最嚴調控，能否迎來房價“人間四月天”

萬喆

隨著樓市的新一輪上漲，“史上最嚴限購令”再次升級。半個多月來，全國已有20多個市、縣、區出臺了新一輪樓市調控加碼政策。其中最受關注的是北京的“認房又認貸”新政，這也標志著北上廣深4個一線城市已經全部執行了“認房又認貸”政策。這一輪調控過后，房地產市場究竟會不會迎來“人間四月天”？

從國家統計局公布的數據看，2017年2月，在全國一線和熱點二線共計15個城市中，只有廣州、天津、上海的新建商品住宅價格環比增長，增幅分別為0.9、0.4、0.2個百分點；濟南、福州持平；其余10個城市均下跌。不過，這組數據的統計重點是新建住房，這方面國家的控制力比較強，調節也相對容易，因此并不能反映房地產市場的全貌。

事實上，在一線和熱點二線城市，二手房交易才是市場主力。比如北京，一家中介公司的數據顯示，僅上月的看房次數就將近70萬，而且全部是二手房。當然，其中一定是有重復的，但這也只是一家中介的數據，考慮到整個中介市場，看房量就相當可觀了。可以想象，如果沒有調控新政，市場的購房熱情很可能從“高漲”演變為“焦慮”，最后受損的依然是大眾利益。

有觀點認為，北上廣深這種超大城市的房價居高不下是“正常的”，因為誰都想來。這不是沒有道理，但說到人多，我們不妨看看東京。

根據日本總務省統計局的數據，東京2015年的人口密度為6160人/平方公里，北京市區2014年的人口密度約為5500人/平方公里。雖然人口密度比北京更高，但東京的房價近年來總體持平，并沒有像北京這樣“一浪高過一浪”。何況，北京市的常住人口增速、增量都在持續“雙降”，這理應導致房屋周轉率與銷售額的同步下降。另有數據顯示，北京的小學班級數量近3年都呈下降趨勢，照理說，“學區房”也應有所下降，為何反而出現暴漲呢？

其實，我們換個思路就能解釋房價不斷上漲的原因，很簡單——市場預期。房價為什么一直漲？就是因為人們害怕房價會一直漲。從計劃經濟時代一路走來，人們已經習慣于“看政策行事”，而且與房地產商相比，普通百姓屬于弱勢群體，總擔心會成為市場信息稀缺、資源稀缺的“接盤俠”、埋單者，因此政策一冷就“觀望”，市場一暖就“下手”。

另一個原因是人們怕手里的錢貶值。沒有太多積蓄的工薪階層尤其怕被甩到后面，只能亦步亦趨，就像跟風炒股的人一樣，隨著市場“看不見的手”往深處走。雖然明知有泡沫，也只能懷著“資產保值”的心態，把買房作為一種長期投資。

說到底，只有扭轉市場預期才能真正控制住房價。過去的經驗表明，調控政策是能有效遏制房價上漲的，關鍵在于調控的力度、時間以及管理者的決心，而且這種改革并不僅限于房地產領域。當有一天，“學區房”不再成為一種稀缺資源時，房價必定會回歸其商品本質。