房地產市場的可能走向

文/高榮偉

房地產市場的可能走向

文/高榮偉

2017年3月初，全國“兩會”正式拉開帷幕，與往年一樣，房地產問題仍然是代表們熱議的焦點。今年政府工作報告關于房地產的內容是歷年來最多的。在“兩會”上，來自房地產行業的聲音比往年更加受人關注，“房地產調控”、“金融改革”、“財稅改革”等成為熱詞。可以預見，房地產仍然是未來一段時間內中國經濟的關鍵詞。

專家認為，目前經濟下行壓力仍存，未來以穩為主的基調不變。就房地產業而言，后續可動用的政策工具充足，“兩會”后有望出臺一系列完善房地產市場發展長效機制的政策措施。不過，人們更為關注的是，2017年的房地產市場將向何處去。

房地產市場將出現重大轉折

李克強總理在政府工作報告中提出，要堅持住房的居住屬性，加強房地產市場分類調控，并且要加快建立和完善長效機制。

這些年來，我國住房市場的根本問題就是沒有嚴格區分住房的投資與消費屬性。把住房看作投機炒作的賺錢工具，必然會讓房地產市場走向功能扭曲、混亂之路。近年來，房地產市場調控政策總是落在限制居民購房的各種行政方式上，結果是居民及企業千方百計地要突破這些限制，這在客觀上使房價漲得更快。

全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森表示：“炒房兇猛”的主要原因是這幾年房價上漲過快，實體經濟下滑，干什么都不如買套房。在貨幣超發、較低的銀行利率、居民投資渠道有限等多種因素作用下，房屋的投資屬性、金融屬性逐漸高過居住屬性。為解決此問題，建議在政策引導、制度建設、保障供應、城市群協同發展等方面入手，從根本上抑制炒房沖動，把房子的金融屬性降至最低。

全國政協委員、中國人民銀行副行長易綱表示，房地產業是經濟增長的重要支柱，既要防范風險，也要保證老百姓基本住房需求，將來要在土地供應、法律、稅收、銀行信貸等方面綜合施策。

全國政協委員、東方資產管理公司原總裁梅興保表示：房地產市場調控應牢牢遵循中央關于“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，建議立即出臺限制炒房的“T+N”年的交易制度，如規定房子在正常交易以后，必須在3至5年之后才能進行第二次交易。國家應制定從根本上制止房地產炒作的制度。就像股票實施“T+1”是為了防止當天炒作，為了防止炒房，可考慮實施“T+N”年的交易制度，希望北上廣率先出臺這項政策。

代表們認為，通過有效的制度安排驅除或限制住房的投機炒作，逐漸擠出房地產泡沫并降低金融市場風險、降低地方政府債務負擔，讓民營經濟有意愿增加投資、讓中國經濟“由虛轉實”，無一不是重大的利益關系調整。換句話說，房地產要回歸基本居住本性，我們還要跨越好幾座大山。能否突破阻力跨越這幾座大山，推進當前住房市場政策及制度的重大改革，從根本上改變房地產市場利益格局，既是一次重大考驗，也是我國經濟穩健發展的重大機會。

綜上所述，房地產回歸基本居住功能，意味著2017年我國房地產市場將出現重大轉折：政府通過信貸、稅收等政策對住房市場投資與消費在事前、事中及事后作清晰的界定，嚴格限制住房投機炒作。當然，這種清晰的界定會經歷一個艱難的過程，但這是我國房地產市場撥亂反正的根本之策，將促使房地產市場出現翻天覆地的變化。很顯然，要促使“房地產化”經濟轉型，沒有短期陣痛是不可能的。

去庫存依然是2017年的工作重點

今年的政府工作報告指出，房地產工作任務是因城施策去庫存。從目前情況來看，三四線城市房地產庫存仍然較多，去庫存依然是2017年的工作重點。

全國人大代表、全國人大財經委副主任委員、民建中央副主席辜勝阻表示，現在的房地產市場分化嚴重，三四線城市還存在嚴重的高庫存，但是一線的城市現在面臨供不應求、房價上漲的態勢。2016年下半年以來，北上深等一線城市房價大幅上漲，以“首付貸”為代表的杠桿資金被認為是推動此輪房價上漲的一個重要因素。在上海“鏈家事件”發生以后，北青報記者曾在《地產中介鏈家的“金融風暴”》一文中提到“首付貸”給房地產市場帶來的風險,針對不同地區，采取不同的措施。為防止異常交易推高房價，要全力支持一線城市政府的調控措施。除了三四線城市要去庫存外，對于熱點城市，要加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為。國土資源部部長姜大明也表示，將采取分類調控的原則，增加一線城市的土地供應面積。銀監會副主席王兆星表示，要采取差別化的房地產信貸政策，對帶有泡沫和投機性的房地產信貸需求要加以限制，對于一些房地產庫存過大的三四線城市在信貸上也要給予考慮，對城鎮化過程中的剛性住房需求應該給予信貸支持。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這是一個積極信號，意味著后續房價上漲過快的城市依然會有積極供地，大城市重點開拓郊區市場用地和市區存量用地開發，而小城市將重點圍繞新興城區，如積極對高鐵新城供地。張大偉則認為，未來樓市發展的主要方向依然是二線及部分三線城市，從土地供應角度看，核心城市增加土地供應難度大，這些區域的發展主要在輻射區，北京、上海、深圳周圍的二線城市將是2017年主要的樓市活躍區域，對其將會合理增加土地供應。

政府工作報告指出，要支持居民自住和進城人員購房需求。這意味著今年三四線城市高庫存區域政策不會收緊，甚至還會繼續寬松，依然會有各類針對進城人員購房的政策出臺。同時，針對房價上漲明顯的城市，后續調控可能繼續加碼，抑制投資需求。住房和城鄉建設部部長陳政高指出，新型城鎮化是去庫存的重要途徑，也是根本途徑，要支持、引導農民工和農民進城買房。據調查，去年有的城市農民工和農民所買房占整個買房量的50%，有的縣城達到70%。

此外，政府工作報告還明確了棚戶區改造和發展公租房等任務。這意味著棚戶區的改造力度依然會強化，這既是讓部分棚戶區居民快速解決住房問題的重要保障，同時也是讓此類區域快速脫貧的一個有效途徑。

2017 年房價怎么走？

在今年“兩會”上，房地產稅成為大眾關注的熱點話題之一。實際上，房地產稅開征的消息一直不絕于耳，受到人們廣泛關注。那么，2017年房地產稅會征收嗎?

3月4日，全國人大的新聞發言人傅瑩明確表示：房地產稅立法已經列入五年立法規劃，不過，2017年沒有把房地產稅法草案提請常委會審議的安排。其弦外之音是：2017年房地產稅不可能開征了！

聽到傅瑩的明確表態，房地產投資者長舒一口氣，而想買房的人卻一顆心又懸了起來：房地產稅不來，是不是房價又要漲?

近些年來，“土地財政”吃緊，改革進入深水區。在推進稅制改革、土地財政面臨瓶頸、投機投資購房不斷的背景下，房地產稅制改革已箭在弦上。2016年12月底，全國財政工作會議表示，要研究提出健全地方稅體系方案。專家認為，盡管發言人的表態意味著今年房地產稅落地的可能性不大，但預計其推進速度將加快，對房地產市場也將產生比較明顯的影響。

“對于房地產業自身而言，房地產稅會使房地產市場調控的長效機制對接到中央強調的基礎性制度建設上去。”全國政協委員、財政部財政科學研究所原所長賈康連續多年呼吁加快房地產稅立法,并對房地產稅試點地區作持續關注。他認為，我國房地產業的長期健康發展，需要有相應的土地制度、住房制度以及稅制、投融資制度等作為基礎。不能說房地產稅能決定一切，但它是必選項中的一項。賈康認為，房地產市場調控政策要長短結合、標本兼治。在他看來，縱觀房地產市場調控十幾年的歷程，在房地產市場調控的短期治標方面，政府已經竭盡全力，而“長期治本的政策還不夠格，目前必須要做好基礎性制度建設，形成長效機制”。

賈康表示，不要指望房地產稅出臺后房價會應聲而落，它對房價的影響更多的是遏制肆無忌憚的炒作。他認為，房地產稅并不會改變城鎮化過程中中心區域房價上揚的趨勢，但可以使房價更平穩，使上揚曲線比較平緩，遏制炒作，防止房價的大起大落。在成熟的房地產市場，房地產稅對于房價的影響作用明顯。2016年11月，國際貨幣基金組織(IMF)財務部經濟學家Tigran Poghosyan對美國51個州77個大都市統計區(MSA)2005年至2014年間數據進行回歸分析發現，每增加0.5個百分點的財產稅就能夠讓房價波動性下降0.5-5.5個百分點，而且這個量化關系非常穩定，適用于美國使用不同法規的地區，即便其房產估價方式和房價波動性不盡相同。Tigran Poghosyan認為，房產稅能夠抑制房價波動，減少投資者舉債買房的激進風險偏好。

那么，房地產稅究竟要如何征收?這也是很多人關心的問題。從之前已有的試點看，房產稅都是從新增量開始試點，對新購房人群核查存量面積，超額的征收房產稅。以上海為例，如果不新購房屋，之前存量面積不計算房產稅，如果新購房，則疊加之前存量一起計算房產稅。這樣政策落地的難度小，上海、重慶都是先從增量開始，但這并不意味著房產稅計稅范圍在這些城市就不會擴大，重慶已經開始逐漸擴大到存量房。

人們都希望用房地產稅來調控房價，專業人士指出，房地產稅開征，意味著你買房的一系列行為都要加稅。所以，房地產稅不可能真的降房價，只是會抬高人們的居住成本。既然房價和房地產稅并沒有直接的關系，那為什么還有不少人在問“房價2017年還會不會漲”呢?現在這些推動房價上漲的因素依舊在。2017年“兩會”對房價有什么影響？“兩會”之后房價會跌嗎？其實從以往的政府動態可以看出，無論是政府還是市場都發出了明確信號：樓市瘋狂的狀態將無法持續，2017年的房地產市場將更加理性。

不過，房價是跌還是降，還得市場說了算。

（作者單位：河南省社旗縣縣委黨校）