小區車庫權屬問題的法律分析

摘 要：在我國人多地少的情況下，基于土地資源的稀缺性以及汽車保有量飛速增長，小區的車庫問題已經成為人們關注的熱點問題。在當今社會，停車難已然成為一個社會普遍現象的情況下，我國《物權法》第74條關于小區車庫的權屬問題表述的過于籠統和原則化，并且缺乏實踐性和可操作性，不僅沒有辦法解決現實生活中有關的糾紛，甚至還造成了法院適用法律的矛盾和困境。主要分析了小區車庫的性質問題、存在形式問題及其現狀問題，從比較法的視野比較各國的立法模式，嘗試就如何理解《物權法》的相關規定以及如何從理論上完善小區車庫權屬問題提出自己的見解。

關鍵詞：小區車庫 權屬 立法

一、小區車庫的性質界定

小區車庫的權屬涉及到的利益非常廣泛，包括小區居民的權利、開發商的權利等多方權益。要探討小區車庫權屬問題，首先必須探討小區車庫的性質問題。我國實踐生活中主要存在三種形式的小區車庫：第一種是獨立車庫。獨立車庫是為了業主生活的便利而在小區內設置的泊車場所，有明確的空間范圍。這種車庫一般都有自身專用的出入口，就像一間小倉庫，是一種具有獨立性的特定物。第二種是地面停車位。地面停車位是指在小區的空地上用白線劃出的停車位。第三種是架空層停車位。這是在小區每幢樓房的地下一層修建的停車位。有些學者認為小區建筑物分為主物和從物，用于居住的房屋屬于主物，車庫屬于從物。筆者認為，小區車庫不屬于從物。從物是指在兩個以上必須相互配合才能發揮效用的物中，處于從屬地位，輔助和配合主物發揮效用的物。主物發揮主要作用，從物發揮輔助作用，從物必須和主物相互配合才能發揮效用。車庫發揮作用并不依賴建筑物的存在，故而車庫具有自身的獨立性。德國《住宅所有權法》肯定了車庫結構上具有自身的獨立性。而功能上的獨立性的判定一般主要是看是否存在自身專用的出入口和是否具備適合房屋居住目的設施。

筆者認為，車庫的性質是配合房屋居住功能滿足居民生活需求的配套設施。當下我國私人汽車保有量呈現逐年增加的趨勢，小區業主對于車庫的需求逐年增加，車庫已成為小區業主的基本生活設施。認為小區車庫的性質是配合房屋居住功能滿足居民生活需求的配套設施，能夠督促開發商在開發小區住房時履行修建車庫滿足居民生活需要的義務。這就要求開發商為滿足業主需求，必須向業主提供一定面積的車庫，這樣能夠大大減少事后業主因缺乏車庫而引起的糾紛。

需要明確的是，作為配合房屋居住功能的配套設施，并不是全體業主共同對車庫享有所有權。首先，《物業管理條例》等現行法中對于小區車庫的權屬問題沒有規定。相關法律中并沒有規定配套設施的權屬問題，居民對小區車庫享有的權利僅僅限于使用權，這種權利是一種用益物權，并非所有權。其次，車庫的權屬問題與其作為配合房屋居住功能的配套設施的性質無關。因為配套設施的作用是為了方便居民的生活，更好的發揮房屋的居住功能。對于車庫的所有權歸屬存在兩種模式，一種是由小區全體居民共同享有所有權；另外一種一般為開發商單獨享有所有權。以下筆者將通過比較法分析和類型化分析的方法對此問題進行探討。

二、比較法視野下的小區車庫權屬問題

小區車庫的權屬問題涉及多方利益，國外立法的規定對完善我國相關制度具有一定的借鑒作用。

德國《住宅所有權法》第3條第2款規定：“以持久性界標表明范圍之停車場地，視為獨立的房間。”德國法肯定了車庫作為單獨不動產的獨立性，可以依法自由轉讓，小區居民可以與開發商自由交易車庫的所有權。

日本法對于小區車庫的分類有兩種，一種是室外停車場，另一種是室內停車場。司法實踐中將室外停車場視為共用部分。對于室內停車場應當是共有部分還是專有部分，日本學界有著不同的看法。目前在司法實踐中占主流地位的觀點認為室內停車場是專有部分。

法國法中，建筑物的開發商需要承擔在建筑物范圍內為每一戶業主修建車庫的義務。在法國，區分所有建筑物范圍內的居住區域和停車區域是兩種不同的不動產。業主在購買居住區域之后，如果需要停車位，需要另外單獨購買。即使不購買居住區域的小區業主以外的人，也可以單獨購買停車位。

美國法律對小區車庫權屬問題的規定有兩個基本原則：一是小區居民以外的人無權購買小區范圍內的小區車庫；二是小區內的車庫不具有獨立性，不能夠作為單獨的不動產進行銷售。美國法將小區車庫視為從物，并且禁止把小區車庫轉讓給小區業主之外的人。從一定程度上保護了小區居民對于車庫的需求，但是不符合市場規律，具有一定的封閉性。

我國物權法第74條將車庫的歸屬問題交由雙方依意思自治原則自由約定。

可以看出，對于車庫的權屬問題，各國立法大致存在兩種制度設計，其一是把車庫作為共有物由全體居民共同享有所有權，比如美國法否定車庫的獨立性，禁把車庫當做專有部分進行轉讓。其二是肯定車庫具有自身的獨立性，認為車庫是與房屋相同的獨立的不動產，車庫可以脫離房屋單獨買賣。國外的相關立法對于車庫的權屬問題有著不同的制度設計，有的肯定車庫的獨立性，將其視作專有部分可以單獨買賣，有的否定車庫的獨立性，禁止車庫的單獨轉讓。我國物權法的規定采取了兩種制度并存的立法設計。

三、確定小區車庫權屬的法律依據

我國法律中涉及小區車庫權屬問題的條文很少，法律層面僅《物權法》第74條對該問題作出了原則性的規定。但該條文僅作出的規定有些籠統并缺乏實踐操作性。有些地方也試圖對此問題制定相關規章，如《鄭州市停車場管理辦法》、《杭州市停車場建設管理規定》等。但這些規定大多從方便地方管理的角度出發，對車庫的權屬問題規定較少。住宅小區是典型的區分所有建筑物。所謂區分所有建筑物是指數人區分建筑物而各有其專有部分，并就其共有部分享有共用權，并基于專有部分與共有部分不可分割所產生的共有所有人的成員權。對于房地關系，我國現行的房地產法律制度的特征是：房隨地轉，地隨房轉，遵循“房與地不分家”的原則。我國采取不動產登記生效主義，不動產所有權只有經國家法定機關依法登記后，其所有權才能得到法律上的確認和保護。明確了我國的房地關系之后，以下筆者就不同類型的車庫逐一探討它們的權屬問題。

1.獨立車庫。如前所述，獨立車庫就像一間小屋，自身擁有獨立空間，一般有自身專用的出入口，獨立于小區建筑物之外，所以具有結構上的獨立性和使用上的獨立性。在判斷結構上的獨立性時，傳統觀念強調封閉性。顯然，單獨強調封閉性這個標準過于嚴格。現代學說采取“觀念上的墻壁”的觀點，認為只要有固定的界限標明范圍，使人能在觀念上將一部分與其他部分區分開來，則該部分就可視為專有部分。筆者認為肯定這種車庫使用上的獨立性的理由如下：第一，車庫的使用與小區建筑物的使用并沒有直接的聯系。沒有車庫并不影響小區建筑物的使用，居民仍可正常入住小區房屋。這一點與電梯、天然氣管道等配套設施不同，如果沒有電梯、天然氣管道等配套設施，居民就沒有辦法正常使用小區房屋。第二，每個車庫彼此之間的使用具有相對獨立性。一戶居民對自己的車庫享有所有權，并不影響其它居民對其車庫權利的行使。基于以上論述，我們可以得出的結論是：小區內的獨立車庫是具有結構上和使用上的獨立性的特定物，車庫的所有權歸屬于修建停車設施的開發商。獨立車庫的所有權或使用權可以通過業主購買或者承租轉移給買受人或承租人。

2.地面停車位。地面停車位并不是建筑物，而是由開發商根據住房設計在小區地面上規劃的專用停車空間。地面停車位沒有獨立性，只是占用土地表面上一定的空間范圍設置的停車位。因而地面停車位無法像獨立車庫那樣可以通過登記來確定權屬。實踐中，開發商在銷售小區房屋時已經把地面停車位算作公攤面積進行銷售，因此，地面停車位的所有權由全體業主共同享有。

3.架空層車庫。對于架空層車庫，相關房地產規劃法規定，架空層一般不計入建筑面積，因此架空層車庫應歸整座建筑物的業主所有。

經過上述分析，就以上三種類型的小區車庫的權屬問題來說，地面停車位和架空層車庫屬于業主共同所有，獨立車庫一般屬于修建停車設施的開發商所有有。

四、重構小區車庫權屬法律制度

對于車庫的權屬問題，立法者要考慮兼顧房屋建造者的權益和小區居民的權益之間的平衡。我國《物權法》第74條的規定從一定程度上有助于緩解現階段車庫權屬問題的混亂局面，但是該條的規定比較籠統，不夠細致，缺乏可操作性，因此需要對此規定加以解釋。對于條文中規定的滿足業主的需要以及當事人之間對于車位、車庫權屬的約定權，筆者認為，可以從以下幾個方面考慮，一是在轉讓車位、車位的所有權或使用權時，應當賦予本小區范圍內的居民以優先權，二是首先滿足業主的生活消費需要，三是車庫的出售或出租的價格要合理，四是開發商售房時沒有汽車的業主也享有同樣的優先購買和承租車庫的權利。第二款中由當事人約定車庫的歸屬應當理解為開發商和業主通過協商，在平等自愿的基礎上達成協議來確定車庫的歸屬。但是考慮到開發商的在經濟上的優勢地位，當對約定條款有不同理解時，應首先做出有利于業主的解釋。

如上所述，我國《物權法》就此問題的規定并不盡如人意，對此筆者提出以下幾點建議：一是明確小區車庫的法律屬性。《物權法》第74條的規定過于籠統和原則化，缺乏可操作性，應當從立法上解決小區車庫的法律屬性問題，這是解決小區車庫權歸屬問題的基礎。二是對于車庫的首要功能是為居民提供生活便利以及對車庫權屬問題的約定作出更加具體的規定。在開發車庫時對開發商進行必要的監管和規制，保障業主合法權益。應當將符合配置比例要求作為滿足業主需要的基礎。在約定歸屬的場合，應當將約定雙方當事人限制在開發商和業主之間，而約定租賃權的場合則可以考慮引入外部第三人的利益。

重構小區車庫權屬制度，完善法律法規和相關配套制度勢在必行。首先，應完善不動產登記制度。我國目前的不動產登記制度尚不健全，應將小區車庫列入法定的登記范疇進行統一管理，以期明確車庫的權屬，減少糾紛。其次，要加強政府監管。政府相關部門應當對開發商進行監管，監督開發商履行修建停車位的法定義務，在修建停車場所的過程中對開發商的相關運作進行必要的規制。此外，政府也要保障車庫市場正常的運營，對實踐當中存在的開發商高價銷售車庫車位謀取暴利的行為進行限制，更好的保障小區業主的合法權益。

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