降低131個百分點(diǎn)。此外，綠城、保利的稅負(fù)較2015年同期也有所下降，分別降低了243個和07個百分點(diǎn)。但相較之以上企業(yè)，萬科公司稅負(fù)較2015年同期卻上漲042個百分點(diǎn)。據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，小規(guī)模納稅人與采用簡易征收方式的一般納稅人（征稅率或稅率為3%）多數(shù)稅負(fù)下降；一般納稅人（稅率為11%）五成稅負(fù)增加。

其實(shí)，稅負(fù)的下降與否難有定論，主要是取決于企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)抵扣情況各有差異。營改增以前，房地產(chǎn)行業(yè)按銷售額的5%征收營業(yè)稅；而營改增以后，房地產(chǎn)業(yè)按銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)差額的11%來繳稅。單純從稅率講，增值稅稅率較營業(yè)稅有所上升；但營業(yè)稅是按營業(yè)額全額征收，而增值稅則按銷項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)差額計征。因此，能否獲得進(jìn)項(xiàng)的抵扣成為其中的關(guān)鍵。

下面，我們用“無差別平衡點(diǎn)”來分析此現(xiàn)象。假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入為X，進(jìn)項(xiàng)稅額為Y，進(jìn)項(xiàng)稅額稅率適用17%：

第一，對增值稅一般納稅人而言，營改增前后稅負(fù)相等時，X和Y關(guān)系如下：

因此，進(jìn)項(xiàng)稅額大于營業(yè)收入的3379%時，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)才可能有所減輕。

第二，針對小規(guī)模納稅人及采用簡易征收方式的一般納稅人：

5%X>3%X/（1+3%）是恒成立的

因此，對小規(guī)模納稅人及簡易征收方式的一般納稅人而言，營改增后稅率一定是下降的。

12利潤方面的影響

增值稅作為價外稅，從核算角度來講對企業(yè)利潤并無影響。但在營改增實(shí)施背景下，稅率的突然改變以及議價能力的限制，客觀會造成部分企業(yè)經(jīng)營狀況的變化。從我們分析的各企業(yè)2016年第三季度的數(shù)據(jù)來看，萬科、綠地分別較2015年同期利潤率上漲153個、219個百分點(diǎn)，綠城的利潤率也有所上升；而保利的利潤率較2015年同期則下降了182個百分點(diǎn)。

營改增影響利潤的一個直接原因是納稅金額的變動會引起利潤扣除額的增減，由于企業(yè)稅負(fù)升降不定，所以利潤的影響也難有定論。在此，我們可以進(jìn)行一個簡單的測算：

營改增之前房地產(chǎn)業(yè)凈利潤計算如下：

凈利潤1=（營業(yè)收入-成本-營業(yè)稅–城建稅-教育費(fèi)附加）×75%

城建稅+教育稅附加=10%×營業(yè)稅

營改增之后房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤：

凈利潤2=（營業(yè)收入-成本-增值稅-城建稅-教育費(fèi)附加）×75%

城建稅+教育稅附加=10%×增值稅

整理易得，營改增以后：

Δ凈利潤=凈利潤1-凈利潤2=（1+10%）（營業(yè)稅-增值稅）×75%

聯(lián)系稅負(fù)的測算結(jié)果，當(dāng)營業(yè)稅與增值稅額相等時，即 Y/X=3379%，營改增前后房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤不變；當(dāng)營業(yè)稅額大于增值稅時，即 Y/X﹥3379%，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤增加；當(dāng)營業(yè)稅額小于增值稅時，即 Y/X<3379%，房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤降低。

13經(jīng)營管理方面的影響

據(jù)相關(guān)調(diào)查，認(rèn)為營改增對經(jīng)營管理有較大影響的企業(yè)約有444%。主要影響歸結(jié)為以下三點(diǎn)。

第一，發(fā)票管理難度加大。營改增以后，增值稅專用發(fā)票的管理對于企業(yè)來說至關(guān)重要。而其辦理程序復(fù)雜，保管數(shù)量加大，對財務(wù)人員提出了較高的要求。

第二，產(chǎn)品定價難度較大。營改增顛覆了產(chǎn)品的定價模式，價稅分離導(dǎo)致營業(yè)收入下降，產(chǎn)品的價格構(gòu)成需要重新調(diào)整。新的標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)企業(yè)的定價能力及方式提出了更高的要求。

第三，營銷策略選擇難度上升。營改增后，房地產(chǎn)業(yè)受銷售范圍擴(kuò)大、混合銷售稅率不同等情況的影響，營銷方案需相應(yīng)改變。如，同為家具、家電類商品，隨精裝房一并銷售時，進(jìn)項(xiàng)稅可按17%抵扣，銷項(xiàng)稅按11%計算；若隨房地產(chǎn)企業(yè)促銷活動時贈送，進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)稅額都適用17%的稅率。因此，營銷策略不同，最終的納稅金額也隨之改變。

2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增的策略建議

（1）加強(qiáng)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣環(huán)節(jié)的管理。自營改增后，企業(yè)有效避免重復(fù)納稅的前提是有較多的抵扣項(xiàng)。因此，企業(yè)通過加大進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣降低稅負(fù)是一個重要方法。房地產(chǎn)業(yè)的很多原料是由小規(guī)模供應(yīng)商提供，取得增值稅發(fā)票較為困難；另外，房地產(chǎn)企業(yè)很多原料增值稅目前采用簡易辦法征收，在抵扣時也會造成困難；人工則多直接雇用建筑工人，人工費(fèi)用很難取得增值稅發(fā)票。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在購進(jìn)原材料時應(yīng)該更多考慮一般納稅人。另外，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣有嚴(yán)格的時間要求，需要及時進(jìn)行抵扣認(rèn)證，房地產(chǎn)的生產(chǎn)周期較長，需要處理好抵扣認(rèn)證工作。

（2）注重成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)成本主要有土地采購、建筑安裝及財務(wù)成本等。土地采購成本在不同城市之間差距懸殊。北上廣深等一線城市住宅用地成本都在數(shù)萬元每平米，但二線城市土地在萬元左右。建筑安裝成本主要由原材料和人工費(fèi)用組成，原料與人工費(fèi)用在全國范圍內(nèi)差距不大，在交通運(yùn)輸極為發(fā)達(dá)的今天，原料與勞務(wù)成本完全可以突破空間限制。財務(wù)費(fèi)用隨著國內(nèi)信貸、上市融資、票據(jù)等融資渠道的拓寬不斷降低。因此，房地產(chǎn)行業(yè)主要的成本還是土地采購成本。在稅收方面，房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤主要還應(yīng)從增加土地成本抵扣來考慮。

（3）健全財務(wù)制度，規(guī)范經(jīng)營行為。房地產(chǎn)企業(yè)在施行營改增之后，各種增值稅發(fā)票可以起到抵扣的目的。在實(shí)際經(jīng)營中，房地產(chǎn)企業(yè)必須對原料供應(yīng)商以及勞務(wù)提供者進(jìn)行篩選，以保證增值稅發(fā)票的獲?。槐仨毟由髦氐貙Υl(fā)票，減少遺失或無法抵扣給企業(yè)帶來的大量損失。房地產(chǎn)企業(yè)在境外的建筑服務(wù)和工程監(jiān)理服務(wù)免征增值稅，因此有規(guī)模進(jìn)行全球化發(fā)展的企業(yè)可以拓寬自己在空間上的業(yè)務(wù)范圍，利用稅收政策優(yōu)惠發(fā)展自己。

3總論

房地產(chǎn)行業(yè)開始施行營改增以來，不同房地產(chǎn)企業(yè)的同期稅負(fù)增減不一，這表明企業(yè)的經(jīng)營管理與具體的業(yè)務(wù)開展對稅負(fù)也有舉足輕重的影響。據(jù)國家稅務(wù)總局披露，5月1日全面實(shí)施營改增后，5～7月全國累計減稅達(dá)1260億元。因此總體基本實(shí)現(xiàn)稅負(fù)只減不增，而具體的情況則需要企業(yè)因地制宜進(jìn)行籌劃。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫作林“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)和凈利潤的影響及建議[J].財會月刊，2015（31）

[2]謝嚴(yán)“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃的影響[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2015（6）：15

[作者簡介]趙政儒（1996—），女，山東膠州人，大學(xué)本科在讀，會計專業(yè)；魯晟迪（1996—），男，江蘇海門人，大學(xué)本科在讀，會計專業(yè)。