房地產(chǎn)調(diào)控必須三管齊下

張銳

將住房問題置于人民群眾不滿意以及政府工作不足的首位，緊湊珍貴的1.8萬字，竟拿出專門的段落談住房住居難題，并再次強調(diào)住房的住居屬性，繼而提出了分類調(diào)控、發(fā)展公租以及推進(jìn)棚戶區(qū)住房改造等系列政策思路，李克強總理的《政府工作報告》對房地產(chǎn)調(diào)控的重視不言而喻。可以預(yù)見，整個2017年，針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策不會放松，并能夠看到實質(zhì)性成效。

毫不手軟地打壓投機資本

“房子是用來住的、不是用來炒的”，這一精辟的論斷在《政府工作報告》中再一次得到了強調(diào)與彰顯，其著眼點除了突出住房的住居屬性外，也將住房消費需求與投機炒作需求嚴(yán)格區(qū)分開來，同時更隱含著抑制炒房沖動與打擊投機資本的政策深意。

應(yīng)當(dāng)看到，過去一年一線城市與部分二線城市房價的輪番大幅飆漲實質(zhì)就是在過度寬松的金融條件下投機資本借助高杠桿率瘋狂驅(qū)動的直接結(jié)果。這種過度投機不僅制造了房地產(chǎn)的價格泡沫（價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過真正的價值）和數(shù)量泡沫（供給大大超過真實的需求），而且導(dǎo)致了土地、信貸以及住房供求的錯配。更為重要的是，投資、投機住房已經(jīng)成為快速致富的捷徑與少數(shù)人牟取暴利的工具，資本不斷地興風(fēng)作浪，整個社會“去實業(yè)”“去制造”的選擇性趨向愈漸強化，實體經(jīng)濟在“重房地產(chǎn)化”氛圍的籠罩下日益感到生存的艱難，長此以往，將可能葬送我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的成果與改革性紅利。

必須明確，始自2016年10月的本輪房地產(chǎn)調(diào)控雖然讓一線城市與部分熱點城市的房價停止了上漲的腳步，但并不意味著投機資本已經(jīng)休眠，反而它們隨時會應(yīng)機而動。在此，有幾個新聞信息特別值得關(guān)注。一是由于重慶市房價在2010年至2015年內(nèi)漲幅跑輸全國100個主要城市的10個百分點，資本聞訊后自去年11月起蜂擁進(jìn)入重慶，導(dǎo)致該市商品房成交面積一周超過了之前一個月的成交量，最終倒逼當(dāng)?shù)卣雠_調(diào)控政策。二是在北上廣深四個一線城市中，去年廣州房價漲幅最小，但今年前兩月該市房價卻孤身竄漲，全市僅2月份商品房成交套數(shù)就超過了往年的一倍之多。三是因合肥市政府重啟限購，導(dǎo)致當(dāng)?shù)貥鞘谐霈F(xiàn)拐點，二手房價格下跌加速，于是有業(yè)主向政府集體抗議，呼吁救市，而這些業(yè)主恰好就是在高位時買進(jìn)并試圖在今后幾年“倒手轉(zhuǎn)賣”的多套房產(chǎn)購買者，對此，《人民日報》給出的結(jié)論是，政府不應(yīng)救市。很顯然，投機資本正貪婪地盯著市場，而且一旦有機會，它們就會更加肆無忌憚地興風(fēng)作浪。

不錯，基于避險和增值考慮，部分人將房產(chǎn)作為投資工具無可厚非，但在土地與房產(chǎn)本身就為稀缺資源的前提下，少數(shù)個體試圖占有更多的部分本身就不公平，而且還運用少量資本進(jìn)行博大性游戲進(jìn)而吹大房市泡沫并向金融體系傳導(dǎo)諸多風(fēng)險，其擾亂市場之舉就應(yīng)得到棒喝，正如央行副行長易綱在“兩會”期間接受采訪時所言，央行決不會讓有意無意產(chǎn)生風(fēng)險的機構(gòu)和主體占到便宜。特別要強調(diào)的是，國家先后對房地產(chǎn)進(jìn)行了多輪調(diào)控，但幾乎每次調(diào)控的結(jié)果都是房價以更大幅度地上漲，投資資本總是笑在最后，而這一次同樣如此。可以說，目前投機資本與監(jiān)管政策已經(jīng)進(jìn)入明顯的博弈狀態(tài)，它們在押賭政府的決心與耐心，準(zhǔn)備著再一次笑看調(diào)控政策的失敗，也準(zhǔn)備著再一次地在市場上縱橫捭闔。

因此，對于投機資本的打擊，監(jiān)管層應(yīng)當(dāng)毫不手軟，而且出拳要重，下手要狠。首先，要全面抑制所有城市房價的上漲幅度，明確各地年度最高漲幅，并將此納入地方政府的政績考核范疇，而且那個城市的房價出現(xiàn)非正常上漲，政策火力就迅速地進(jìn)行集中性打壓，以此強力封閉投機資本的牟利空間。其次，金融機構(gòu)對三套房（含三套房）以上銀行停止供貸，一線與熱點城市禁止購買三套以上住房，同時將二套房貸期限從最長30年縮短到20年，以此加大投機資本的機會成本。再次，要開征資本利得稅和遺產(chǎn)稅，在交易環(huán)節(jié)增大投機資本的支付成本，同時糾正投機者一人得利、世代享福的畸形財產(chǎn)觀。最后，為了精確快捷地跟蹤投資資本的動向，必須盡快建立起全國性的房地產(chǎn)信息平臺，將擾亂市場的各種投機行為作為“黑名單”公布于眾，并給予不同期限的禁止入市處罰。

力推三四線城市“去庫存”

按照《政府工作報告》，加快推動三四線城市的“去庫存”步伐應(yīng)當(dāng)是今年房地產(chǎn)調(diào)控的重中之重。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截止去年末商品房待售面積69539萬平方米，比上年末減少2314萬平方米。成績固然不小，但必須承認(rèn)的是，“去庫存”的效果主要發(fā)生在一二線城市，目前三四線城市商品房庫存量依然占到了全國的80%，釋放壓力定然不小。

作為一種反思，過去一年雖然一線城市與部分二線熱點城市的“去庫存”令人樂觀，但這種依靠房價上漲從而達(dá)到“去庫存”的方式的確不可取。與一二線城市的家庭收入較高且居民購買力較強的客觀現(xiàn)實不同，三四線城市的購房者絕大多數(shù)是當(dāng)?shù)厥忻窕蛘咿r(nóng)民，很多家庭只有工薪收入和種地所得，購買能力非常有限，甚至不少農(nóng)戶需要借債才能夠購房；同時目前三四線城市購房需求也主要發(fā)生在自住層面。正是如此，推動三四線城市的房地產(chǎn)“去庫存”，首先必須以房價不上漲為基本前提，否則就會反過來抑制最終購買需求，而且三四線城市并無一二線城市的后續(xù)購買力跟進(jìn)，庫存的壓力將會變得越來越大。

防止三四線城市房地產(chǎn)復(fù)制一二線城市“去庫存-房價上漲”的因果軌跡，最主要措施就是對當(dāng)?shù)氐牡貎r與房價漲幅進(jìn)行定量性限制，同時嚴(yán)防投機資本進(jìn)入三四線城市進(jìn)行過度炒作。對于到三四線城市購房超過三套以上的非本地居民可臨時開證高額交易稅，與此同時，要配合開展嚴(yán)厲打擊違規(guī)開發(fā)、經(jīng)營專項行動，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)開發(fā)、經(jīng)營活動進(jìn)行集中整治，依法嚴(yán)厲打擊違規(guī)銷售、虛假廣告宣傳、哄抬房價、囤積房源、捂盤惜售等違法違規(guī)行為。

封堵的同時更應(yīng)該導(dǎo)入更多的新能量來助推三四線城市“去庫存”。本著因城施策的原則，貨幣政策可以針對三四線城市給予適當(dāng)放松，比如將在三四線城市購買首套以及二套住房的按揭貸款首付比例下調(diào)到10%，同時在居民貸款利率方面給予更大的優(yōu)惠，讓購房者能夠以盡可能低的信貸獲取成本進(jìn)入市場，以此激活為數(shù)不小的購買增量。當(dāng)然，信貸政策在執(zhí)行過程中可靈活多變，比如“去庫存”難度較大的地方寬松時限可以放長一些，難度小的地方可以縮短一點，房價高一點的地方可長一些，低的城市可以考慮短一些。

必須明確，三四線城市的房產(chǎn)庫存量并不意味著居住性的剛性需求已經(jīng)達(dá)到飽和，相反，由于供需結(jié)構(gòu)的錯配，許多三、四線城市的需求并未能得到滿足，比如供給端定位過高，戶型面積過大等。為此，監(jiān)管層應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)開發(fā)商在戶型設(shè)計、面積規(guī)劃等房屋使用價值方面更多地貼近市場需求。對于存量房產(chǎn)，政府可以考慮類似購買服務(wù)的方式，接盤其中部分并將其視作保障房的類型出售給所需人群。另外，中央政府與地方政府可以分別建立“農(nóng)民回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)專項基金”，將基金支持與創(chuàng)業(yè)、購房兩個標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合起來考慮，培植新的購房力量；與此同時，要實現(xiàn)養(yǎng)老金的全國通兌隨取，鼓勵與支持老年人在宜居性較強的三四線城市購置房產(chǎn)。

改善基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施與創(chuàng)業(yè)和就業(yè)環(huán)境，以城鎮(zhèn)化化解三四城市房產(chǎn)的庫存壓力才是久遠(yuǎn)之計。一方面，要加快建設(shè)大城市的副中心和衛(wèi)星城，形成多個城市中心，把人口有效從中心城區(qū)引流進(jìn)入周邊三四線城市，形成新的房產(chǎn)購買主力；另一方面，要提高三四線城市基礎(chǔ)設(shè)施水平，增強與大城市之間基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通功能，特別是要借助軌道交通建設(shè)以及都市圈內(nèi)的“毛細(xì)管”擴充，實現(xiàn)周邊小城市與核心大城市的有效接駁，以人口的快速流動帶動三四線城市房產(chǎn)的銷售。另外，要加大對三四線城市教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)配套設(shè)施的投入與改良力度，促進(jìn)公共服務(wù)的均等化，增強對農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的吸引力，同時吸引更多的本土人才回流，以形成長久、穩(wěn)定、真實的住房購買力。

構(gòu)建靈敏健康的長效機制

無論是在一二線城市還是三四線城市，借用行政手段調(diào)控房價除了產(chǎn)生不菲的行政運營成本外，頂多也只能看到階段性成效，甚至當(dāng)行政手段退出后房市可能還會出現(xiàn)新的扭曲，市場并不能最終出清。因此，維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)與健康，還是需要相應(yīng)的長效機制以及必要的基礎(chǔ)制度建設(shè)。

地價關(guān)聯(lián)房價、土地供應(yīng)量影響著房價漲幅已經(jīng)成為毋庸置疑的事實，故必須針對不同城市建立起靈活的土地供應(yīng)新常態(tài)與新機制，實現(xiàn)土地供應(yīng)與人口增長的聯(lián)動。現(xiàn)在看來，三四線城市庫存壓力大，減少或者停止土地供應(yīng)是易于操作的事情，難點則是一線城市與部分熱點二線城市的土地供應(yīng)如何調(diào)節(jié)？應(yīng)當(dāng)看到，由于人口聚集的原因，以上城市仍然存在很強的住房剛性需求，但這些城市尤其是一線城市的土地供應(yīng)卻十分有限，為此，必須調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理提高住宅用地比例，相應(yīng)地減少商辦用地比例。與此同時，隨著城市功能的更新，處于中心地帶的不少工廠向郊區(qū)搬遷，應(yīng)當(dāng)允許這些工業(yè)用地通過聯(lián)合、轉(zhuǎn)讓等多種方式轉(zhuǎn)換為住宅用地。此外，大城市周邊的農(nóng)村集體經(jīng)營性土地以及宅基地也可以加快入市步伐，為土地供應(yīng)輸入充足的糧草彈藥。

必須強調(diào)的是，全國土地的入市供應(yīng)量已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三年的遞減，而且今年前兩月還在遞減，但供地量下降的同時，地價卻在持續(xù)上漲。雖然地價反應(yīng)了土地資源越來越稀缺的現(xiàn)狀與趨勢，但其最終可能推動房價卻值得警惕。為此，當(dāng)?shù)爻鞘姓畱?yīng)當(dāng)向社會公布住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動計劃，以形成市場良好的穩(wěn)定預(yù)期，另一方面要改革土地招拍掛制度，改變“價高者得”的操作方法，可以在招拍掛到達(dá)限價后，從物業(yè)自持、配套建設(shè)、中小戶型供應(yīng)等多種因素來綜合平衡考慮土地的最終獲取方。

建立起多樣化、多層次和多元化的住房供應(yīng)與需求體系是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的又一個重要安排。據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，目前我國大概有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，2.5億流動人口多數(shù)租房，而城鎮(zhèn)常住人口中，選擇“先租后買”的也不在少數(shù)。由此，在推出新建住房的同時，加快發(fā)展租賃市場也成為必要。在這里，政府可考慮出臺相應(yīng)的配套激勵政策，如給予出租者更多的稅收優(yōu)惠，給予承租人相應(yīng)的政策傾斜，包括讓長期穩(wěn)定的承租人享受戶籍人口等。另外，參考國外經(jīng)驗，有必要創(chuàng)新租賃住房的出讓方式，改一次性收取出讓金為按年收取等。

在整個房地產(chǎn)長效機制的構(gòu)建中，房地產(chǎn)稅處于個最為重要的根本地位。雖然十二屆人大五次會議并沒有將房地產(chǎn)稅法列入討論與審議的議程，但房地產(chǎn)稅已在上海、重慶兩地先行試點，完全可以在此基礎(chǔ)上將試點范圍推廣到一線城市與少數(shù)熱點二線城市。另外，盡管房地產(chǎn)稅不會改變房價總體上揚的趨勢，但卻必然增加投機資本的持有成本，遏制其對房地產(chǎn)的惡性炒作，從而防止房價的大起大落。總體而言，房地產(chǎn)稅的最初目標(biāo)是鎖定在過度投資需求上，因此須將正常的消費需求（至少二套房之內(nèi)）排除在應(yīng)稅之外，為此，可將稅收起征點定得高一些，同時保持有力度的累進(jìn)性稅率，待未來條件成熟，再逐步調(diào)整和完善房地產(chǎn)稅的稅率、起征點和開征范圍等。

（作者系中國市場學(xué)會理事、經(jīng)濟學(xué)教授）