關于房產稅的改革方向與路徑探究
——基于美國加州房產稅改革的經濟學思考

□王 熙

（安徽財經大學經濟學院 安徽 蚌埠 233000）

關于房產稅的改革方向與路徑探究
——基于美國加州房產稅改革的經濟學思考

□王 熙

（安徽財經大學經濟學院 安徽 蚌埠 233000）

房產稅改革是中國深化體制改革的重要組成部分，關系到我國房地產行業的健康發展、人民群眾的居住需求滿足以及收入的再分配調節，是我國稅制改革的必然方向。文章首先對我國房產稅的改革進行了簡要回顧，繼而重點分析了美國最具代表性的加州房地產稅改革實踐，并借此對我國房產稅的改革風險與路徑策略進行探究，以期促進我國稅制改革更加科學、穩健、持續的推進。

房產稅；美國加州；改革方向；經驗借鑒

1 我國房產稅改革的必要性與歷程簡述

眾所周知，房產稅在國外發達國家已經是一種比較成熟的稅種，在地方政府的稅收體系中占據著非常重要的地位，且對房地產行業的健康、穩健、可持續發展起著重要作用。事實上，征收房產稅是財稅體制改革的必然趨勢，房產稅的征收具有以下四個方面的意義：第一，科學、合理、可操作性強的房產稅制度能夠有效地的抑制房地產市場的過度投機與虛假泡沫，最終實現房地產行業的可持續性發展；第二，合理的房產稅征收制度有利于引導人民群眾理性消費，在實際生活中踐行社會主義和諧價值觀，繼而促進良好社會風氣的形成；第三，有效的房產稅制度設計也是對人們收入進行再調節的一種有效手段，這對我國真正建成小康社會，實現共同富裕有著重要意義；第四，房產稅屬于一種地方的不動產稅種，這對于緩解當前我國地方政府稅源不足具有一定作用，有利于地區的行政管理與科教文衛等公共服務的改善。綜上所述，房產稅改革對于我國經濟、社會及文化具有重要意義，房產稅改革的必要性是毋庸置疑的。

相比于國外發達國家成熟的房產稅征收模式，我國的房產稅改革雖然提出了多年，但是直到十八大三中全會后，我國的房產稅改革才真正開始破冰，現在已邁入試點階段，并在逐步的醞釀成型，2011年，我國滬渝兩市開始進行房產稅試點工作，并就房產稅的征收對象、稅率、優惠方式、保障措施進行了規定與解釋，兩個試點的政策既有相似之處，也有符合各自實際情況而形成的差異性，但是兩地的試點效果雖然為未來的房產稅的改革推進提供寶貴的經驗，但就目前房產稅本身的改革的效果來說影響不大，其試點的結果與遇到的難點分別有以下三個：在結果方面，抑制房價過快上漲勢頭的效果不佳、征收房產稅的人群占比極小、該稅種征收對地方財政貢獻的比重偏低；在難點方面，當前我國不動產登記制度仍舊未完善、征收的具體范圍及合理的稅率尚未真正確立、被征收房產稅的對象缺乏有效的價值評估體系。因此，在當下研究美國最具代表性的加州房產稅改革，探索我國房產稅的改革方向與具體路徑具有較大的理論價值與較強的現實意義。

2 美國加州房產稅改革的實踐分析

2.1 美國房產稅改革歷程概述及加州房產稅簡述

美國房產稅征收的起始點是1638年殖民地馬薩諸塞地區對土地及其建筑物進行稅務征收，雖在建國后地方政府由于財政實力雄厚，在一段時間內取消過房產稅的收取，但隨著美國經濟開始出現周期性波動，房產稅的征收又提上了日程，從美國的房產稅改革進程來看，有一個普遍的規律，即當經濟衰退的時候，政府開始征收房產稅，但往往容易引起納稅人的激烈反抗，由此又開始對房產稅進一步優化，如此周而復始，美國的房產稅改革就得以持續推進。眾所周知，美國房產稅改革最關鍵的兩次改革分別是1933年經濟大危機與1973年經濟滯脹引發的兩次納稅人反抗房產稅制度而引發的改革，尤其是1973年以加州為代表的抗稅運動使得加州通過了“第13條修正案”，從而開啟了美國房產稅改革的規范化歷程。加州的房產稅改革是全美房產稅改革的典型代表與先行者，由此文章以加州的房產稅改革實踐為分析案例，具有較強的借鑒意義。

2.2 美國加州房產稅實踐要素分析

房產稅實踐要素包括房產稅的納稅義務人、具體的征收對象、征收管理方、征收的基本稅率、征收的計算規則、稅收征收的減免優惠政策、稅收征收的保全措施、稅收征收的管理等。第一，在房產稅的納稅人范圍方面，美國加州規定擁有房地產的自然人及企業法人都需要繳納房產稅，但是房屋的租賃者是不需要承擔房產稅；第二，在房產稅的具體征收對象方面，除開政府機構的土地與房屋、醫院、教育機構以及其他非盈利機構的土地與房屋不需要繳納，其他的住宅與商業地產均在納稅的范圍內；第三，在房產稅的管理人方面，由于房產稅主要屬于地方不動產稅種，因此其管理人主要是地方政府，在美國多是州以下的縣（區）級單位來對房產稅進行統一的測算、征收、管理，但州、市級單位可以在縣級單位統一征收后獲得相應的稅收；第四，美國加州的稅率并不是完全統一的，主要有三種類別：基礎的稅率是1%、選民確定的債務稅率、政府制定的固定稅收；第五，在征收的計算規則方面，先確定土地或者房屋的市場價值，繼而確定土地的評估率，兩者的相乘形成土地或者房屋的評估值，然后對于部分享有優惠政策群體的評估值進行減免，就到了應納稅土地或者房屋的價值，最后在與稅率相乘即可；第五，在稅收征收的減免優惠政策方面，軍人、殘疾人、部分年齡達到55歲以上的部分老齡人可以享有稅收優惠政策；第六，稅收征收的保全措施方面，對于三年仍不繳納的納稅義務人，可以直接對其土地與房屋進行拍賣，所得錢款在扣除稅收收后都如數返還給房屋所有人；第七，在稅收征收的管理方面，房產稅的征收信息公開透明，納稅人隨時可以核實自身的應繳稅額，并且個人的納稅多少與公共服務的享受具有一定的關聯性，且房產稅評估計算、征收執行、征收監管等各個方面相互監督制約，腐敗可能性較低。

3 基于美國房產稅改革的我國房產稅改革方向與路徑探究

3.1 較寬的稅基與較低的稅率是抑制房地產過熱與增加地方政府稅收的關鍵

我國推進房產稅改革，必須要明確房產稅征收的初衷、科學性及可行性，從而真正達到房產稅開征的目的，否則把手段當成目的的做法難以取得實效，從美國加州房產稅的改革經驗來看，我國要想真正的抑制當房地產行業不正常的炒作行為與虛假泡沫繁榮現象，就必須要確定較廣的納稅范圍及征稅對象，不給投機者或者不法者打法律擦邊球的機會，同時也確保稅收的權威性、公平性以及穩定性，這也是真正實現地方政府稅收體系完善與改革的重要基礎。與此同時，在我國當前的收入水平下，我國房產稅征收的稅率也不宜過高，因為在寬稅基背景下房產稅的直接征收這會增加民眾的生活成本，從而容易引起民眾的反抗與社會的不穩定，且較寬的稅基基本確保了即使采取低稅率也能實現地方政府稅收增加的基本目標，所以說寬稅基與低稅率并存的房產稅體系是符合我國基本國情的。

3.2 完善不動產登記制度與價值評估體系是實現房產稅可征收的基礎與前提

從美國加州的實踐經驗來看，要想真正的推動房產稅改革就必須要確保房產稅規則可執行，而確保這一點的關鍵在于要完善不動產登記制度與價值評估體系。一方面，不動產登記制度是推動房產稅改革的第一個難關，但在當前的情況下我國構建全國統一的不動產登記體系難度很大，雖然國土資源部要求2017年基本建成覆蓋全國的不動產登記信息平臺，但由于地方部門協調配合難、登記專職部門人員隊伍建設難、技術容易到位但機構難以到位等問題，未來我國房產稅改革的重點方向必須集中在完善不動產登記制度方面；另一方面，從美國加州的實踐來看，土地與房屋的價值評估體系不能采取單方面的市場評估或者政府評估，而是采取市場評估與政府調節相結合的方式，確保在房產稅的征收過程中對土地與房屋的納稅價值實現可靠評估。

3.3 稅收信息公開透明且房產稅管理各方相互制約提升房產稅的征收科學性

稅收信息公開透明既是確保房產稅改革公平性的具體體現，也是杜絕行政權力尋租的有效辦法，從美國加州的情況來看，稅收信息公開透明有利于實現房產稅的按時順利征收，并且稅收信息公開透明也是實現納稅與享受公共服務直接掛鉤的重要前提，反過來只要實現納稅與享受公共服務相掛鉤，那就必然會提升納稅人的納稅積極性與自覺性，最終促成房產稅改革的順利推進。在房產稅管理方面，美國加州關于征稅主體、評估主體及監督主體的三方牽制設計，既提升了房產稅征收的效率，也防范了房產稅征收的腐敗，并不斷對房產稅制度進行改革優化。目前，我國房產稅管理方并不明確，這無疑使得我國房產稅改革的權、責、利不統一，繼而容易引發責任推諉的情況，最終難以推薦房產稅改革。

結束語

房產稅改革是中國深化體制改革的重要組成部分，關系到我國房地產行業的健康發展、人民群眾的居住需求滿足以及收入再分配調節下的共同富裕實現，這是我國稅制改革的必然方向。從美國加州的實踐經驗來看，我國在未來的房產稅改革過程中，要執行較寬的稅基與較低的稅率來抑制房地產過熱，并增加地方政府稅收，同時也要完善不動產登記制度與價值評估體系，這是實現房產稅可征收的基礎與前提，最后還需要確保稅收信息公開透明且房產稅管理各方相互制約，從而提升房產稅的征收科學性與納稅人的積極性，最終實現我國房產稅改革的順利推進。

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1004-7026（2017）06-0014-02

F812.42;F293.3

A

王熙（1994-），男，安徽蕪湖人，安徽財經大學經濟學院，2013級經濟學本科生。

10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2017.06.008