“營改增”對房地產企業稅收的影響

羅芳

摘要：“營改增”稅制改革是自1994年分稅制改革以來，財稅體制的又一次深刻改革。自2011年通過該試點方案以來，“營改增”的試點范圍便不斷擴大。自2016年5月1日起，營改增的試點范圍擴大到建筑業、房地產業、金融業和服務業，實現了增值稅對貨物和服務的全覆蓋。本文主要是針對“營改增”對房地產企業稅收產生的影響展開闡述，并據此提出相應的改革對策使房地產企業更好的適應“營改增”制度。

關鍵詞：“營改增”；房地產企業；稅收；影響

自2016年5月1日起，國家實行全面推進營改增政策，房地產企業被納入營改增試點，對促進產業結構的優化調整，營改增消除了重復征稅，對生活性服務業稅收也格外的優惠，這就有力的促進了第三產業的加快發展。2016年我國GDP增長6.8%，但是第三產業GDP增長是7.9%，高出1.1%。促進企業增效而言，全面推開營改增試點不僅為新增的試點行業減了稅負，而且增加了以工業企業為主的原增值稅納稅人的抵扣。

一、營改增對房地產企業的影響

（一）“營改增”對房地產企業開發成本的影響

成本是影響企業利潤的一個重要因素。針對房地產企業來說，各類建筑項目（在建工程）的開發成本是一大關鍵。在建造工程時，企業需要購置許多原材料，例如鋼筋、砂石、水泥、鐵釘等等。針對一些訂購量大、有國家質量標準的大型材料，企業往往是選擇有質量保證、規模大的大企業。但是針對一些小型材料，企業會選擇從個體小商戶那購買。而個體小商戶作為小規模納稅人，不具備使用增值稅專用發票的資格，因此企業在繳納增值稅時，不能抵扣這些進項稅額。而且在實行“營改增”之前，很多房地產企業為了減少勞務成本，都會選擇外地農民或者未成年等廉價勞動力，由于這些外來務工人員都是作為獨立的個體，并不會簽訂正式勞動合同，因此企業也無法開具增值稅專用發票，在實行“營改增”之后，由于這些增值稅額無法抵扣，房地產企業的開發成本會有所增加。

（二）“營改增”對房地產企業稅收的影響

1.減小稅負

房地產行業在征收營業稅時，國家規定的稅率是5%，實行“營改增”之后，國家暫定增值稅銷項稅率為11%。下面我們以一道例題進行說明。假設某房地產企業本年度銷售收入為1000萬元，相關成本為400萬元，按國家規定稅率計算，不考慮其他變動因素。

則應繳納營業稅=1000*5%=50萬

實行“營改增”后應交增值稅=1000 /（1+11%）*11%-400/（1+17%）*17%=40.98萬

由此可見，實行“營改增”之后，房地產企業應繳納的增值稅小于應繳納營業稅，稅負有所減少。

2.避免重復納稅

在實行“營改增”之前，房地產企業銷售房地產時需要繳納兩種稅收：土地增值稅以及營業稅。根據稅法規定，將這兩種稅歸類于價內稅。土地增值稅是以土地增值額為計稅依據進行繳稅，以上一例題為例，企業應納稅所得額為600萬（1000-400=600）。營業稅是以企業本年度的營業額為計稅依據進行繳稅，則應納稅所得額為1000萬。由此可見，房地產企業在繳納稅收出現了重復征稅的現象，重復征稅額為600萬元。在實行“營改增”之后，房地產企業主要繳納的是增值稅，增值稅作為一種價外稅，在繳納時可以直接抵扣進項稅額，這樣就避免了重復征稅的現象，能夠有效減少企業稅收。

（三）房地產操作遇到困難

房地產企業是屬于產業鏈較為復雜的行業，實行“營改增”給房地產企業的操作帶來了實際性難題，例如不動產經營者發生的購入土地、拆遷安置的成本等，在支付時取得憑據不符合增值稅扣稅憑證的管理規定，導致無法減少稅收。而且實行“營改增”之后，房地產企業進行發票管理以及成本控制也會比較困難。

二、在“營改增”制度之下，房地產企業的改革對策分析

（一）適應和學習“營改增”制度

企業應加強對內部財務人員的培訓，多為財務人員提供學習機會，督促財務人員認真學習“營改增”制度。充分了解“營改增”的具體規定以及各項稅負核算，加強財務人員對增值稅專用發票的了解與運用，提高內部財務人員的稅收處理能力，使他們能夠做到準確進行核算以及納稅申報。只有企業內部財務人員對“營改增”制度有一個全面系統的掌握，房地產企業才能更好的適應“營改增”制度。

（二）對房地產開發成本進行稅收籌劃

房地產開發周期較長，因此在開發周期內，依據國家規定政策，尋找合法的方法對開發成本進行分攤處理，這樣就可以將應繳納增值稅平均分攤到各個環節，減少稅收從而減少開發成本。在建設前期通過精確合理的計算制定好成本預算方案，那么企業的開發成本也會有所下降。

（三）對房地產企業的勞務支出進行稅收籌劃

建筑工地上的工人大部分是外來人員，這種情況會使企業的稅收增加，因此對房地產企業的勞務支出進行稅收籌劃，企業可以選擇通過正規勞動部門招聘勞動工人或者選擇正規的建筑隊伍進行建筑，通過與他們簽訂正式勞動合同，取得增值稅專用發票從而進行稅額抵扣，這樣有利于減小稅負。

（四）重視對供貨商的選擇

原材料供貨商屬于一般納稅人具有開發增值稅專用發票的資格時，企業進行購貨就能夠取得進項稅專用發票從而進行抵扣，減少稅收。因此在實行“營改增”之后，企業管理者需要加大對供貨商選擇的重視度，選擇從正規渠道以及一般納稅人供貨商進行進貨，在取得增值稅專用發票時，財務人員要進行妥善保管，避免出現發票丟失狀況。

三、結束語

“營改增”是國家稅制改革的一項重大決策，它有利于為企業減小稅負，促進社會經濟穩步發展。房地產企業剛納入“營改增”試點不久，因此發展尚未成熟，“營改增”制度為企業減少稅收的同時，帶來的挑戰也影響著企業的發展。因此房地產企業應做好自身規劃調整，盡快適應“營改增”制度，這樣才能適應現有經濟環境，做到又好又快發展。

參考文獻：

[1]張澤洋.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國鄉鎮企業會計，2014，12，15.

[2]陳玉嬌.試論“營改增”對房地產企業財務管理的影響[J].現代經濟信息，2015，02，08.

（作者單位：廣西路橋集團置業有限公司）