探析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題及對策

摘 要：為適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展需要，提高企業(yè)財務(wù)管理水平，全面預(yù)算管理已經(jīng)在大部分的企業(yè)中廣泛應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟中的重要組成部分，在國家宏觀調(diào)控加強的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過全面預(yù)算管理來提升經(jīng)濟效益。通過對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題進行分析，提出針對房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算介紹

1.全面預(yù)算介紹。全面預(yù)算，是指在一定時期內(nèi)，企業(yè)的全部業(yè)務(wù)活動和財務(wù)表現(xiàn)等反映的總體預(yù)測和估算。全面預(yù)算應(yīng)該考慮到企業(yè)所有的生產(chǎn)經(jīng)營活動、預(yù)算的周期和變化，以企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的戰(zhàn)略為指導(dǎo)，對企業(yè)的人力資源、資金狀況、信息資源進行有效的整合，對產(chǎn)品生產(chǎn)到銷售的過程進行全面分析，以期達到優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)企業(yè)的全面、協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)企業(yè)存在的特點。房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算過程中具有自身的特點：第一，全過程、全方位、全員性。第二，現(xiàn)金流是基礎(chǔ)。房地產(chǎn)具有高風(fēng)險高收益高負債的特點，所以，穩(wěn)定的現(xiàn)金流是推動房地產(chǎn)發(fā)展的動力，一定意義上，資產(chǎn)負債表和利潤表變得次要，現(xiàn)金流量表變得尤為主要。第三，工程項目預(yù)算是核心內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本較高，核算標準復(fù)雜多樣，時間周期較長，所以，核算應(yīng)以工程項目預(yù)算為核心。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全面預(yù)算管理中存在的問題

1.預(yù)算標準不統(tǒng)一，缺乏全面、完善的預(yù)算管理體系。目前，房地產(chǎn)在預(yù)算方面缺乏一個完整的體系和統(tǒng)一的標準，往往靠的是經(jīng)驗主義，帶有很大的主觀性，這樣，會導(dǎo)致預(yù)算與實際差距較大。

2.對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的開發(fā)成本缺乏全面的考慮。房地產(chǎn)開發(fā)成本有一定的不確定性，核算相對比較難。另外，經(jīng)濟條件不斷的發(fā)生變化，稅收制度的不斷完善，許多拆遷改建等復(fù)雜項目稅金繳納和成本的核算比較復(fù)雜，造成預(yù)算和實際不符。

3.信息化建設(shè)滯后。信息化管理標準化管理，在許多房地產(chǎn)全面核算還沒有完全的普及。從而導(dǎo)致，信息不完整對信息的整理和收集利用效率低。這樣，會導(dǎo)致有的信息還沒有完全錄入就開始編制，導(dǎo)致預(yù)算起不到應(yīng)有的效果。

4.外部因素的不確定性和治理結(jié)構(gòu)不健全。預(yù)算的執(zhí)行是預(yù)算的核心內(nèi)容。許多房地產(chǎn)企業(yè)，由于外部因素的不確定和企業(yè)自身的原因，導(dǎo)致預(yù)算在執(zhí)行的過程中存在形式主義，比如對剩余材料沒有合理的規(guī)劃和安置、日常原材料和耗材浪費。這些現(xiàn)象的產(chǎn)生，是企業(yè)治理結(jié)構(gòu)不合理造成的，如果項目經(jīng)理、現(xiàn)場監(jiān)理和專業(yè)的監(jiān)督人員形成良好的治理結(jié)構(gòu)，相互制約相互配合，則不會導(dǎo)致這種亂象。不僅資源浪費，還導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)失去市場的競爭力，開發(fā)的成本也大大增加，甚至影響房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

5.預(yù)算缺乏有效的評價和分析機制。全面預(yù)算的出發(fā)點是企業(yè)的全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)，全面預(yù)算是以項目作為依據(jù)，在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標的指導(dǎo)下，實施全面、長遠的發(fā)展計劃。最終，預(yù)算的核心是執(zhí)行企業(yè)的戰(zhàn)略目標。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的復(fù)雜性，有些項目的預(yù)算形同虛設(shè)，有的項目預(yù)算就像是走形式，為了預(yù)算而進行預(yù)算，預(yù)算和執(zhí)行同步進行，甚至為了填表，先執(zhí)行后寫預(yù)算，用到哪里算哪里。嚴重缺乏對預(yù)算內(nèi)容的客觀評價和理性分析。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理應(yīng)采取的對策

1.統(tǒng)一預(yù)算管理標準，對房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理體系進行完善。首先，企業(yè)應(yīng)該及時合理的更新銷售動態(tài)、人工和工程信息，根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀，制定一套完善的預(yù)算標準。其次，提高管理人員的素質(zhì)，對管理人員進行嚴格的考核和培訓(xùn)，確保他們掌握科學(xué)合理的方法。再次，充分發(fā)揮企業(yè)人力資源的優(yōu)勢，培養(yǎng)和招聘具有綜合素質(zhì)的人才，編制科學(xué)合理的預(yù)算項目，并根據(jù)市場行情，進行定期、實時調(diào)整，真正做到全面預(yù)算。

2.準確核算開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)核算的難度較大，開發(fā)成本構(gòu)成多樣。包括土地價格、勘察、規(guī)劃設(shè)計、公共設(shè)施、工程建安成本和基礎(chǔ)設(shè)施等等，我們在進行核算的時候，對開發(fā)成本的方方面面進行準確核算。這與開發(fā)成本后期加計扣稅、土地增值稅清算等密切相關(guān)。做好調(diào)研和成本核算是很專業(yè)很細致的工作，需要專業(yè)人員進行環(huán)境的考察，并收集資料，交給專業(yè)的部門進行有效的分析，最終確定核算成本的依據(jù)，使得預(yù)算更加符合實際。

3.建立科學(xué)合理的信息化系統(tǒng)。信息的完整性和有效性對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤為重要。通過建立數(shù)據(jù)庫和完善信息系統(tǒng)，來完成完整的信息資料建檔。另外，可以對房地產(chǎn)市場的信息進行及時合理的補充和更新。完善房地產(chǎn)企業(yè)的信息系統(tǒng)，建立健全數(shù)據(jù)庫模式。然后通過外部環(huán)境和內(nèi)部結(jié)構(gòu)的比對，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實務(wù)，制定本企業(yè)實際可行的預(yù)算方案。從而，提升市場競爭力，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。最后，培養(yǎng)和招聘數(shù)據(jù)庫和軟件更新維護人員，有利于建立和健全信息系統(tǒng)。

4.加大預(yù)算執(zhí)行過程中的監(jiān)管力度。建立預(yù)算委員會，由總經(jīng)理作為負責(zé)人，相關(guān)部門經(jīng)理來主持日常工作，從而提高預(yù)算建設(shè)的層次性，增加實施過程中的監(jiān)管力度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴格的按照預(yù)算執(zhí)行，如遇到需要調(diào)整預(yù)算的情況，應(yīng)按照相關(guān)的授權(quán)體系，通過預(yù)算委員會，辦理預(yù)算審批后方能通過。財務(wù)人員，應(yīng)經(jīng)常到現(xiàn)場進行核對，對于不符合賬實的開支，第一時間進行反饋。企業(yè)應(yīng)主動的采取措施，對施工過程進行監(jiān)督，從而避免使用過程當中的耗材等的浪費。對于相關(guān)的材料管理倉儲保管，落實到個人，做到清晰、公開和透明，從而確保預(yù)算的有序進行。

5.對預(yù)算進行全面的評估和理性的分析。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該全面科學(xué)客觀的編制預(yù)算，才能夠真正落實全面預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)對全面預(yù)算的科學(xué)性和和合理性需要全面的進行評估，包括項目預(yù)算和經(jīng)營預(yù)算。對于項目預(yù)算，需要在不斷的發(fā)展中進行完善，這一過程中對預(yù)算進行客觀的總結(jié)，理性的分析。具體的實施過程，需要總經(jīng)理到普通的員工全員積極參與。專業(yè)人員發(fā)揮優(yōu)勢，一線工作人員密切配合，詳細分析，群策群力，有序進行。最后，進行資料的整理入庫，資料進入到數(shù)據(jù)庫體系，并打印書面的材料，對于每次的預(yù)算，都是完整的一個過程，每一次都對上一次進行總結(jié)，起到承上啟下的作用。從而對預(yù)算進行全面評估和科學(xué)合理的分析。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一套系統(tǒng)工程，是企業(yè)治理的重要組成內(nèi)容，是與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相配合的戰(zhàn)略保障體系，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，真正達到實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標，整合企業(yè)資源、提高經(jīng)濟效益的目的。通過國家對行業(yè)標準逐步規(guī)范，以及房地產(chǎn)企業(yè)自身不斷努力，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理方面，一定會不斷進步，實現(xiàn)更為科學(xué)、全面的發(fā)展。

參考文獻：

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