淺談如何構建新型的高校物業管理模式

李福明

中圖分類號：F270 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2017）03-000-02

摘要根據我國高校物業管理的現狀，不論從體制上還是管理模式上，大部分高校的物業管理并沒有真正意義上納入現代物業管理體系。因此要構建新型的物業管理模式，實行專業化、社會化的物業管理服務，才能為教學、科研提供安全可靠的后勤保障，為師生生活提供良好的服務。

關鍵詞高校物業管理管理模式后勤保障

對于高校來說，物業管理是高校軟實力的一種體現，關系到高校發展、師生教學學習以及生活的方方面面。在以提高管理效率、深化改革的思想引領下，高校房產的物業管理逐步從學校后勤自我監管、自我經營模式向專業化、社會化模式轉變。多數高校通過合理引入優質社會資源參與校園市場服務競爭，為高校提供專業化的物業管理與服務。

一、當前我國高校物業管理中存在的問題

在高校規模快速發展過程中，物業管理的發展是相對滯后的。當前高校物業管理普遍存在觀念知識落后、規模效應差、職責權限不明確等方面問題，具體表現在：一是業主的權利和義務不明確，物業管理各主體之間的法律關系不明確，出現問題后無法追究相關責任；二是物業管理企業的行為不規范，物業服務價格不合理，具體表現在重復性收費，或者同等服務收費價格不等，出現同工不同酬，收費與服務不相符、損害業主的合法權益；三是業主大會、業主委員會的組成、成立及運作等缺少監督和制約，尤其表現在校園住宅區，物業公司對應學校和業主兩方，業主的權利不能充分發揮，業主不能參與到物業管理之中；四是物業管理體制陳舊，服務意識不強。物業管理企業單純追求經濟效益，不注重社會效益和環境效益。由此可以看出，深入研究高校物業管理發展的模式及其運行，提出并建立相應的物業管理新體制和新模式十分必要。

二、構建新型物業管理模式的具體舉措

（一）轉變觀念，樹立科學的管理目標

1.因需而動，從需求入手反向梳理目標。一是方便并滿足學校師生工作、學習、生活的基本需要；二是在物業管理方面達到資產管理的要求，提高物業資產的使用效率，促進學校國有資產管理；三是集中學校管理主體的職能統一管理，明確各監管部門職責有效監管；四是按物業區域特性、功能劃分實行區域化、專業化的物業管理；五是引入市場化競爭機制，提升物業服務水平，提高物業管理效率；六是建立考評制度，從制度上完善物業管理制度體系。通過對國內高校物業管理模式的分析可以得出，現有的各種物業管理模式都存在著不足。因此，新的管理模式需從物業管理主體職能、物業區域劃分、物業實施主體的選擇、物業服務效果的監督考核等方面對高校物業管理制度進一步完善。

2.走出去與引進來并行，追求物業管理的社會化和專業化。高校物業管理結構由高校、物業管理公司、師生、物業管理公司員工共同組成。傳統的高校物業管理結構中，過分地強調校方和物業管理公司的有形組織管理，而忽視了師生和物業管理公司員工的參與管理。因此，應鼓勵具備物業資質的高校物業管理公司走向社會，擴大經營范圍。尤其是對于開設管理專業，尤其是物業管理專業的高校來說，更是一個好的教學和實踐機會，學校應出臺相應鼓勵政策。物業管理涉及多方面內容，必須要有相關部門單位的積極參與配合及必要的約束監督，才能規范其行為，保證其發展。同時，物業管理與高校的每一位師生員工息息相關，必須要有師生員工的代表來參與管理，進行監督，反映意見和要求，以維護其自身的合法權益。教師要積極引導相關專業學生參與到實際管理中來，通過理論教學、實踐、再學習的良性循環來使得高校物業管理和物業管理專業走上不斷進步快速發展的道路。

（二）集中管理主體職能，明晰各監管部門職責

1.明確校內職能部門在物業管理中的職責。校園的物業計劃制定、實施，包括制定物業服務范圍、內容、標準、物業經費的申報、物業管理公司的遴選等具體工作，以及與校園物業密切相關的校園綠化、衛生環境、宣傳物及場所、商鋪等綜合治理工作；基礎設施、房屋、設施設備等日常維護維修的申報、執行和監管等職責都歸于校內一個職能部門統一管理，避免出現多頭管理、交叉管理等造成的管理主體不明確、職責分工不清晰的局面，有利于物業管理效率的提高。

2.明確監管部門職責。建立考評隊伍，將物業的實施和監管分離。由學校相關職能部處及院系組成考評小組履行監管職責，接受師生的投訴，定期對物業執行情況進行考評，其考評結果作為物業經費撥付及下一年度物業經費申報的依據。學校紀委、審計處等職能部門監管考評結果是否與學校物業整體效果一致，計劃財務處根據考評結果核準物業實施單位下一年度物業經費的申報及決定其撥付額度。

（三）分區域、分功能實行專業化、區域優化管理

高校物業的構成很復雜，物業管理所涉及的內容較為廣泛，一個大學園區有教學樓、公寓、行政辦公樓、大學生活動中心、體育場館、食堂、浴室等多種類型的業態，因此需要實施不同的管理模式，對校內物業分區域、分功能實行專業化、區域優化管理。有許多項目專業性很強，物業管理應針對各類物業特點、使用頻率及教學活動的要求，實施不同的管理手段。

1.教學科研類樓宇物業及學生公寓部分。該部分物業是保證教學、科研和師生生活的基本和必要條件，其物業服務的好壞直接影響到師生工作、學習的質量，關系到學校的長遠發展，因此該部分物業要求相對較高，必須保證其隨時處于良好、可利用狀態。在物業管理公司的遴選上可以優先考慮校內自身的物業公司，充分發揮其對院系及校內相關部門、校內樓宇都相對熟悉的優勢，準確把握服務對象需求。在做好防盜、防火、衛生保潔的同時，還要針對學生單身的特點，積極和學生處、校團委等部門聯系，開展各種活動，豐富課余生活，促進學生在公寓生活中的交流，加強公寓文化建設，使之成為校園文化的一個重要組成部分。

2.室外環境部分。對于綠化養護等專項服務項目，可通過競爭引入社會專業公司對樹木進行定期養護，在做好道路清潔、降低樹木死株率、缺株率、蟲株率的同時，利用專業公司自身的專業知識對校內已有植物進行調換，豐富校園內植物的品種。通過不同樹種的搭配，把景觀、小品和綠化相結合，做到錯落有致，校園的每一個角落、每一個季節都有不同的花開，都有不同的景色。在做好上述工作的同時，可以開展勤工儉學活動，邀請大學生和老師一起參與其中，也體現了“服務育人”的這一管理理念。

3.體育場館、大學生活動中心等專有場所部分。該類物業的服務內容與一般的教學樓不同，不僅限于掃地擦窗等保潔服務，場館內各種設備、設施種類繁多，專業性很強，維修保養難度大，這就需要物業服務人員還應具備一定的專業知識。對于該類物業，校內物業管理中心缺乏相應管理人員，通過公開招標的方式遴選有大型場館管理經驗的物管公司進行管理。根據不同的場館、器械設施設備進行專業維護保養，減少磨損，提高專有場館使用效率。

4.根據物業功能特性采取的專業化管理。校園內某些物業、設施具有特定的功能且對物業維護具有特殊的要求和專業的資質，其正常運行關系到物業使用者的生命安全，如消防設施、電梯等設施。針對該類物業的專業性要求采用專業化管理手段，確保其使用的安全性與穩定性。校內的管理主體在選擇物業實施單位時必須加強對此類物業的重視，而不能將其等同于一般的物業，否則，一旦出現問題將給學校造成嚴重的不良影響。

三、結語

高校物業管理是保障高校各項工作得以有效運行的重要工作，是高校后勤工作中的重點，高校物業管理的優化有利于高校資產管理的工作成效，在一定程度上確保了高校資產保值增值。因此，高校物業管理模式的改進都以提高高校物業服務質量為重點，以增強高校物業管理實體的活力和市場競爭力為核心。探索高校物業管理新模式，要深入理解市場經濟的概念，選擇符合物業管理企業發展必然趨勢的運營模式，不斷開拓新思路，使高校物業管理走向更規范、更有序、更有操作性、更適合為高校師生員工服務的工作平臺。