深圳與佛山差異化的城市更新政策對比分析

呂德銘+蔡天健+李華梅

摘要：深圳與佛山作為珠三角城市更新的典型城市，在城市更新政策上呈現差異化特征。文章從政策成熟度、政策創新點、城市更新目標、城市更新原則、城市更新類型、城市更新決議、產業發展指引、成本收益平衡、公眾參與、實施監管10個維度對兩者的城市更新政策進行詳細的對比分析，以期為之后的城市更新政策提供借鑒。

關鍵詞：城市更新；政策對比；深圳；佛山

一、引言

快速城市化下，深圳城市建設以外延方式快速擴張，可開發土地十分短缺，城市更新成為其土地存量挖掘的重要手段。在政策層面上，深圳逐漸形成了以《深圳城市更新辦法》及《深圳市城市更新辦法實施細則》為核心的“1+N”城市更新政策體系。新常態經濟下，佛山也處于城產業轉型的關鍵時期，然而，土地資源緊缺和土地利用結構不合理制約其發展。為獲取土地空間，促進產業轉型升級，城市更新成為佛山發展的關鍵，佛山形成市、區級相輔相成的城市更新政策體系。由此可見，城市更新成為深圳與佛山下一階段重要的發展戰略，而深圳與佛山城市更新政策所呈現出的差異化特征，值得進行對比研究，為之后的城市更新政策制定提供參考。

二、深圳與佛山差異化的城市更新政策對比分析

三、啟示意義

（一）增強城市更新政策的可操作性

進一步明確規定城市更新政策的適用范圍，增強政策的針對操作性，明確城市更新項目操作基本程序、計劃申報指引、項目地價測算指引等，為不同城市更新地區的開發容量建立起不同的標準，細化規定更多的實施操作措施和方法，強化政策的可操作性。此外，對情況復雜的地區，可采取彈性的更新政策，建立更加靈活、富有彈性的更新方式，使其能充分適應市場不斷轉變的需求，從而促使城市更新與市場需求實現“通力”合作，相互促進。

（二）積極推動深圳、佛山政策互補

深圳可借鑒佛山的地方發展聯盟機制，將當前政府、業主、市場三方的參與主體對象擴大到政府、街鎮管理主體、社會資金持有者與土地使用占有者（市民）、市場及其他利益相關者，考慮更多相關主體的利益，構建起多元主體共同參與的實施機制和利益平衡的協商機制，推動深圳城市更新更加科學公正。佛山可借鑒深圳，完善其城市更新規劃體系，出臺更高層級的城市更新政策，實現主干法與指導細則相結合，適當增加片區層面的更新規劃和更新單元規劃；增加相關的技術標準層面和操作層面的政策，對空間系統有重要影響的內容或技術標準（如開發強度、空間布局、配套設施標準等）作出具體明確的規定說明。

（三）指導珠三角乃城市更新政策制定

深圳、佛山作為珠三角的代表城市，它們政策的制定具有典型性，可在此基礎上繼續探索出適用于珠三角城市更新的政策框架體系。深圳以《深圳城市更新辦法》及《深圳市城市更新辦法實施細則》為核心的“1+N”城市更新政策體系，政策內容多元化、系統化、規范化，城市更新“有法可依、有章可循”，標準明確，可為珠三角城市更新政策制定提供很強的借鑒意義。

佛山作為最早明確提出“三舊”改造試點工作的城市，出臺專門的城市更新考核辦法，且佛山城市政策基于產業發展的長遠利益考慮，對城市更新的產業發展給予相當充分的扶持，這些對珠三角城市更新政策制定也具有一定的指導價值。

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（作者單位：呂德銘、蔡天健，首都師范大學管理學院；李華梅，廣東國地資源與環境研究院）