推進“兩權”抵押貸款思考

譚同金

2015年7月，《國務院關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（以下簡稱《意見》）正式印發執行，農村土地承包經營權抵押貸款、農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押貸款（以下簡稱“兩權”抵押貸款）正式啟動試點。

四川開展農村土地承包經營權抵押貸款試點縣（市、區）分別有成都溫江區、崇州市、彭山區和內江市中區、遂寧蓬溪縣、南充西充縣、巴中巴州區、廣安武勝縣、樂山井研縣、廣元蒼溪縣等10個縣（市、區），開展農民住房財產權抵押貸款試點的縣（市、區）分別有瀘縣、郫都區和彭山區3個縣（市、區）。“兩權”抵押貸款試點正式實施。

配套機制有待完善。在試點地區開展“兩權”抵押貸款，從目前看，政策環境似乎已不再是問題，但配套機制卻有待完善。

關于確權。從目前來看，除農村土地承包經營權確權較完善外，農民住房財產權確權還有待完善，尤其是隨著新農村建設的推進，農民住房多已改、擴、遷、新建，但應隨之換發的上一輪確權所核發產權證明未換發，確權應加快跟進，為“兩權”抵押貸款奠定基礎。

關于價值評估。各地雖多有房地產價值評估公司、物價鑒定中心等組成了基本成熟的價值評估市場，但多數只涉城市房地產、機器、廠房等價值評估，均極少涉足農村產權價值評估，農村土地承包經營權、農村住房價值則無成熟評估市場，分散于廣大農村的住房價值標準相差較大，難以準確估價，且無更多可供參考的案例借鑒。

關于流轉交易。制度上未明確規定交易登記機構，在操作中一般遵循慣例由該類產權登記機關作為交易登記機關開展交易登記，但相應登記操作流程、登記費用、操作規范、風險防控等配套實施細則尚不完備，部分地區交易中心雖然形式上已組建，但多數處于未運轉狀態，成熟的交易市場還未培育完善。同時，針對農村“兩權”的收儲平臺建設滯后，收儲機制也有待加快完善。

市場尚有一定局限。雖然對于“兩權”抵押貸款的期盼，社會公眾呼聲由來已久，但更多的是基于最近這10年來，城市房地產的迅猛甚至于畸形發展，導致在城市化進程中逐漸加劇的城鄉差別、貧富懸殊，從而引發公眾對農村土地、農民住房財產等不能同權同價同交易的一致詬病。雖然其中也有市場的期望，但并不代表是這個市場已經成熟、需求高度旺盛的急迫期望。

而國民心中有著根深蒂固的幾千年家庭文化，這一傳統根植于擁有自己的土地和住房之上，正所謂安居才能樂業。以現實的住房抵押融資換取生產經營的不確定而承擔風險，對于廣大農民來講，抵觸是必然的，接受還有一個漫長的過程，需求還需持續不斷培育。而我國目前尚不完善的養老、醫療、教育體系，也是制約農村產權抵押融資需求的重要考量因素。

土地及房屋固定建筑的不可移動性，是農村“兩權”作為固定形態資產的基本特性，將對受讓方的選擇造成巨大的局限。在農村，除非迫不得已，農戶不會選擇異地居住生活，戶籍落戶、承包經營的自留山（地、田）是最主要的障礙。哪怕同村組的村民，如果其承包經營的自留山（地、田）距離過遠，對其農業生產、生活造成了巨大的不便，基本也不會考慮遷址居住生活，除非近在咫尺的鄰居。而受傳統儒家文化影響，對于購買鄉鄰因經營失敗而用于融資抵押的房產，存在一定的心理障礙，勢必與其他因素一并混合影響農村“兩權”的市場交易。

不可預知的風險須創新管控方式。任何一項信貸新產品的發展史，其實也是該產品完整的一部風險演變史和制度完善史。在產品誕生初期，不可預知的風險點較多，銀行業金融機構出于風險防控的需要，勢必高度審慎。且由于業務開展初期配套機制建設的滯后，當創新業務出現不可預見的風險后，作為亡羊補牢之舉的風險防控機制才將會逐步得以完善。農村“兩權”抵押貸款也不會例外，風險高企是銀行業金融機構的共識，在沒有較為完善的風險防控機制和具體措施前，勢必影響金融機構業務拓展的積極性，這也是銀行業長期的一貫做法和經驗之舉，無可厚非。

推進試點的幾點建議。一是務必重點關注借款人償債能力，這是借款人第一還款來源的保證，是信貸資金能否按期收回的基礎。不能對“兩權”作為第二還款來源的代償能力寄予過高期望，更不能舍本逐末將是否能提供“兩權”抵押作為是否發放信貸資金的唯一標準。這其中既有對其償還能力的考量，又有對其所擁有的“兩權”價值的風險考量。

二是務必重點關注借款人的信用狀況，這是關系信貸資產質量的一個重要關聯因素。不可否認的是，在當前相關失信懲戒機制尚不完善階段，信貸資金是否按期安全收回更多的受制于當地信用環境和借款人信用狀況。是否發放貸款，尤其是在廣大農村，信貸客戶經理更多的還是依靠對借款人的信用狀況的判斷。提供“兩權”抵押，更大的意義在于放活農村產權提供了一條重要的途徑，對于信貸業務拓展也只是多了一種方式的選擇。

三是務必重點關注“兩權”權利物所在的地理位置和所處的經濟環境，積極、審慎開辦“兩權”抵押貸款。一方面“兩權”抵押貸款是國家深化農村產權改革的重要舉措，是進一步縮小城鄉差距的國計民生之舉，積極開辦“兩權”抵押貸款，既是政治需要，也是四川農信踐行普惠金融社會責任的需要，同時還是四川農信反哺“三農”的感恩回報。另一方面，不是所有農村地區的“兩權”都具備入市交易的條件和價值，要差別化地審慎開展“兩權”抵押貸款，這是關系到“兩權”抵押信貸資產質量一旦下遷后，抵押“兩權”能否順利處置的關鍵，是確保銀行業金融機構持續、健康發展最基本的風控需要。

（作者單位：四川長寧竹海農商銀行）