輕資產運營模式在商業地產領域的應用研究

摘 要：商業地產企業的投資規模大、回報期長，相較于住宅地產企業其資金依賴性更高。然而當前我國大多數商業地產開發企業融資模式較為單一，在限購限貸政策頻繁出臺的環境背景下，資金鏈壓力不斷加大，進行輕資產模式的轉型已經成為我國大多數商業地產企業的最佳選擇。以萬達集團的輕資產模式為例，分析輕資產模式在我國商業地產領域的應用情況。

關鍵詞：輕資產運營模式 商業地產 租金分成

一、引言

房地產行業是典型的資金密集型行業，長久以來一直秉承著“囤地-開發-出售”的全產業鏈重資產模式。這種模式在土地增值空間大的房地產“黃金時代”給房地產企業帶來了巨額的利潤。然而近年來隨著國家對房價的抑制和限購限貸政策的頻繁出臺，房地產企業在土地購置、銷售和融資等方面都遇到了瓶頸，這對于資金依賴性更高的商業地產企業來說無疑是一個巨大的危機，企業的資產負債率、現金流和利潤率都呈現不同程度的下行跡象。由此可見房地產企業以土地和資金為核心的重資產模式在經濟發展和產業升級的大潮下正面臨日漸嚴峻的挑戰。

事實上重資產模式和輕資產模式并沒有優劣之分，它只是作為在不同經濟環境下的一種選擇。當資產增值速度高于資本成本時，重資產模式會給企業帶來大量的資本增值收益，但若資產的增值不足以彌補資本成本時，輕資產則為企業更合適的選擇。當前我國的房地產市場正呈現：土地成本持續走高、需求增長速度放緩、市場競爭愈加激烈、產品同質化嚴重、政府宏觀調控政策頻繁的景象。商業地產企業已經到了轉型升級的關鍵節點。

當前商業地產輕資產運營形成了三種典型模式：第一種是凱德模式。即將自有或收購的項目裝入私募或信托基金中，自己持有一部分股權，其余股權由海外投資者持有。待項目穩定后以REITs方式退出。第二種是鐵獅門模式。即以投資機構為核心，以運營機構作受托管理人的基金模式。第三種是萬達模式。即以運營商為核心，投資機構作財務投資人的模式。本文將以中國商業地產先鋒，商業地產第一品牌萬達集團作為分析對象，具體分析其輕資產運營模式的應用情況，以期為我國其他商業地產企業試水輕資產模式提供借鑒。

二、萬達商業地產輕資產運營模式經驗分析

2015年末萬達正式宣布轉型輕資產運營模式，在此之前萬達實行以城市綜合體為主要產品的“以售養租”重資產模式。然而為了在產品同質化時代擴：大競爭優勢、進軍中小城市、同時擴大邊際效益，萬達開啟了它的輕資產轉型之路，并逐漸形成了具有萬達特色的輕資產模式。

1.建立輕資產融資渠道。解決資金問題的一個重要途徑就是創新融資渠道。萬達集團在輕資產模式下從內外部兩個方面同時進行了融資渠道的拓寬。內部融資方面萬達成立了自有的電子商務公司，為了擴大優勢又收購了快錢支付公司，并由這兩家公司推出理財產品，采用眾籌方式為萬達廣場進行融資。與中國正在試點的REITs相似，萬達推出的這種理財產品就是準REITs。在外部融資方面主要是通過引入諸如基金、保險機構等第三方投資者。由第三方投資者提供在商業地產開發項目過程中（包括置地、設計、開發等環節）所需要的一切資金。萬達曾與包括快錢支付和四川信托在內的四家公司簽署設立消費平臺框架協議，擬出資240億元用來投資20座萬達廣場，而在這個項目中萬達僅扮演建設者和品牌管理者的角色，這正是輕資產模式的一大特征，這一系列舉措的最終目的就是在三四線城市拿地過程中用外部融資來替代預售資金。

2.加強品牌及運營管理的輸出。萬達在運營的過程中借鑒了鐵獅門小股操盤的模式，在項目中通過引進第三方戰略投資者解決資金問題，而萬達在這個過程中僅負責前期的設計、中期的建造及后期的物業管理等環節。萬達在項目中雖并不控股，但卻掌控著項目的操盤權。整個項目繼續使用萬達的品牌來保證項目的影響力和客流量。此外萬達在2014年正式推出了一套慧云商業管理系統，將節能管理、運營管理等16個子系統集成到一個平臺統一管理。萬達后續的招商及運營在“慧云”系統的幫助下得到了良好的保障。這種模式下一方面萬達通過輕資本投入重運營管理實現了從全盤操盤到小股操盤的轉變；另一方面作為項目的運營管理者，萬達會獲得穩定持續的管理收入，其抵御政策變動風險的能力也大大提升。

3.與投資者分享租金收益。在萬達輕資產模式中戰略投資者負責購買土地，并持有土地的所有權；萬達通過品牌及管理輸出為投資者提供設計、建造、招商、運營服務，最終萬達與投資方以項目租賃凈收益為依據，按照7：13的比例進行分成。原有重資產模式下依靠物業銷售產生回流現金從而支持萬達廣場開發的“以售養租”模式很容易受到宏觀經濟及政策環境的影響，一旦銷售不暢就會直接影響萬達廣場的后續開發。但在輕資產模式下萬達僅通過分享租金收益便可獲得穩定的現金流，這很大程度上提高了企業運營的持續與穩定性，同時也提高了資金的使用效率。

三、輕資產模式的實施對萬達集團的意義

首先緩解了萬達的融資壓力。在輕資產模式下，全部資金由第三方戰略合作者提供，萬達集團不再需要投入大量的資金進行土地的購置，這樣就降低了萬達集團的融資需求。而在融資渠道方面萬達集團也一改以信貸融資為主的模式，轉而通過發行理財產品或眾籌等手段進行多元融資，這一方面可以降低融資成本，另一方面也降低了企業的資產負債率，緩解了企業的融資壓力。

其次增強了萬達的盈利能力。輕資產模式下萬達的盈利模式由資產增值向服務增值轉變。萬達在這個過程中以較少的投入獲取穩定的租金分成，使得企業的ROE逐步提升。而萬達自身超強的品牌效應和運營管理能力又能在項目運營的過程中放大各方優勢，使項目獲得穩定的租金收入，這反過來又增強了萬達盈利的穩定性，為萬達的規模化擴張提供了保障。

最后降低了萬達受行業波動的影響。在重資產模式下物業銷售回款作為萬達集團主要的收入來源受市場供求變動和宏觀政策調控影響十分顯著。但在輕資產模式下由于萬達僅通過輸出品牌與管理，并按照約定比例參與租金分成，因此其受行業波動的影響大大降低，現金流的穩定性增強。

參考文獻：

[1]祝天惠.萬達輕資產轉型——盈利模式重塑[J].商場現代化，2016（25）.

[2]武化.萬達的“輕資產”之路[J].中國房地產，2015（05）.

[3]茆薇.輕資產運營模式撬動企業價值最大化——基于騰訊公司的財務案例研究[J].新會計，2013（11）.

作者簡介：張靜雅（1993.03—）女，黑龍江省密山市。東北農業大學經濟管理學院。研究方向：財務管理。曹藝馨（1993.02—）女，黑龍江省穆棱市。東北農業大學經濟管理學院。研究方向：財務管理。