新沙遜洋行 舊上海的地產生意

劉棟

自19世紀中葉開埠以來，上海逐漸成為各國僑民追逐夢想的舞臺。上海也因此匯集了大批不同國度、不同流派的建筑，“萬國建筑博覽會”的稱謂恰如其分。對此，清末民國時期上海的神秘人物“海昌太憨生”（生平年月不可考）曾在《淞濱竹枝詞》寫道：“窮奢極麗筑洋樓，亙古繁華第一州。行遍滬江三十里，令人一步幾回頭。”

在眾多考究的西洋建筑中，位于南京東路東段與外灘交叉路口的和平飯店北樓不時透露出一種時代感。和平飯店北樓原名沙遜大廈，是以它曾經的主人沙遜家族的姓氏來命名的。這座有著綠色金字塔狀尖頂的大樓不但是當年上海灘的標志性建筑，也是一個以鴉片貿易起家的猶太家族地產商——新沙遜洋行在舊上海盤踞并大發其財的最好見證。

富二代自立門戶

新沙遜洋行？莫非還有老沙遜洋行不成？不熟悉沙遜家族和上海洋商史的看官肯定會有這樣的疑問。

沒錯，當年上海灘的確有新老兩家沙遜洋行。新沙遜洋行源于老沙遜洋行，是沙遜家族分家的結果。這一切還要從19世紀30年代巴格達的反猶運動說起。

沙遜家族是猶太人，19世紀30年代之前已經在奧斯曼帝國統治下的巴格達定居數百年，不但是當地猶太人的族長，而且長期擔任巴格達的首席財政官。從19世紀20年代開始，巴格達的行政長官達烏德掀起了大規模的反猶運動，并且把主要矛頭指向了擔任猶太人族長的大衛·沙遜。時年36歲的大衛·沙遜為了家族安全，舉家潛逃，在輾轉巴士拉（今屬伊拉克）、布什爾（今屬伊朗）等地后，于1832年在英國當時的殖民地印度孟買定居，并加入英國國籍。此時剛剛解決了生存問題的大衛·沙遜絕想不到，沙遜家族就要從這座港口城市揚帆遠航奔向屬于自己的大時代了。

1832年，大衛·沙遜在孟買創辦沙遜洋行（David Sassoon and Sons Company），最初只是做點倒買倒賣的小生意。但猶太人的經商天賦，以及沙遜家族對波斯灣地區行情的了解，使得沙遜洋行很快發展壯大，成為印度在波斯灣最大的貿易機構。與此同時，隨著中英貿易的發展，大衛·沙遜開始將目光轉向古老的中國，并將英國的棉紡織品和印度的鴉片運往中國，獲利豐厚。對此，英國猶太史學家塞西爾·羅思在《沙遜王朝》中評論道：“這是大衛·沙遜的極大發現，其報酬是，黃金雪片似地向他飛來。 ”

19世紀40年代，大衛·沙遜做出了一個將改變沙遜家族，也催生新沙遜洋行的決定——派次子伊利亞斯·沙遜前往中國廣州負責對華貿易。伊利亞斯·沙遜生于1820年，20多歲即代表沙遜家族拓展對華貿易，可見大衛·沙遜對這個兒子能力的認可。

鴉片戰爭后，上海開埠，并很快成為中國最重要的外貿口岸。加拿大作家泰拉斯·格雷斯哥在《大上海》一書中寫道：“無論你是野心勃勃、詭計多端還是萬念俱灰，都可以逃到上海這個地方，隱姓埋名白手起家。”伊利亞斯·沙遜也看到了上海未來的潛力，迅速在上海設立了分支機構，并很快使上海成為沙遜洋行在華業務的中心。可以說，沙遜洋行在中國的生意是伊利亞斯·沙遜拓展的。

1864年11月7日，大衛·沙遜在印度病逝，享年72歲。按照猶太習俗，財產和企業將由長子阿爾伯特·沙遜繼承。而為沙遜家族開拓了中國業務的伊利亞斯·沙遜不愿居于人下，干脆自立門戶單干，于1872年在孟買另創沙遜洋行（Messrs.E.D.Sassoon&Co.）。為加以區分，人們就將原來的沙遜洋行稱為“老沙遜洋行”，將伊利亞斯創辦的企業稱為“新沙遜洋行”。

一個家族出現了兩個談不上敵視但也絕不親密的企業。看來大家族中兄弟鬩墻的劇情不時就會上演。

十里洋場買地忙

有人把洋商在舊上海的成功歸因于“煙土+土地”，即先靠骯臟但利潤豐厚的鴉片貿易實現資本原始積累，隨后收購土地，并且隨著土地價值的飆升而坐享收益，甚至最后干脆轉型為地產開發商。

新沙遜洋行成立后，以孟買為據點向遠東發展，重點開發孟買和上海之間的貿易，主要業務是從印度輸出鴉片、棉花等商品，其中鴉片貿易是新沙遜洋行最主要的盈利點。據統計，到19世紀末20世紀初，新沙遜洋行每年進口的鴉片數量平均達5000多箱，價值約380萬兩白銀，有賬可查的與新沙遜洋行保持經常性批發代銷關系的上海鴉片商號超過50家，每年經營鴉片貿易的利潤高達200萬兩白銀。

19世紀中葉，在小刀會起義和太平天國運動的影響下，大批難民涌入上海租界尋求庇護，催生了房地產市場。而剛需刺激下的舊上海房價、地價的暴漲，更使得房地產業的利潤堪比鴉片買賣。靠鴉片掙了錢的伊利亞斯·沙遜迅速意識到這一點，并開始著手布局地產行業。

機會很快就來了。1877年4月，美商瓊記洋行破產，同年10月將自己在外灘的11.89畝土地“連同地上所有房屋、建筑物、附屬物、灘地權以及其他權利”，以8萬兩白銀讓渡給伊利亞斯·沙遜及其后裔。新沙遜洋行將這塊土地稱為“候德產業”，并在此修建了兩幢外觀相似的三層“沙遜姊妹樓”。而這塊“候德產業”就是后來沙遜大廈所在地。

1880年，伊利亞斯·沙遜病逝，但他的子孫們對上海土地的搶奪卻毫不停歇。1883年6月，受中法戰爭的影響，上海金融市場銀根緊縮，輪船招商局會辦、著名的華人地產大王徐潤將自己位于蘇州河北岸的寶康里、寶泰里、洪福里等四條弄堂，共計28畝土地向香港火燭公司押款20萬兩，但到期無力還款。1887年10月，伊利亞斯·沙遜的次子愛德華、三子邁耶以9.5萬兩的低價將這四塊土地買走。晚年回想起此事，徐潤只能哀嘆：“斯時債累不輕，銀錢尤緊，思想一夕，遂照還價每畝加銀50兩，轉契交銀讓出。以目下論之，何止二三十倍。”

盡管乘人之危低價買進土地不厚道，但畢竟還是市場行為。而新沙遜洋行利用在自己在公共租界工部局中的內線，獲悉市政發展規劃而提前收購土地就顯得更加陰險了。例如，1912年，有傳言虹口的熙華德路要進行改造，公和里弄堂面臨被征地的可能，因此，業主希望將公和里以15萬兩出售。但新沙遜洋行通過自己的關系了解到，熙華德路改造只涉及公和里臨街的三分之一，遂向業主壓價。不過，雖是強制性征地，但補償費可按土地估值再加10%處理，而且道路拓寬后當地環境會得到極大改善，地價也會隨之上漲。因此，新沙遜洋行連蒙帶騙以11萬將公和里收入囊中。等到原業主明白過來為時已晚。

新沙遜洋行在上海到底有多少土地？據《沙遜集團在舊中國》一書的統計，新沙遜洋行1921年在上海擁有土地29塊，總面積約300畝，全年租金收入73.4萬兩，全部產業估值約1330萬兩白銀，儼然成為上海灘名副其實的地產大鱷。

維克多的上海攻略

新沙遜洋行的第三代掌門人維克多·沙遜生于1881年，是伊利亞斯·沙遜次子愛德華的兒子。他年輕時熱愛航空，第一次世界大戰時曾參加英國皇家空軍，腿部受傷殘廢，因而被謔稱“蹺腳沙遜”。由于伊利亞斯·沙遜的長子雅各布、幼子大衛無子嗣，因此，1916年第二代掌門人雅各布去世后，新沙遜洋行實際就由維克多·沙遜繼承。經過多年的布局與投入，維克多已經完全以中國特別是上海為發展重點。1920年，維克多將新沙遜洋行改組為股份有限公司（E.D.Sassoon Co. Ltd），1931年甚至將總部直接從印度孟買遷往中國上海，引起世界轟動。

一戰之后，外國投資與國內游資集聚上海。由于時局動蕩導致實體經濟不景氣，大量資本涌向房地產市場。據統計，1919年至1931年公共租界新建房屋8萬余幢，法租界自1915年至1930年新建中西住房3萬余幢。上海公共租界和法租界的建筑投資額從1925年的3105萬，增加到1930年的8388萬。毫無疑問，20世紀20年代，上海土地、房產市場吸引了大批的投資者與資本進入。

維克多自然也看準了這樁生意。

興建高樓大廈是維克多上海攻略的第一步，開山之作就是將原“候德產業”上的“沙遜姊妹樓”拆除，興建沙遜大廈。沙遜大廈由公和洋行設計，華商新仁記營造廠承建，1925年4月開工，1929年9月竣工落成，造價560萬兩白銀。大廈高10層，局部13層，另有地下室，地面至頂端的高度為77米，建筑面積36317平方米，是當時上海最高的建筑，享有“遠東第一樓”的美譽。沙遜大廈秉承當時在美國頗為流行的裝飾藝術派風格的影響，外觀簡潔明朗，立面以垂直線條處理，從視覺上拔高了建筑的高度，在腰線和檐口處有雕刻的花紋。外墻除第9層和頂部用泰山石面磚外，其余各層均用花崗石作貼面。

沙遜大廈底層臨外灘的房間租給荷蘭銀行和華比銀行，其余則是華懋飯店大堂。大廈2至4層為寫字間，出租給洋行、進出口行、國際電臺等。新沙遜洋行及一部分下屬公司在4層辦公。5至7層為華懋飯店的客房，8層設酒吧、舞廳、中式餐廳；9層有夜總會、小餐廳；10層是維克多·沙遜的英國式住宅。沙遜大廈建成后，由于地理位置優越，其租金標準極為高昂。大廈中面積小的單間房的租金，每天20兩至70兩不等。租給華比銀行的辦公室，月租金1354兩，租給荷蘭銀行的辦公室為1355兩。由于房租昂貴，僅出租底層、夾層、一樓、二樓和三樓一部分的租金收入，從1929年到1938年就收入380萬兩。

為有效對上海的房地產業務進行開發與管理，維克多和其家族成員還在上海成立了大大小小的子公司和參股公司，編織起了一個龐大的地產帝國。

新沙遜洋行在中國最早的子公司是1926年12月成立的華懋地產公司（Cathay Land Co.，Ltd），其主要業務為購置房地產，進行房地產買賣和自建公寓大樓經營出租。隨后，維克多及其家族成員又相繼成立了遠東營業有限公司、上海地產銀公司、漢彌爾登信托公司、東方地產公司、上海地產公司等一系列大大小小的子公司。1930年又成立新沙遜銀行股份有限公司上海分行，負責新沙遜系統各企業的資金調度。為確立壟斷地位，維克多又設立了柏羅打樁公司、中國氰泥磚瓦公司、葛立道鋼窗公司等與房地產業有關的公司企業十余家。為了充分利用高樓大廈，維克多又開設了華懋飯店、都城飯店、華懋公寓、仙樂舞宮等飯店、旅館和夜場。為了解決這些娛樂場所的供應需求，又開設了畢聚木器公司、華懋洗衣廠，并控制上海啤酒公司，滲入正廣和（汽水）公司。到1935年，在維克多的編織下，新沙遜洋行直接經營或投資滲入的各類公司達三十多家，占有地產五十余處，形成了龐大的壟斷集團。

據統計，解放前，在上海28幢十層以上高層建筑中，新沙遜洋行占據6幢，且都是在維克多時代建造，分別是沙遜大廈、華懋公寓、格林文納公寓、漢彌爾登大廈、都城飯店和河濱大廈。截至1941年1月，新沙遜洋行各直屬公司擁有的房地產賬面價值達8689萬元，比1921年上升了6.53倍，當年房租收入總數為688萬元，比1921年上升5.68倍。在經營規模和實力上，新沙遜洋行都居當時上海地產商之首位。

完結

20世紀30年代日本侵華戰爭給當時上海的房地產市場造成了沉重打擊。據上海公共租界工部局統計，1932年“一·二八”事變后，租界空置的西式房屋1292幢，中式房屋3395幢，1933年則分別增加到1453幢和4153幢，房地產交易量從1931年的18300萬元下跌至1932年的2500萬元。而隨著中日全面開戰，“淞滬會戰”的炮火讓上海變成一片瓦礫，租界也未能幸免，被毀的各式住房超過1.3萬幢，僅房租年損失就達700多萬。

面對戰爭危局，維克多·沙遜決定從上海撤資。一方面，新沙遜洋行對上海各直屬公司擁有的房產，特別是華懋地產公司的產業，基本都保留未動，寄希望于危機過后能卷土重來，僅出售了華盛頓公寓、王家沙花園，以及旗下三新地產公司的一半產業。另一方面，大量拋售各附屬企業和參股公司的股票。在太平洋戰爭爆發前夕，新沙遜洋行所保留的附屬企業和參股公司股票只占1936年的20%左右。截至1941年10月，新沙遜洋行從上海轉移的資金至少在1000萬美元以上。太平洋戰爭爆發后，日軍進占上海租界，并以“敵產”的名義將新沙遜洋行等英美公司的房產予以接管。

抗戰勝利后，南京國民政府的主要精力都用在了打內戰上，飽受戰爭摧殘的房地產業沒有任何復蘇跡象。時人對此評論道：“唯自勝利以后，土地政策推行未能盡利。且捐稅繁重。法令限制過嚴，以致置產業主，利潤無著，彷徨莫名。有財力者視為畏途，不敢投資興建房屋。”

此時的維克多·沙遜意識到，徹底離開上海的時候到了。1945年9月之后，新沙遜洋行將原設在上海的各直屬公司，全部遷往香港，資本也改為以港幣計算，上海只設立分支機構并縮減在上海的業務。與此同時，新沙遜洋行開始大量拋售在上海的地產和公司股權。仙樂舞宮以20萬英鎊出售給安樂毛紡廠廠主鄧仲和；華懋地產公司29.5萬股（共50萬股）以94萬英鎊出售給中國商人厲樹雄；連維克多·沙遜在虹橋路的別墅也以12萬美元出售。而新沙遜洋行的總部也遷往巴哈馬群島的拿騷。

上海解放后，新沙遜洋行因積欠巨額債務，于1958年10月將上海的華懋地產公司、遠東營業公司等9家企業轉讓，徹底結束了在華業務。

隨著新沙遜洋行撤出中國，維克多·沙遜的生命也逐漸走到了盡頭。1959年，他與照顧自己的護士伊夫林·巴恩斯結婚，1961年因心臟衰竭逝世，享年79歲。

對于新沙遜洋行和它的家族成員來說，那段在上海風生水起的時光，雖是百般好，終究還是要完結的。