房屋限購令的合法性分析

摘 要：房屋限購令作為我國近幾年來新出臺的房地產調控政策，對于穩定房價、限制商品住宅購買、遏制投機和過度投資、促進房地產市場的穩健發展具有顯著作用，但自出臺時起，其合法性就引起了社會中各種質疑和爭議。通過對房屋限購令的行政合法要件進行分析，證明房屋限購令是具有合法性的。

關鍵詞：房屋限購令 行政法 合法性 沖突

一、房屋限購令概述

房屋“限購令”是2010年4月30日北京出臺“國十條實施細則”中明確提出的：從2010年5月1日起，北京市區內的家庭只能新購買一套商品房，如被發現提供虛假信息騙購住房的，不予辦理房產證。這是全國首次提出的家庭購房套數“限購令”。9月29日“國五條”出臺后，累計有北京、上海、廣州等16個城市相繼推出限購政策，對商品房的購買進行嚴格限制。2011年1月26日， 國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施，簡稱“新國八條”，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和一些房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定并執行住房限購措施，強化差別化住房信貸政策。對于已采取住房限購措施的城市，凡是與“新國八條”要求不符的，要根據“新國八條”的原則立即調整完善相關規定，并加強對購房人資格的審核工作，確保政策切實貫徹落實。對于尚未采取住房限購措施的城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺和國家宏觀政策相符的住房限購實施細則。此外，其他城市也要根據本地房地產市場出現的新情況、新走向，適時出臺相應的住房限購措施。根據最新信息，就2016年來看，南京市政府出臺了主城區住房限購政策，于9月26日起實施。10月1日，鄭州市政府辦公廳又發出關于在鄭州市部分區域實施住房限購的通知。10月7日起，福州市和東莞市開始實施商品住房限購政策。

二、房屋限購令的合法要件

房屋限購令屬于抽象行政行為，要判斷這一抽象行政行為是否具有合法性，首先要看它是否符合行政法規定的行政行為的合法性要件。行政行為合法要件包括：

1.行政行為的主體合法。在中國行政法學領域，行政主體是指享有行政職權，以自己的名義行使行政職權并獨立承擔責任的組織，主要包括國家行政機關和法律、法規授權的組織。限購令的出臺和實施部門原則上是中央和地方各級人民政府，這是法定的行政主體，可以以自己的名義獨立承擔法律責任。但很多地方政府出臺限購令并不是以政府名義直接出臺的，比如“新國八條”就是以國務院辦公廳的名義發布的，而各級政府的辦公室（廳）不具有行政主體資格，因此限購令的主體合法性經常遭到學者和專家的質疑。但是辦公室（廳）是受到各級政府的授權，代表政府發布公文的，這是我國行政管理的慣性做法，在實質上沒有違背法治精神和原則，因此可以認為限購令的出臺符合主體合法的要件。

2.行政行為應當符合行政主體的權限范圍。根據行政機關的權限范圍不同，可以將行政機關分為一般行政機關和部門行政機關。一般行政機關是指國務院和地方各級人民政府，其管理權限是全方位的，涉及各個行政領域的各種行政事務。部門行政機關是指國務院各部委行署、國務院直屬機構、辦公機構和地方各級人民政府的工作部門，其管理權限是局部性的，僅涉及特定行政領域或特定行政事項。我國的限購令是在國務院的宏觀調控和指導下，地方各級人民政府依據中央的指導思想和原則，相繼出臺和實施的房地產調控政策。國務院和地方各級人民政府作為一般行政機關，權限涉及各個行政領域的各種行政事務，因此有權對于房地產市場過熱、投機和過度投資的社會現狀進行宏觀調控。

3.行政行為的內容應當合法、適當。行政行為的內容應當合法、適當是行政行為合法有效的內容要件。行政行為的內容合法是指行為所涉及到的權利、義務以及對這些權利、義務的影響或處理，均應符合法律、法規的規定和社會公共利益。對于限購令內容的合法性問題，筆者選擇從行政法的比例原則入手來分析限購令的出臺。

行政比例原則是指行政主體實施行政行為應兼顧行政目標的實現和保護相對人的權益，如果行政目標的實現可能對相對人的權益造成不利影響，則這種不利影響應被限制在盡可能小的范圍和限度之內，二者有適當的比例。行政法的比例原則有三方面的要求：第一，合目的性。是指行政機關行使裁量權所采取的具體措施必須符合法律目的。為滿足這一要求，就需要行政機關在作出決定前準確理解和正確確定法律所要達到的目的。在多數情況下，法律會對其立法目的作出明確規定，但有時法律規定的目的可能比較含混，這些情況下就需要行政機關根據立法背景、法律的整體精神、條文間的關系、規定含義等因素作出綜合判斷。限購令的出臺旨在限制商品住宅的購買、穩定房價、遏制投機和過度投資、促進房地產市場的平穩健康發展，是維護和促進社會公共利益的行政行為，顯然符合法律調節和規范社會的目的。第二，適當性。是指行政機關所選擇的具體措施和手段應當為法律所必需，結果與措施和手段之間存在著正當性。為達到這一要求，就需要行政機關根據具體情況，判斷擬采取的措施對達到結果是否有利和必要。限購令的出臺和實施是國家運用行政權力干涉房地產市場，實現政府職能的必要手段。如果這個時候政府不出面對宏觀經濟進行一定程度的干預和調控，那么房價迅速上漲的趨勢就得不到控制和緩和，投機和過度投資的狀況愈發嚴重，資源得不到合理配置，泡沫經濟無限滋生，貧苦的人民大眾買不起房子，低薪的工薪階級還不起房貸，最終導致窮者更窮富者更富，兩級分化不斷拉大。而且限購令客觀上對房價的過度上漲起到了抑制作用，促進了房地產市場的平穩健康發展，符合人民群眾的根本利益，所以該政策的手段和結果是具有法律正當性的。第三，損害最小。是指在行政機關在可以采用多種方式實現某一行政目的的情況下，應當采用對當事人權益損害最小的方式。即行政機關能用輕微的方式實現行政目的，行政機關就不能選擇使用手段更激烈的方式。行政機關采取的措施和手段應當必要、適當。行政機關實施行政管理可以采用多種方式實現行政目的的，應當避免采用損害當事人權益的方式。我國政府為了抑制房價，特別是打擊炒房已經采取了多項措施，均不見效，政府已經用盡了各種途徑，在不得已之下采用限購令并取得一定程度的積極效果。而且限購令針對的是所謂的“炒房團”，一般一個正常的家庭購房是完全不會與限購令相抵觸的，所以它選擇的是損害最小一部分當事人的權利，從而維護更廣大人民群眾的利益。

4.行政行為應當符合法定程序。行政主體實施行政行為，必須按照法定的程序進行，不得違反法定程序，任意作出某種行為。國務院《關于加強法治政府建設的意見》之要求，對于重大決策，要經過公眾參與、風險評估、集體討論，合法性審查等程序。限購政策關系千家萬戶，要舉行聽證，讓各方利益博弈，要符合意見的程序要求。從依法行政的角度來說，房屋限購令的出臺應該依照法定的程序舉行聽證會。但是我們知道政策必須要講究時效性，我國目前房地產市場的狀況已經進入“非常時期”，要及時遏制房價惡性上漲，防止泡沫經濟進一步擴大，促進房地產市場的健康平穩發展，政府適時出臺并實施相應的政策以對市場進行宏觀調控是十分必要的。由于我國房地產市場正處于敏感時期，如果政府展開正當的程序，很明顯出現利益的博弈，而這種利益的博弈不會是一個短期的過程，在這過程中難免會出現新的情況，房價也會隨著這種博弈產生極大的波動，再一次加劇我國經濟市場的不穩定，這很明顯是和政府采取行政措施的初衷相違背的。因此，政府在特定的時刻和場合可以不必要完全拘泥于固有模式，為了更好的實現公共職能而適當進行靈活變通是不違背法治國家的基本原則的。

綜上所述，筆者認為房屋限購令滿足行政行為的合法要件。

三、結語

既然房屋限購令這一行政行為是具有合法性和合理性的，那么當其與法律法規相沖突時，我們首要的任務是去尋找協調、平衡的方法，而不是死搬教條，揪住具體的法律條文不放，徹底否定政府為實現其服務職能而作出的努力。法律的宗旨歸根結底在于公民福祉和國家利益，如果局限于既定的法律規定，不承認適時有利的靈活變通，無疑是將其本末倒置了。

參考文獻：

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作者簡介：惠琛玥，女。籍貫：陜西西安。學歷：碩士研究生。研究方向：憲法與行政法學。