大連樓市：回望2016，前瞻2017

文/賈廣葆

大連樓市：回望2016，前瞻2017

文/賈廣葆

一、大連樓市2016年回望

2016年大連房地產市場在政策上體現了“縮減庫存、基調寬松”的特點，在整體上呈現“土地供應西拓北進”、“銷量價格雙雙走高”、“投資供應雙雙走低”、“二手房高速增長”等走勢。

（一）土地市場放量，成交價款雙雙走高

2016年，大連土地市場一改過去兩年的沉悶局面，迎來了集中放量、“寡頭”拿地高溢價成交的局面。

從土地整體市場來看，2016年土地出讓成交面積和成交價款出現“雙增”。2016年1-11月全市土地出讓成交面積611.7公頃，同比增加40.3%，成交金額134.7億元，同比增加150.6%,其中:房地產用地出讓成交面積237.3公頃，同比增加11.0%，成交金額121.5億元，同比增加169.2%；成交工業用地374.4公頃，同比增加68.4%，成交金額13.2億元，同比增加53.5%；市內四區成交土地面積增速突飛猛進，成交土地面積153.1公頃，同比上升162%，成交金額105.3億元，同比上升239.7%。

從經營性房地產用地來看，成交面積增速明顯。2016年市內七區經營性用地共成交31宗，成交總建筑面積345萬平方米，是2015年的33倍。

從上下半年來看，經營性用地土地供應、成交量不斷被刷新。2016年上半年，全市七區土地供應18宗，供應總建筑面積113萬平方米，環比增長339%，同比增長6%，成交土地14宗，成交總建筑面積95萬平方米；下半年，土地供應突掀高潮，其中10月成交土地9宗，成交總金額58.49億元，并相繼以92%、113%、115%等比率不斷刷新高溢價率。其中，甘區華東路2宗5萬平方米的住宅用地經過5個小時的激烈競拍，最終以41764萬元拍出，溢價率達115%，創下大連土地拍賣史上溢價率的最高紀錄。

從市內四區來看，土地經營性用地供應、成交雙雙走高。2016年市內四區完成經營性建設用地供應123.3公頃，同比增長141.5%，供應總建筑面積286萬平方米，同比增長167.7%。其中，住宅建筑面積174.7萬平方米，商業建筑面積24.6萬平方米，公建建筑面積16.6萬平方米，地下車庫建筑面積67.4萬平方米，物流倉儲用地2.7萬平方米，成交總金額103.45億元，同比增長240%。

（二）先行指標低位運行，地方信貸有降有升

2016年，全市房地產開發建設、商品住宅新增供應量等房地產業先行指標低位運行，房地產信貸有降有升。1-11月房地產開發投資528.8億元，同比下降39.9%，降幅比上年同期擴大4.4個百分點；房屋施工建筑面積4640.4萬平方米，同比下降5.5%，降幅比上年收縮16.6%；新開工建筑面積579.7萬平方米，同比下降2.9%，降幅比上年收縮38.3%；房屋竣工面積184.8萬平方米，同比下降24.2%；商品住宅新增供應量（大連七區）391萬平方米，同比下降14%。顯然，與2016年以前的三年相比，房地產投資已經從拉動投資增速增長的態勢，轉為支持投資增速、逐步回穩的態勢；房屋施工、新開工面積從前幾年增速持續增長的狀態，轉為增速逐步回穩、小幅下降的狀態；房屋竣工、新增供應面積從前幾年增速增長的狀態，轉為增速下降的狀態。

從房地產信貸來看，住房開發貸款下降明顯，個人住房貸款增長和個人住房貸款增長明顯。2016年1-11月，全市各項房地產貸款余額3281億元，同比增長2.2%，其中：住房開發貸款余額419.8億元，同比下降27.7%；個人住房貸款余額2225.5億元，同比增長12.9%。全市累計發放各項貸款748.8億元，同比增長13%，其中：住房開發貸款121.8億元，同比下降43.6%；個人住房貸款487.1億元，同比增長46.2%。

（三）銷量房價雙雙走高，甘、金、高三區領跑樓市

2016年全市商品房銷售、銷售額增速明顯。1-11月，商品房銷售面積669.5萬平方米，同比增長12.2%，商品房銷售額623.8億元，同比增長18.6%；其中，商品住宅銷售面積650萬平方米，創近5年新高。

從商品房銷售區域來看，在市內七區中，甘井子、金州新區和高新區銷售居前三甲，其銷售建筑面積分別為224.06萬平方米（同比增長16%，占全市銷售量34%）、180.74萬平方米（同比增長1%，占全市銷售量28%）、103.85萬平方米（同比增長32%，占全市銷售量16%）。可見，甘井子、金州新區交易量依然領跑全市，而高新區則穩居樓市第三，成為全市樓市主力銷售區域。位于第四的中山區，主要依靠東港板塊40年的公寓享受市政配套70年的住宅等政策紅利的支撐，銷售量達60.88萬平方米，同比增長41%，占全市銷售量僅為9%。位于第五的沙河口區，由于土地存量不多，新開發樓盤供應面積較少，其銷售主要以以往開發的存量樓盤為主，銷售量為37.7萬平方米，同比增長7%，僅占全市銷量6%。

從成交戶型看，剛需和改善性需求是商品住宅成交的主體。2016年1-11月，全市60-90平方米和90-120平方米商品住宅分別成交276.3萬平方米、198.7萬平方米，同比分別增長9.6%、6.7%，成交套數分別占全市商品住宅成交比重45.8% 和25.7%；其中普蘭店區、金州新區、瓦房店、莊河和甘區等五個區域60-90平方米商品住宅成交套數所占比重分別為56.90%、51.9%、50.7%、47.0%和42%，而西崗、沙河口、甘井子、高新區90-120平方米改善性戶型成交套數所占比重分 別 為42.7%、32.7%、27.4%和25.7%。這些數據顯示，剛需和改善性需求仍是我市住房消費的主力軍，普通商品住宅交易依然是成交主力，投資類產品的市場份額持續下降，改善類產品的市場份額逐步增大。

從房價來看，全市新建商品住宅價格總體保持穩定。2016年1-11月全市商品住宅銷售均價9113元/平方米，同比增長4.6%，其中：市內四區銷售均價12056元/平方米，同比增長6.4%；其他縣市區銷售均價7102元/平方米，同比增長0.5%；大連七區商品住宅成交均價10690元/平方米，同比增長4.14%。

（四）二手房屋量漲價穩，甘、中兩區交易熱點

2016年全市二手房銷售持續高速增長，銷售套數、銷售面積、銷售金額增長明顯。全年二手房銷售32949套，同比增長8%，銷售面積544.2萬平方米，同比增長22.0%，銷售金額426.2億元，同比增長23.8%。在二手房交易快速增長的同時，房屋成交價格略微上漲，全年二手房整體成交均價10752元/平方米，與2015年相比僅有9元/平方米的微弱增幅，顯示二手房量漲價穩、市場平穩運行持續向好的狀況。究其原因：一是因地制宜、因城施策、靈活多樣的新房銷售政策，促進了二手房的交易；二是新房供給下降，整體市場供小于求，熱銷區域結構性缺貨，導致一些面積適中、價格合適、配套較好的二手房成為青年置業群體的首選，帶動了二手房的成交；三是在二套房交易門檻調低和二胎政策的影響下，一些較好的二手次新房逐漸成為追求生活質量的改善性群體除一手房主流消費外的新選擇。

二、大連樓市2017前瞻

2017年大連房地產市場，將呈現土地供應“西拓北進”、品牌名企溢價競地、政策面寬持續向好、市場集中產品創新、樓市量價“穩中迎升”的態勢。

（一）土地市場

2017年土地市場在“西拓北進”總基調下，將呈現以下特征：

從土地供應量來看，其主力將在甘區西部、北部展開。甘區西部近郊區域如辛寨子周邊、機場新區四周、生態科技創新城和革鎮堡周邊區域，甘區西部遠郊區域如夏家河一帶、營城子周邊、旅順南路沿線，甘區北部近郊如體育新城、華南廣場周邊，豐收路、山東路、促進路沿線，姚家北部周邊、姚砬路沿線，甘區北部遠郊如大連灣一帶、前關周邊、金州與市區接合部等區域，將是2017年土地供應量的主力區域。

從土地供應板塊來看，老牌熱點板塊將繼續領先，新型板塊將陸續跟進。老牌板塊如華南、高新園區、機場新區、東港等將繼續放亮，成為今年土地供應的熱點板塊。隨著品牌開發企業的“扎堆”拿地，一些新型板塊將陸續形成，如革鎮堡板塊、辛寨子板塊、科技生態新城板塊、高新區黃泥川板塊、北站板塊、旅順中路沿線板塊、中山區解放路沿線板塊、豐收路、山東路、大連灣板塊等陸續崛起，成為新一批土地供應板塊。

從拿地開發企業來看，大體量地塊仍將被外地品牌開發企業摘取，本地企業摘取有限。2016年土地市場成為招商、保利、萬科、金地、華潤、碧桂園等外地品牌開發商的天下，本地企業無一斬獲。從目前各開發商土地儲備來看，萬科、遠洋、恒大、中海、保利、華潤等外地品牌開發商擁有土地儲備都在百萬平方米以上，可供開發周期都在4年以上。預計2017年，大連樓市健康平穩發展的走勢、城市外延區域配套和社會資源的不斷完善、經濟發展和宜居環境的加快提升，使一些外地開發商看好大連樓市而繼續融資拿地，但拿地競拍的激烈程度或將下降，其拿地將更加理性實際，土地市場熱度將有一定程度的降溫，土地市場穩中有變。本地開發商由于受到經濟大環境和融資能力、自身實力以及地方政府優惠政策的影響，或聯合拿地或聯合開發或項目轉讓，抑或進行土地一級整理后再作股權轉讓，也有一些本土開發企業利用其熟悉情況、人脈廣等特點，進行一些舊區改造、公司工廠搬遷等小體量地塊的開發，過去那種大體量、大地塊拿地的“本土巨無霸”開發企業將不大可能出現。

（二）房地產開發投資

從房地產開發投資來看，增速有望保持平穩或小幅回落的走勢。2017年，受商品房銷售增速回落、房地產信貸政策收緊、房價調控以及“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位影響，房地產開發投資增速將在2016年比2015年同比下降4.4%的基礎上再度小幅下降或保持平穩狀態。具體來看：一是在房地產市場調控效應、住房需求側政策效應、房地產價格效應、土地成交效應、二手房交易效應、基數效應等多重效應的多元化作用下，土地成交、商品房銷售面積、個人按揭貸款增速等將高位回落；二是開發貸款收緊、開發側非銀行金融機構貸款比重增加，抬高開發企業融資難度、融資成本和融資時限，從而降低企業開發投資的速度；三是截至2016年底，市內七區商品房庫存量1497萬平方米、縣市區庫存量更多，全市房屋施工面積4600萬平方米，說明我市雖處在去庫存周期中，但開發企業城區補庫存的需求強烈，而城區土地溢價率高企和城市開發節奏控制以及開發建設許可證辦理時限長等，在一定程度上抑制了企業的拿地熱情、拿地速度和規模，影響了房地產開發投資的規模；四是房地產市場局部區域過熱現象的逐漸消退，導致市場主導的房地產開發投資活動逐漸減緩，政府主導的重大項目和基礎設施建設活動將保持較高的增長水平，預計2017年我市房地產開發投資增速將保持小幅回落的態勢。

（三）商品房交易

從商品房成交量來看，全年的市場成交量將保持小幅波動、區域分化狀態，市場呈現基本穩定、成交量小幅上揚的走勢。2017年在商品房整體銷量的變化上，有望維持2016年火熱銷售態勢，但銷售總量進一步上揚的幅度不大，總體保持基本持平或小幅微漲的局面。具體來看：一是2016年商品房銷售量保持了較高增速，全年成交量達到近5年新高。隨著2017年樓市的降溫，商品房銷售量也將有所回落，或持平、微漲，即便在市場熱度持續的情況下，其銷量也很難有大的漲幅。二是隨著市場的降溫，房企對市場預期的下調，加上開發貸款的收緊以及新建商品房的速度變緩，將減緩商品房項目的供應節奏，從而導致市場新增商品房供應不足，也將在不同程度上制約市場銷售量的增幅。三是2016年1-9月，市內五區連續兩年沒有大規模供應土地，即便在2016年第四季度出現了宗地的集中供應和成交，其供應量也僅占2016年全年成交量的60%，根據商品房開發建設周期，最快也要等到2017年底或2018年上半年才能集中上市，由于入市時間較晚，對全市2017年商品房供應總量的影響有限。四是在繼續去庫存的寬松政策驅動下，加上新增商品住宅供應量整體繼續走低，市內五個主城區商品住宅成交量可能實現小幅正增長，部分對沖縣市區商品住宅成交量的明顯下滑。預計全市市場整體銷售量將持平或微漲。

（四）商品房價格

2017年全市商品房成交均價將繼續上漲。其中市內五區，尤其是甘井子、中山區，將是價格走高的主力區域。

從近幾年房價增長趨勢看，大連樓市整體將呈現穩中求進態勢。由于2016年大連房價基期值同14個沿海城市相比不算高，加之全市商品住宅成交均價同比增速4.6%，因此2017年全年房價仍然呈穩中求進的態勢。

從剛需群體來看，在目前剛需、改善性住宅產品占主導的市場環境中，在大部分購房者對價格選擇比較看重、比較敏感的情況下，房屋價格大幅上漲的可能性基本不存在，取而代之的將是房價穩中有進的態勢。

從房屋類型看，2016年市場結轉庫存結構大多集中于高價產品和縣市區商品房貨源，一些品質優良、區域適中、價格適合的產品基本售盡， 加上2016年高溢價地塊、大型央企和品牌企業的大體量項目集中入市、鋪天蓋地的宣傳所帶動的價格預期以及2015年前成交地塊新入市項目推遲入市等因素，全市房屋成交均價有所上揚。

從供求關系看，由于房價上漲很大程度上受住宅供應量制約，所以直到住宅供應量大幅增加為止，2017年的房價將一直延續上行態勢，其房屋成交均價漲幅在6%-10%。

從城區層面看，中心城區板塊房價將依然堅挺，非中心城區房價漲幅將相對較小，市內四區房價漲幅較大，高新園區、金州區房價漲幅次之，縣市區，尤其是普灣新區、瓦房店、長興島、莊河、長海縣等，由于當地人購房已接近飽和，加上前幾年新建商品住宅大體量開發和大量扎堆銷售等因素，其房價將保持平穩或小幅下降。

（五）二手房市場

預計2017年二手房市場將繼續保持持續向好、健康平穩的發展態勢。

從交易區域看，主城區甘、中區仍將是今年二手房產易熱點區域，前者交易將突破2016年交易占全市比重46%，達到55%以上，后者交易將突破2016年交易占全市比重28%，達到35%左右，兩區合計占比將達到80%以上。而高新區、西崗區則由于區域相對狹小、房源短缺，其交易量占比仍將繼續排在倒數一、二位，分別在5%、10%以下。

從交易戶型來看，今年二手房交易最集中、最受歡迎的面積區間仍將是50-70平方米、70-90平方米的戶型，主城區二手房交易占比將分別達到30%、28%以上，90-120平方米戶型占比將達到20%以上，50平方米以下純過渡戶型占比將達到15%左右。值得注意的是120 平方米以上的大戶型成交套數近三年連年遞增，2014-2016年連續三年，120平方米大戶型成交套數分別為2224套、3589套、4064套，成交量環比分別提升61.38%、13.23%。那些區位好、生活交通等公共資源優越的大戶型二手房將是今年存量房的交易熱點。

從房價來看，穩中有升、小幅上揚、區域分化、有升有降，將是今年二手房價格的主要特征，而在去年二手房價格整體微略上漲，一手房價格走勢對市場起引領作用的影響下，二手房定價策略將日趨合理，買賣雙方價格博弈將會持續。

從交易量來看，今年二手房交易將在去年544.2萬平方米的基礎上，突破600萬平方米大關，達到650萬平方米左右，與一手房交易量接近。二手房交易量持續上揚，說明“存量房時代”離我們越來越近。其原因如下：一是根據第六次人口普查數據測算，我市住房存量已基本達到戶均1套，住房總量供求緊張問題已經得到或正在得到大大緩解。因此，普通存量住房流轉交易與再配置的比重必將不斷提高、不斷發展，交易頻率將不斷加快。這是房地產市場發展的必然趨勢。二是由于城區建設土地供應規模受到拆遷速度、拆遷費用、土地稀缺、集體土地改革、土地指標等因素影響，在中、短期內更多家庭只能通過存量市場滿足各自家庭的購房需求，從而帶動二手房市場的發展。三是住房消費結構升級帶來的改善性需求集中釋放，大部分家庭想要“以舊換新”、“以次換優”、“以小換大”、“以遠換近”及獲得“二胎房”、“學區房”、“交通房”等，由于房價一直高企不下，不得不賣掉已有舊房，才能籌集到足夠的首付款，這也從另一方面增加了存量房的供應量，加快了存量房的交易流轉速度。

（作者單位：大連市房地產經濟學學會）