房產測量中預測與實測面積差異的探討

張永剛

摘 要：隨著我國建筑行業的快速發展，我國社會各界十分關注和重視建筑行業的發展，房產測繪工作作為建筑行業的重要組成部分，必須要不斷的解決預測和實測面積的差異問題，才能夠保障我國建筑行業的可持續性發展。文章主要講述了房產測繪中房屋面積預測和實測的關系，出現房屋預測和實測差異的主要原因分析以及相應的完善措施。

關鍵詞：房產測量；預測；差異

我國房地產行業得到了空前的發展，為我國社會經濟的發展起到了巨大的促進作用，房屋預測面積和實測面積直接影響到人們的利益，必須要通過科學、合理的方式，才能夠有效的減少預測和實測之間的差異，保障廣大人們的切身利益。

1 房產測繪中房屋面積預測與實測關系

房屋測繪工作主要就是通過測繪儀器和測繪技術等方法對房屋以及房地產的自然狀況和位置等方面進行全方位的專業測繪工作。其主要測繪內容包括了房地產平面控制測量、房地產調查、房產圖繪制以及成果的檢查和驗收等內容。房屋測繪中的預測面積主要就是指房屋還沒有完全驗收前，房屋的測量單位對設計圖紙所進行的觀察，結合我國相關規定和標準對其進行測量，最終對房屋面積做預測的計算工作。房地產開發商銷售的主要依據就是房屋預測面積，并且將其作為房地產管理的基本標準。房屋測繪中的實測面積主要就是指工程建設完成之后，相關部門對其審核通過之后，房地產開發商委托測繪單位對房屋面積做實際的測量，最終得到的數據，然后根據設計圖紙等分析、計算房屋的實際面積。一般情況下，房屋預測面積和實測面積之間往往會存在著一定的差異性，導致差異性出現的主要原因包括了數據采集圖紙的更替以及技術性問題等。

2 房產預測面積與實測面積二者存在差異的原因分析

2.1 圖紙變更及數據采集所產生的差異

圖紙變更是導致房屋預測面積和實測面積出現差異的主要因素之一，房地產在進行面積規劃的時候，其主要依據就是施工圖紙，確認公共面積等數據采集的時候缺乏直觀的認識，從而導致實際操作的時候出現了一定的問題。由于房屋設計比較復雜，后期的數據往往都是經過現場實際測量來完成的，最終導致房屋建設的時候導致房地產開發商需要變更圖紙，最終帶來預測面積和實測面積之間的差異。

2.2 技術原因所產生的差異

目前，我國房地產測繪單位的水平存在著較大的差距，相關法律法規也存在著一定的漏洞，進而導致房屋測量工作的質量并沒有得到真正的重視，沒有按照相關規定進行測量，由于相關測量儀器比較落后，也會出現預測面積與實測面積之間存在著差異性。另外，我國相關法律法規還沒有得到進一步的完善，技術水平無法跟上時代發展的步伐，一部分特殊建筑在進行建設的時候缺乏技術支持，最終就會導致預測面積和實測面積之間存在著較大的差異性。

2.3 施工過程所產生的差異

在進行施工的時候，并沒有嚴格的按照施工圖紙進行施工，甚至還會出現比較嚴重的違規操作，從而就會導致預測面積和實際測量面積之間存在著較大的差異，甚至還無法保障房屋的質量和安全。

2.4 竣工后公用空間變更

為了能夠滿足人們生活的基本需求，建筑內往往會存在著公共空間，比如消防室、車庫以及地下室等公共場所，一旦公共場所在設計方面出現變更，就會縮小或增大分攤面積，也會導致預測面積和實測面積之間出現差異。

3 減少房屋預測面積與實測面積差異的措施

3.1 統一房屋面積計算原則

為了能夠從根本上消除房屋預測面積和實測面積之間的差異，必須要統一房屋面積的計算規則，尤其必須要對房屋權屬的認定等重要因素，將房屋測繪面積精確到各個分戶。為了能夠保障所有住戶的合法權益，必須要真正的做到公平、公正，房屋測繪面積測算的精度和分攤合理性顯得更為重要，相關部門必須要予以重視，出臺相關政策支持，才能夠有效的減少預測和實測之間的差異。

3.2 做好陽臺實測尺寸的準確計算

陽臺主要就是指有維護結構以及與房屋相連可以活動和利用的房屋附屬設施，必須要將其分為非封閉陽臺和封閉陽臺，在進行陽臺處理的時候，往往都會結合底板的水平投影面積進行面積測量，這種測量方法并不科學，應該以圍護結構的外圍水平投影面積為準，從而才能夠保障計算數據的準確性和科學性。但是，對于封閉陽臺來講，必須要嚴格的按照相關規定和標準為準，我國房產測量規范中并沒有做出明確的規定。在進行實際操作的時候，陽臺計算一半是否應該和現狀進行有機的結合，如果陽臺規劃并沒有封閉，應該按照其一半面積來計算，如果規劃封閉現狀未封閉則應該按未封閉處理計算的一般面積為準。

3.3 做好虛擬分割的產權測繪

虛擬分割主要就是指房地產開發商將其以大型商場和辦公用房作為明確的分割，并且以小型單元進行銷售。每個單元并沒有實際的圍護，主要就是以界定的形式對其進行分割和圍合成特定的空間，每個單元能夠進行獨立使用，并且具有獨一性的編號。虛擬分割小型單元符合物權法內規定物權的基本要求，權利人能夠依法對其進行直接支配和安排它的權力，符合我國相關規定和標準，能夠根據基本單元進行登記。房屋基本單元主要就是指對現有固定界限以及唯一的編號房屋等特定空間。在進行實際測繪的時候，必須要嚴格的按照相關規定和標準對每個測量單位進行界定測量和面積測算，并且最終以虛線作為表示。

3.4 建立一支高素質的測量隊伍

測繪工作本身就是一項對技術和專業性要求比較高的工作，不僅需要對建筑設計的知識和建筑圖紙相關設計有著較深的了解，還必須要掌握房屋產權管理以及審批等知識。測量工作人員作為房屋面積測量的主體，其本身的綜合素質和專業技術水平會直接影響到測量結果的準確性，必須要不斷的提高測量工作人員的測量水平，打造一支高素質的測量隊伍，才能夠有效的減少預測面積和實測面積之間的差異，主要可以從以下幾個方面加強。其一，必須要不斷的加強測量工作人員的培訓工作，不僅提高其專業水平，還必須要提高其業務熟練程度，從根本上提高測繪結果的準確性和工作效率。其二，必須要提高測繪人員的職業道德水平，提高測繪人員的責任意識，能夠認清測量工作的重要性，從而才能夠嚴謹的對待測繪工作，避免出現違規操作，不會因為私利而私自的修改測量結果。其三，必須要制定科學、合理的管理制度，房地產行業必須要建立內部的管理制度，不斷的完善激勵機制，并且將其與測繪人員的利益進行有機的結合，才能夠明確責任，調動測繪人員的積極性和工作熱情，從根本上提高測量工作的準確性。

建筑行業作為我國社會經濟發展的中流砥柱，必須要不斷的提高房產預測面積的測繪工作，減少預測面積與實測面積之間的差異，才能夠從根本上保障廣大消費者的合法權益，最終才能夠提高我國建筑行業的競爭力和品牌形象，不僅能夠促進我國建筑行業的可持續性發展，還有助于我國和諧社會的構建。

參考文獻

[1]王曉潔.房屋測繪面積與規劃面積差異問題分析研究[J].中小企業管理與科技（中旬刊），2016，01：218.

[2]王璽.房產測量與建筑設計計算建筑面積的差異性研究[D].西安建筑科技大學，2015.

[3]何淮嵐.房地產測繪中房屋預測面積與實際面積對比分析[J].四川水泥，2015，No.22101：187.

[4]胡英俊，胡軍.房產測繪中房屋面積預測和實測對比[J].河南科技，2014，No.54515：140-141.

[5]楊威，陳濤.房產測繪中房屋面積預測和實測對比之我見[J].黑龍江科技信息，2013，03（05）.