淺探城市老舊小區改造及治理路徑

摘 要：長期以來，城市老舊小區是城市管理和建設的薄弱環節，對老舊小區進行改造和治理，關系到人民群眾的根本利益，是非常重要的民生工程。通過對渝碚路街道老舊小區改造的做法進行分析及歸納，以期為開展此項工作的類似地區提供借鑒。

關鍵詞：舊城改造 老舊小區 治理 路徑

隨著城市發展進程的加快，老舊小區存在的諸多問題逐漸暴露出來，成為城市管理的難點。探索科學合理的老舊小區治理方式，對于從根本上改善現狀，為居民創造和諧、穩定、祥和的居住環境，推進城市整體形象提升和城市健康發展有著重要的意義。本文中老舊小區是指建成于20世紀90年代以前，位于繁華都市核心經濟圈周邊、人口密集、歷史久遠、無物業管理的居民住宅小區。作為重慶都市功能核心區重要組成部分的沙坪壩區渝碚路街道，老舊社區問題特別突出，據統計轄區內老舊小區共有165棟，建筑面積達48.94萬平方米。

一、現狀及成因

1.住宅功能缺失及其成因。老舊小區房屋不同程度地存在屋面墻面滲水、道路破損、綠化不足、無公共照明、消防設施陳舊等住宅功能缺失問題，究其原因，一是房屋本身設計標準偏低，建設之初規劃過于簡單，基礎設施和配套設施嚴重不足；二是房屋產權復雜混亂，老舊小區一般是單位聯合開發修建，建成后分配給單位職工及家屬居住，隨著經濟的發展，房屋產權有的仍屬于單位，而有的已賣給職工；三是缺乏維修房屋的資金，由于距公房出售時間較久、單位多調整變化、產權人較多變更、各級房改辦和相關單位未按住戶所在樓棟設立臺賬等情況，導致公共維修基金使用不便，資金沉淀。

2.管理功能缺失及其成因。老舊小區內缺乏有效管理，居民結構多元，物業管理無序、環境衛生差、安全隱患多，已成為盜竊、賭博、吸毒等治安刑事案件高發區，治安狀況比較糟糕。究其本質是社會管理方式的演變，原公房管理者與住戶之間的管理與被管理的關系隨著住房體制改革而終止，而新的物業管理企業與房屋所有權人之間的服務與被服務關系在大多數老舊小區中并未建立起來，建章立制加強管理等是無從談起，過去由房管部門負責的房屋維修義務也隨著產權的變更轉移給了個人。

3.整體拆遷開發受限及其成因。重慶市從2008年開始實施危舊房改造工程，絕大部分1978年以前的房屋被成片拆遷改造。沙坪壩區共完成100余萬平方米的危舊房改造任務，渝碚路街道共搬遷400余戶，完成5.72萬平方米的改造任務。街道轄區內現存老舊小區多被大中專學校、醫院和開發樓盤切割呈長條狀、點狀分布，受規劃道路紅線、容積率、土地性質、老舊小區住戶多等條件制約，高昂的開發成本使社會資本望而止步。

二、改造的對策及建議

1.以改造代替征收，完善住宅功能，提高房屋價值與居住品質。老舊小區整體拆遷開發，雖然可一勞永逸，徹底解決居住問題，但開發項目資金量需求大，建設周期長，征收過程復雜而艱巨，征收開發零散老舊小區成本高、難以形成經濟規模效益。筆者建議對這樣的老舊小區以就地改造的解決方式代替征收搬遷方式，其優勢有二：一是就地改造的總體費用不高，以渝碚路街道已完成的4個老舊小區為例，改造總費用共90多萬元，受益面達450戶，戶均費用約2000元。二是程序簡便費時少，流程簡單效率高。渝碚路街道用時18個月完成了4個老舊小區改造，且主要時間用于組建小區業委會和申請動用公共維修基金，在房管局、經信委、企業破產清算組之間奔波，理清資金賬目，辦理審批使用手續，耗時最長的1個老舊小區改造也僅用時9個月。

2.以需求為導向優化決策機制，拓寬群眾參與渠道，實現資源下沉。老舊小區內居民戶數眾多，每戶需求千差萬別，每戶情況各不相同，相機決策相當重要。各個老舊小區改造側重點互不相同，有的以環境衛生為主，有的以更換維護公建設施為主，有的側重治安安全隱患整治。因此， 應堅持“因勢利導、因地制宜”的原則，充分考慮居民需求，根據居民的需求對不同的老舊小區制定不同改造方案，實行差異化改造。在改造動議、決策、實施、驗收等環節，拓寬居民參與渠道，提高居民參與度，確保居民合理需求在改造過程中得到有益體現。

3.推進社區民主協商，從實現社會治理有效途徑的角度深化對其改造的認識。

3.1堅持政府職能法定化、厘清界限，明確公私責任。在改造老舊小區過程中，必須堅持“誰產權誰負責、誰使用誰負責、誰受益誰負責”的原則，正確處理政府、產權單位、住戶三者在老舊小區改造工作中的責任關系。公共設施部分，如地下管網、化糞池、樓道設施等，政府負有投入改造、后續維修、日常監督管理的責任；產權單位則對房屋配套設施、樓棟紅線以內的配套環境負有管理責任；住戶對自有設施（如雨棚、空調架、門窗等）和住戶之間共有的公共部分承擔直接責任。政府堅持只對涉及公共部分和存在安全隱患的問題進行整改，對住戶自有設施存在安全隱患的，政府堅持采取只拆除不維修不恢復，最大限度防止出現“一次受不住、次次做讓步”的尷尬局面。

3.2政府引導，自愿合作，實現政府與居民的雙向互動。引導居民成立老舊小區業委會，努力實現政府和業委會之間的雙向互動。堅持成熟一片改造一片的思路，成熟條件主要把握兩點：一是上下互動，即上層決策與政策需求的合拍，改變單向“父愛主義”的思維模式，把有限公共財政資源實行廣覆蓋；二是左右共進，即有改造共同意愿，有持續管理服務能力與持續管理服務共同意愿。充分認識籌措改造資金的重要作用，它既是完成老舊小區項目改造的重要保障，更是凝心聚力的互動互利過程，在此過程中應始終堅持“三個一點”的原則——大修基金出一點、居民自籌一點、政府（街道）補貼一點，展示政府與居民齊心共建的決心。

3.3激發社會組織活力，堅持服務收費自愿，標準自定在改造老舊小區過程中，采取“點菜下單”式物管服務，立足住戶需求，按照住戶要求提供相應物業服務，主要住戶有新增物管服務要求，業委會將走進每一戶住戶家中了解住戶想法，收集住戶意見，主要大部分住戶同意新增服務，業委會就核算出新增服務每戶需繳納的費用，召開業主大會共同討論，并報送社區備案，街道進行程序審核無問題后，業委會將新增服務進行公示，并將住戶需繳納的費用明細告知各住戶。

4.創新黨的群眾工作方式，發揮服務型黨組織作用。按照中央建設服務型黨組織的要求，把服務群眾、做群眾工作作為基層黨組織的核心任務和基層干部的根本職責，使基層黨組織成為推動發展、服務群眾、凝聚人心、促進和諧的堅強戰斗堡壘。渝碚路街道堅持“支部建立在樓棟，黨員服務在身邊”，把黨員組織起來，把居民調動起來；堅持做到黨委領導、黨員帶頭，哪個老舊小區有黨員，就優先考慮把改造項目放在那里。因此，在改造向樂村156-160號、沙楊路57、59、61號時，堅持在社區大黨委的領導下，在每個老舊小區動員3名黨員志愿者成立樓棟黨支部，進而在黨支部和黨員的帶動下組建小區業委會。在老舊小區改造動議、決策、實施、驗收等環節，老舊小區黨支部始終起到引領和監督作用。在支部書記和支委的帶領下，開展以“管好自家事、關心樓棟事、參與社區事”為主題的“家家共議、戶戶聯動”老舊小區環境、文化、管理等系列建設活動，先后參與的黨員有40多名，充分發揮黨員在樓院管理中的引領作用。

三、結語

城市老舊小區的存在不但直接影響了城市形象，與現代化的城市格局不相融，而且嚴重影響到居民生活質量的提升和居住環境的改善，并已成為當前城市管理和信訪穩定工作的突出問題。實施城市老舊小區改造治理已成為當前關注改善民生、提升城市整體管理水平、構建和諧社區的迫切現實需求。

參考文獻：

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作者簡介：姚懿，中共重慶市沙坪壩區委黨校副校長，重慶師范大學管理學碩士。研究方向：管理學。