房地產市場競爭加劇，行業結構面臨重塑

路青

由中國房地產TOP10研究組主辦的“2017中國房地產百強企業研究成果發布會暨第十四屆中國房地產百強企業家峰會”3月16日在北京成功舉行。會議發布了《2017中國房地產百強企業研究報告》及《2017中國房地產專題研究報告》，對中國房地產行業優秀企業群體做出了客觀、公正的評價。

剛剛過去的1年，我國經濟在“穩中求進”的總基調下保持平穩、健康發展，質量和效益穩步提升，房地產市場在供給側改革的深化下，總體供求結構不斷優化，但結構性矛盾依然突出，城市分化持續加劇，一、二線重點城市與部分三、四線城市冷暖迥異，因城施策常態化，市場變化加速、復雜性加深。

強者恒強的市場格局愈顯

《2017中國房地產百強企業研究報告》顯示，2016年，在經濟緩中趨穩、穩中向好的背景下，我國房地產市場迎來了新的發展高峰，熱點城市量價齊升帶動全國商品房銷售額和銷售面積同比分別大幅增長34.8%和22.5%。百強企業精準把握市場機遇，以優異的銷售業績輕松跑贏市場大勢。2016年，百強企業銷售規模再上新臺階，銷售總額、銷售面積分別達48027.1億元、40251.7萬平方米，同比分別增長52.5%、39.4%（圖1）。受益于規模和品牌效應的持續擴大，百強企業銷售額和銷售面積增長率分別高于同期全國增幅17.7和16.9個百分點，行業領先優勢進一步彰顯。

伴隨銷售業績的快速增長，百強企業市場份額超過40%，行業集中度加速提升。2016年，百強企業銷售額市場份額快速上升至40.8%，較2015年提高4.7個百分點，增幅高于2015年3.6個百分點，行業集中度加速提升。其中，綜合實力前10名企業充分發揮行業整合加速下的資源配置和運營管理優勢，2016年市場份額為18.6%，較2015年提高2.3個百分點，占百強企業銷售總額的45.5%，強者恒強的態勢延續。

除此之外，百強企業精準把握熱點城市發展機遇，部分百強企業依托在熱點城市布局的深化，實現銷售業績的更快增長。從百強企業2016年在26個熱點城市的業績貢獻率變化與銷售額增速之間的關系來看，熱點城市銷售額貢獻率顯著提升的企業實現了更高的銷售額增速（圖2）。

此外，隨著百強各層級企業的盈利能力分化加劇，強者恒強的發展態勢愈加顯現。2016年百強企業凈利潤率因規模和綜合實力的差異呈現出逐級遞減的趨勢，前10企業、11～30企業、31～50企業、51～100企業的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。規模較大的百強企業通過在房地產開發經營的各個環節“降本增效”：第一，在土地市場持續升溫、“面粉貴過面包”的壓力下，規模較大的百強企業在土地一級、二級市場同時發力，嚴格控制土地成本，拓展利潤空間；第二，更低的融資成本是百強企業產生盈利分化的另一主因，也是百強企業未來發展的核心競爭力；第三，百強企業強化運營管理內功，向管理要效益，內部開展合伙人制度，外部實施輕資產運營模式，由內而外促進企業運營效率和效益的提升。

行業洗牌進程加速

在實現良好發展的同時，2016年的房地產市場亦蘊藏了一些風險和隱憂。部分熱點市場布局過于集中的百強企業，若依存度過高的城市需求透支將對其未來銷售造成不利影響；部分短期債務集中的高杠桿企業，若集中償付壓力與銷售回款壓力共存將潛藏財務風險隱患。因此，織密扎牢財務安全的保障網，是部分百強企業面臨的重要任務。

2017年，房地產市場進入新一輪休整期，房企面臨的生態環境更加復雜多變：在調控政策作用下，熱點城市市場量價將逐步回調，“分化”主題延續，行業洗牌進程加速；與此同時，特色小鎮、長租公寓等新興藍海市場的發展機遇也將不斷顯現。在此背景下，百強企業需直面挑戰，把握機遇，在行業的格局重構的背景下占據主導地位：首先，“5000億元”時代即將開啟，行業集中度進一步提升，加速邁向寡頭競爭時代；其次，競爭壓力加劇，資源爭奪戰升級，“大魚吃小魚”格局常態化，資源整合能力成企業決勝的關鍵，影響行業格局重塑；最后，行業轉型加速，大型企業謀求多元化發展版圖，中小企業尋求轉型出路或退出。

大風起兮云飛揚。目前，房地產行業格局在競爭加劇、優勝劣汰加速的背景下面臨重構。對于房地產企業來說，能在不斷深化調整的房地產市場中，通過前瞻性的思變與積極高效的自我調節，找到并始終遵循正確的發展路徑，才能在百舸爭流的環境中贏得成功突圍的機會，否則將在不進則退的壓力下發展停滯或慘遭淘汰。在此背景下，一批優秀房企未雨綢繆、思變未來，結合外部環境和自身資源稟賦制定中長期發展路徑，并不斷創新、探索，為行業提供有益的發展經驗。但走向千億甚至萬億的前路漫漫，房地產企業不僅需要瞄準規?；哪繕藠^力前行，更需內外兼修，注重規模與效益的協同增長、擴張速度與運營能力的相互匹配等，方能在龍爭虎斗的“地產江湖”中行穩致遠。