存量房時代房屋買賣居間合同“跳單”問題研究

曹玉琪

（安徽大學法學院 安徽合肥 230601）

存量房時代房屋買賣居間合同“跳單”問題研究

曹玉琪

（安徽大學法學院 安徽合肥 230601）

存量房時代的到來推動了房屋買賣中介行業的迅猛發展。跳單問題的頻發，折射出現階段立法設置與制度構建的缺失，亟需發揮中立裁判標準的價值引導作用，文章在明確跳單行為效力認定標準的基礎上，提出解決跳單問題的建議：完善房屋買賣居間立法與居間人的權利救濟途徑，構建起適度超前且易于操作、便于落實的法律規范體系；建立獨家委托下的房產信息共享機制，規范中介機構與經紀人員的居間行為，推進行業規范與配套制度構建；在進一步加強信用體系建設的同時，努力構建起由個案處理到長效治理的多部門聯動機制和監管體系，在法律與制度層面為行業經濟的穩步發展提供切實保障。

存量房時代；跳單；居間合同；報酬請求權

隨著二手房成交量超過新房，我國已逐步進入存量房時代。龐大的商品房庫存量、城鎮住房自有率提高與人口流動趨勢加速等因素，進一步推動了二手房市場的火爆發展。而作為其衍生行業的房產中介機構，也依存于人們對房屋的現實需求而發展壯大。2016年“3·15”后，消協發布專題報告對房產中介市場中廣泛存在的亂收費、霸王條款、資金監管過程中違規操作、隱瞞真實情況等問題進行了集中披露。住建部等七部門于2016年聯合印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，對房地產中介活動展開綜合治理。可以說，存量房時代的到來為房屋中介機構帶來了又一個春天，然而由于行業準入與行業立法缺位等因素，使得二手房現實交易過程中矛盾頻發。亟需出臺相關針對性舉措，明確雙方權利義務，在保護買方合法購房選擇權的同時，維護房屋買賣中介機構的合理訴求，以期推動二手房市場的良性發展。

一、房屋買賣居間合同“跳單”問題概述

相對于傳統新房交易而言，二手房屋的買賣信息匹配更為復雜，信息傳播鏈條更長，其相關內容也更具專業性。因此，為提高交易成功率、節約時間成本，買賣雙方大多委托房產中介機構作為第三方提供居間服務。隨著房價的一路飆升，中介所收取的傭金也水漲船高。部分客戶在通過中介公司居間介紹掌握所需房源信息后，為規避高額中介費用，私下與賣方達成購房協議或委托其他中介機構協助締結買賣合同。經濟利益驅使下的“逃傭”是“跳單”行為多發的直接動因，其核心要素在于“跳過居間人”。這在一定程度上折射出房產中介服務收費與服務質量的錯位，體現了委托人與居間人之間因信息不對稱誘發的利益失衡和雙邊道德風險。[1]

在市場經濟條件下，委托人享有充分的自由選擇權。房屋買賣中介機構為了在激烈的市場競爭中維護自身權益，防范因跳單行為導致喪失報酬請求權的潛在風險。往往在提供帶看房服務前，要求簽訂《看房確認書》或與之相類似的中介服務合同。在證明雙方締結了居間合同的同時，以格式條款的形式規定禁止“跳單”條款，對另一方交易主體的自由選擇權加以適當限制，并進一步約定當委托人繞開中介機構完成房屋買賣交易，即發生跳單情形時，需依照合同條款承擔支付違約金或全部傭金的責任。居間人對于房源信息的搜集、整理與匹配作為其勞動成果，具有商品屬性，應當受到法律的保護與支持。其基于對委托人正常履約的合理期待，在法律允許的范疇適當制約委托人的機會主義傾向，符合誠實信用與公平交易原則，應當承認其約定的有效性。[2]

二、跳單行為認定標準與居間人權利救濟

（一）房屋買賣居間合同跳單行為認定標準。跳單行為表現為在居間人切實履行居間義務后，委托人繞開與之簽訂禁止跳單條款的居間人并完成交易。認定時的重難點在于居間人的履行行為對合同締結所具有的實質意義上的原因力即因果關系的判斷。這需要結合跳單行為的分類、是否獨家委托、委托人是否利用了居間人提供的訂約信息、機會等條件進行具體分析。[3]

1.跳單行為依第三方的不同，可以分為雙方跳單與另擇居間人跳單兩大類。對于雙方跳單，即買賣雙方跳過居間人私下達成房屋買賣合同。該行為利用了居間人的房源信息，惡意逃避應付傭金，屬于典型的惡意跳單行為。另擇居間人的跳單，表現為委托人繞開與之簽訂禁止跳單條款的居間人，在其他居間人處締結買賣合同。

2.對于另擇居間人的跳單行為，需要依其是否獨家委托做出進一步區分。獨家委托要求在一定期間內只能委托一個居間人提供房屋買賣居間服務。在此情況下跳單，意味著商業秘密的泄露，嚴重違反誠信原則，損害了居間人的傭金利益，應當承擔相應的賠償責任。獨家委托是對委托人召入其他居間人自由的排除，因此實踐中，非經明確說明，并無獨家委托之意。[4]

3.對于賣方將同一房屋委托多個中介機構掛牌出售，即非獨家委托情形下另擇居間人的跳單行為，應當以是否利用居間人提供的信息與機會等條件締結買賣合同為標準加以區分。實踐中爭議最多的問題在于非獨家委托情形下，買方利用一方居間人提供的房源信息，通過其他居間人最終達成買賣合同的跳單行為認定。

4.在非獨家委托時，買方通過公眾可以獲知的正當途徑獲得更多更全面的房源信息，沒有利用與之簽約中介的房源信息，不存在惡意逃傭行為，享有任意解除權，有權選擇質優價廉的中介促成合同成立，其另擇居間人的行為事實上解除了原居間合同關系，不構成違約。

（二）跳單行為法律后果與居間人權利救濟。

1.違約賠償請求權。跳單行為的違約性并不因行為的合理性而改變。違約責任屬于典型的無過錯責任，并不受當事人主觀狀態的影響。在委托人與居間人訂立的禁止跳單條款合法有效的情況下，不論居間人是否是獨家委托，也不論委托人是否利用了居間人的房源信息，只要其繞開原居間人而與售房人私下締約或是另擇居間人最終簽訂買賣合同的跳單行為真實存在，就應當認定委托人跳單違約，承擔相應的違約責任。

居間合同中任意解除權的行使以承擔損害賠償責任為必要代價。然而我國當前合同法并未對賠償范圍做出明確界定。[5]違約責任的賠償范圍包括信賴利益與期待利益兩方面。買賣合同的成立具有不確定性，如若對期待利益即履行利益進行賠償，存在邏輯上的障礙，不適當的加重了委托人的責任與風險，未免苛責過重，有違任意解除權的制度設置初衷。因此在對跳單行為進行追責時，建議在參照違約責任賠償范圍的基礎上，將其限縮于信賴利益損失較為妥當。

2.居間報酬請求權。居間人報酬請求權的成立在于其憑借所掌握的信息與機會促成委托人與出賣人成功締結房屋買賣合同。居間合同中委托人的給付義務具有附條件性，因此在委托人跳單后，居間人并不必然享有居間報酬請求權。[6]為請求法院支持自己的利益訴求，作為原告的中介公司，依據舉證責任分配原則，需要結合居間報酬請求權的構成要件，對自己盡職盡責的履行了居間義務以及委托人最終成功締約與利用自己的居間行為具有實質性的因果關系加以證明。在非獨家委托時，委托人擁有任意選擇權，享有召入多名居間人的自由。與此相對應，其可能面臨多次支付居間報酬的負擔。為平衡各方利益，實踐中可以參照德國立法，在符合原因性要件的委托人之間對報酬進行合理分割。

在對房屋買賣居間活動中跳單行為的責任承擔方式與范圍進行判定時，應統籌考慮居間合同的具體約定，雙方各自的過錯內容與程度，居間人的實際付出與現實損失情況。應注意平衡各方利益，審慎考慮存在因素、對居間人義務的履行與委托人最終締約間的原因力大小進行綜合判斷。在違約責任請求權與居間報酬請求權發生競合時，擇一行使，并依據填平責任原則，對居間人的必要費用請求權予以適當考量。

三、跳單問題的立法建議與制度構建

（一）建立中立裁判標準下的價值引導。我國當前尚未建立起完善的居間合同法律規范體系?！逗贤ā分袃H有少量條款對居間問題加以規制，且內容粗略缺乏可操作性?！斗课萁浖o服務管理辦法》以及近日由住建部等七部門聯合印發的《意見》對房屋買賣居間行為所做規定，效力位階較低，適用范圍有限且力度較弱。最高院的指導案例雖然在一定程度上樹立了跳單違約標準，但司法實務的復雜性使得裁判結果難以統一。[7]針對存量房時代房屋買賣居間活動中跳單現象頻發的現實狀況，亟需發揮中立裁判標準的價值引導作用，構建起適度超前且易于操作便于落實的法律規范體系，從而在法律層面為行業經濟的穩步發展提供切實保障。

1.明確跳單條款與跳單行為的效力認定標準。實踐中，禁止跳單條款的具體名稱與規定內容復雜多樣，尚未形成規范化的房屋買賣居間合同法定范式。建議在尊重當事人意思自由的基礎上加強有關部門的審查監督義務，必要時通過制定統一的居間合同范本，規范雙方權利義務關系。對于禁止跳單條款，在肯定其合法有效的大前提下，審慎區分可能存在的無效與顯失公平情形。鼓勵雙方在考慮信息流動情況的基礎上，于合同中設立后續期條款明確跳單的合理期間。有關部門也應盡快針對跳單行為的司法認定出臺統一的裁判準則。

2.明確委托人的信息披露與責任承擔義務。法律的設置強調利益平衡、不枉不縱。我國《合同法》對居間人提供服務時的如實告知與信息披露義務，以及違反時的責任承擔問題作出了明確規定。[8]然而與此形成鮮明對比的是，作為房屋買賣居間合同中另一方當事人的委托人，法律并未其相關義務作出任何規定。有關規定傾斜性保護委托人的立法現狀，在實踐中引發了一系列的矛盾糾紛。因此應當統籌考慮各方當事主體的權利義務關系，在堅持平等原則的基礎上，對委托人就與訂立合同有關的信息如實告知的信息披露義務，以及違反該義務時應向居間人承擔的違約責任甚至損害賠償責任進行明確。

3、完善居間報酬立法與居間人的權利救濟。居間報酬請求權不同于填平責任原則的必要費用請求權，也不同于具有懲罰性的的違約責任請求權。它是居間人為合同締結所做努力的結果報酬，應當與居間義務的實際履行情況相匹配。對于居間報酬的設置標準，原則上以當事人的意思自治為核心，并適當介入國家的監督管控。居間報酬的成立以居間人最終“促成”合同訂立為條件，實踐中的矛盾焦點在于居間行為原因力的具體認定，即房屋買賣合同的最終締結是否“利用”了居間人的勞動成果。[9]當前法律對于“促成”的規定過于原則，實踐中存在認定標準不一的情況，有必要通過立法或司法解釋對居間報酬請求權的行使條件與原因性認定標準作出詳細界定。對于委托人行使自由選擇權召入多名居間人面臨多個報酬請求權的情況，建議在遵循公平原則的基礎上，依據各居間人的實際履行情況，合理設置居間報酬的分割制度。在支持居間人報酬請求權的同時，對委托人設置一定程度的警告或經濟制裁的懲罰措施。如將跳單行為納入個人誠信記錄或加收遲延履行利息等。

（二）推進行業規范與配套制度構建。

1.建立獨家委托下的房產信息共享機制。在完善不動產登記的基礎上建立房產信息共享機制。學習借鑒美國多重上市服務系統（MLS）建立網上房產平臺。[10]以獨家委托為前提，進行房源信息核驗并編制房屋狀況說明書，對待售房屋采取線上線下同步的規范化發布方式，并對信息進行及時更新與完善，確保房源真實可靠。各房地產中介機構共同對待售房屋進行推銷，并在締約成功后并按比例分享傭金收益。這大大減輕了居間人對房源信息的收集匹配工作壓力，也在一定程度上簡化了原因性證明流程，有助于實現房屋買賣居間合同中的多方共贏，促進房地產交易的持續健康發展。

2.規范中介機構與經紀人員的居間行為。房屋中介機構作為居間活動中溝通買賣雙方的中間環節，對合同的最終締結起到至關重要的作用，有必要進一步規范中介機構與經紀人員的居間行為。建議在嚴格房產中介市場準入機制的同時，完善備案制度與名單公示制度。積極發揮行業協會的自律作用，對中介機構的業務流程進行規范化管理與監督。明確中介服務的收費項目與收費標準，建議將現行的提成制收費模式改革為依據服務機構、服務質量為衡量標準的按階段收費模式。在獨家委托的情況下，改變中介機構雙方收費的收費方式，通過單方收費，減少買賣雙方串通跳單的潛在可能。

房產中介作為提供房屋買賣居間服務的服務機構，其服務質量一定程度上影響了客戶的締約可能性。二手房市場膨脹對經紀人員的大量需求與行業準入門檻過低的現狀，使得從業人員素質良莠不齊。為減少委托人基于尋求質優價廉居間服務的跳單情形，有必要切實提高中介從業人員的服務水平與道德素養。建議參考美國房地產行業的“持牌考證制度”，實行考試執照制度提高準入門檻。七部門《意見》對此問題雖有提及，但僅是“鼓勵”參加考試，缺乏實踐可操作性。

（三）加強信用體系建設與部門監管。跳單行為本質上是對誠實信用原則的違背，因此有必要推進信用體系建設。對委托人進行普法教育，充分告知其跳單行為的危害與可能承擔的責任。建立守信激勵與失信懲戒制度，對嚴重的不誠信行為可以納入個人誠信檔案。建立地區乃至全國性的房地產中介服務平臺，運用互聯網與大數據理念加強行業信用體系監管。為維護自身合法權益，委托人在簽訂房屋買賣居間合同時，通過細化合同條款，明確雙方權利義務與程序細節，妥善運用補充條款或特別約定，有效規避和防范可能存在的風險。居間人應樹立簽約意識與證據意識，以合法途徑維護自己的報酬請求權。房地產主管部門以及價格、通信、金融稅務等相關部門，應進一步明確并細化各方在房屋買賣監督管理中的責任與分工，創新合作模式，完善配合銜接，努力構建由個案處理到長效治理的多部門聯動機制和監管體系。

[1]稅兵.居間合同中的雙邊道德風險——以“跳單”現象為例[J].法學,2011(11):85-92.

[2]戴財.房屋買賣居間合同跳單行為研究[D].湘潭：湘潭大學,2014.

[3]薛玉夢.上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案分析[D].重慶：西南政法大學,2014.

[4]楊洋.居間行為的原因性研究——從房屋交易市場中的“跳單”現象切入[D].北京：中國政法大學,2014.

[5]于樂群.論委托合同任意解除權行使的賠償責任[J].學理論,2014（30）:85-86.

[6]龔騎.房屋買賣居間合同中雙邊道德風險的法律規制[D].重慶：西南政法大學,2013.

[7]湯文平.從“跳單”違約到居間報酬——“指導案例1號”評釋[J].法學界,2012（6）:107-177.

[8]張甜甜.房產買賣居間報酬請求權問題研究——基于房產買賣“跳單”現象的法律思考[D].廈門：廈門大學,2014.

[9]黎平.跳單條款的效力認定與居間合同的法理再造[J].江西社會科學,2016（5）:180-186.

[10]李颯.房產中介監管人法律制度研究[D].濟南：山東大學,2014.

[責任編輯 楊賀]

AStudyontheProblemof“JumpingList”intheHousingContract

Cao Yuqi

(School of Law,Anhui University,Hefei 230601)

The arrival of the stock house era has promoted the rapid development of the housing trade intermediary industry.On the basis of clarifying the criterion of the effectiveness of the single judgment,it is necessary to perfect the legislation of the house sale law,the mediator's standard,and the right remedy way,and to construct the legal standard system which is suitable and easy to operate and easy to implement,the establishment of exclusive commissioned by the real estate information sharing mechanism,intermediary agencies and brokers’intermediation behavior,and promote the industry norms and supporting system construction.It also need to further strengthen the credit system,and at the same time make efforts to build from the case to the long-term governance of the multi-sectoral linkage mechanism and regulatory system in the legal and institutional level for the steady development of the industry economy to provide effective protection.

stock house age;jumping list;intermediation contract

D923.6

A

2095-0438（2017）03-0038-04

2016-09-07

曹玉琪（1992-），女，安徽懷寧人，安徽大學法學院碩士，研究方向：刑法。