房產測量中面積測算問題的幾點體會

任學琪

摘 要：隨著我國建筑工程的快速發展，房產行業已經成為當今社會經濟的重要組成部分，房產問題也會直接影響到人們的生活和工作。目前，人們十分重視房產測量中面積測算問題，人們支付了大量的資金購買房子，在實際使用的時候往往會發現房子的實際面積少了幾平米，必須要保護好人們的合法權益。文章主要講述了房屋建筑面積的實測方式，房產與合同規定面積減少的主要原因，從測繪角度闡述測繪不足的問題以及相應的完善措施。

關鍵詞：房產測量；面積測算；措施

目前，我國房產普遍存在著實際房產面積相比于合同面積少的問題，我國每年都會接到大量因為面積不足的投訴案件，人們也會因為房產面積的不足而損失大量的資金，當今社會十分關注和重視房產面積不足的問題，必須要及時的解決，并且出臺相應的規定保護人們的合法權益。

1 房屋建筑面積的實測方式

房產測量工作往往在一定的條件下由觀測人員通過工具進行測量，目前比較常見的測量工具包括了測距儀、全站儀等測繪儀器，必須要嚴格的按照相關規定和標準進行測繪，同時應該由經驗豐富的觀測者通過精密的儀器進行多次的觀測，但是其往往依然會存在著誤差。測量房屋面積的時候，其中誤差不僅包括儀器誤差，同時也會因為人為因素而出現誤差。房屋施工過程中本身就屬于粗線條，所以誤差是不可避免的，墻面的平整度以及垂直度等都會因為粗線條而產生相應的誤差。圖紙設計完全平行的兩面墻也會在實際測量的時候產生一定的誤差。所以，實際測量的數據并不存在著唯一性。在進行相對應邊長實際校核的時候，一定限差的差值往往會根據圖紙尺寸計算，測繪實施的過程并不是十分的復雜，往往需要結合實測尺寸來計算，實施過程會比較復雜，目前我國大部分測繪單位認為房屋實測是行不通的，其主要目的是保障測量現狀符合竣工圖紙，并不是一致性。比如實際測量的部位長度差小于5厘米，就可以將其作為最后的測繪報告數據依據，對于竣工圖的面積，測繪單位往往需要承擔法律責任。

2 房產與合同規定面積少的原因

2.1 缺乏相關制度

由于相關制度的缺乏，導致房地產開發商對于房屋面積的不足帶來了法律漏洞，因為沒有相關法律起到制約的作用，導致開發商往往會出現違規操作，同時房地產合同往往根據套計算，并不是按照面積，所以，導致消費者進行投訴的時候也會因為證據不足而無法得到法律的保護和開發商的賠償。

2.2 測繪企業與房地產同流合污

目前，我國房地產市場監管力度還不夠，從而導致房地產開發商往往會買通測繪企業，在進行房屋面積測量的時候故意多報面積，從而導致房屋實際使用面積遠遠沒有達到標準。由于我國測繪公司的成立門檻比較低，對于資金并沒有嚴格的要求，所以，一旦對測繪公司進行懲罰的時候，企業就會直接宣布倒閉，然后換一個法人繼續開始一個全新的公司。另外，一部分測繪企業為了能夠貪圖利益，在進行測繪的時候并沒有按照施工圖和實際面積進行測繪，僅僅隨便估算面積，降低自身的測量成本，但是工作質量和數據都無法得到有效的保障，甚至一部分測繪公司與房地產開發商之間存在著黑幕交易，隨意地對測繪結果進行修改，蒙騙廣大消費者。

2.3 監察部門處罰力度不夠

我國相關的監察部門處罰力度還遠遠不夠，一般的測繪企業和房地產企業本身具有長期的合作關系，一部分測繪企業為了能夠保障企業的運營，會幫助房地產開發商夸大面積，相關的主管部門并沒有嚴格的執法，從而導致房屋面積測繪工作十分的混亂。

2.4 房產局的相關職能沒有認清

目前，我國大部分房產局本身的職能沒有得到清晰的認識，僅僅認為測繪公司在進行測繪的時候與房地產企業無關，所以，房產局本身并沒有監管的權力，最終就會導致測繪企業處于無政府監管的狀態下。

2.5 測繪工具和人員素質影響了房屋面積的誤差

房屋面積測繪工作的主體就是測繪人員，測繪人員的綜合素質和專業技術水平會直接影響到房屋面積的誤差，甚至因為一些比較特殊的房屋結構，給測繪人員帶來一定的難題，無法熟練的解決，最終給房屋面積的測繪帶來了誤差。

3 從測繪企業的角度上管理面積不足的問題

3.1 由于時間過長而導致測繪企業不存在

房屋建設本身就是一件時間比較長的問題，在房屋交付的時候，房屋測量工作已經過去了較長的時間，消費者向相關部門反映問題的時候，有關部門去核查測繪公司的時候就會出現公司已經不存在的現象。如果業主對測繪結果存在異議的時候，往往需要請其他測繪公司對整個房屋建筑工程的公共面積進行測繪，其本身的工作量比較大，并且收費較高，無法讓業主承受。為了能夠解決這個問題，必須要提高測繪公司的工商許可標準，規定企業的注冊資本，從而才能夠有效地減少皮包公司的數量，同時必須要保障其測繪師符合國家規定的人數。

3.2 建立嚴格的處罰機制

必須要建立嚴格的處罰機制，不斷地提高測繪公司的違規處罰力度，才能夠起到有效的約束作用。處罰金額應該超過虛報面積對于房地產開發商的收益，從而才能夠保障弄虛作假的行為讓測繪公司無利可圖，保障測繪工作能夠正常的進行。必須要規定測繪誤差機制，一旦測繪企業超過規定紅線的時候，應該立即取消其測繪資格，從而才能夠有效地提高測繪公司的準確性和客觀性。

4 提高房產面積測量準確度的主要措施

4.1 實現全民監督

由于房產測繪計算十分的復雜，人們是無法對其進行計算的，我國還沒有針對房地產面積測繪計算出臺相關的規定和標準，如果規定房產測繪圖必須要進行標記說明的時候，就能夠及時地通過邊長縮水發現面積是否出現縮水的現象，從而人們就可以起到一定的監督作用，并不用通過房產測繪公司進行測量，起到全民監督的作用。

4.2 利用計算機成圖和測算技術

隨著科學技術的快速發展，計算機技術和信息技術得到了進一步的發展和應用，房屋面積測繪工作應該積極的應用計算機技術和信息技術，不僅能夠保障測繪工作的智能化，還能夠從根本上提高房產測繪成果的質量。計算機技術對于數字化房產測繪起到了促進作用，其本身具有諸多優點，比如成圖和測算質量高、速度快以及勞動強度低等優點，提高房屋測繪數據的準確性和科學性。另外，計算機智能化處理結合先進的測繪技術能夠實現自動化操作，無論從測繪效率，還是精度來講都能夠得到較大的提高。

4.3 建立健全的房產測繪技術規范及法律法規

目前，我國對于房地產面積測繪計算相關的法律法規存在著嚴重的不足，各個房地產面積測繪計算方式存在著較大的差異，尤其對于結構復雜的房屋來講，在進行測繪的時候往往會出現較大誤差，最終會帶來更多的測繪面積糾紛，甚至還會影響到我國房地產市場的健康發展。我國必須要統一制定更加容易操作的測繪方法，能夠幫助人們及時地發現房屋面積是否存在著縮水的現象，將目前按套銷售改為根據面積銷售，才能夠有效的解決因為公共面積分攤復雜而出現的難以計算的現象，從根本上保障廣大消費者的合法權益，最終才能夠促進我國房地產行業的可持續性發展。

我國房產測繪工作的起步時間比較晚，發展時間比較短，應該積極的借鑒國外發達國家的先進測繪技術和理念，不斷地完善和創新我國測繪技術，才能夠保障廣大消費者的利益，促進我國社會的可持續性發展。

參考文獻

[1]劉桂揚.探究房產測算分攤定級自動化的實現[J].北京測繪，2015（4）.

[2]劉翔，李奎.南充市順慶區農村房產測量方法研究[J].北京測繪，2014（3）.

[3]閆峰，張建超.房屋測量常見問題及解決方式分析[J].黑龍江科技信息，2013（7）.

[4]王建華，王雄，胡亞軒，等.精密水準測量中的重力異常改正[J].大地測量與地球動力學，2009，29（2）：57-60.

[5]呂樂幸.房產測量中面積測算技術中的問題分析[J].經濟技術協作信息，2010（12）.