淺析不動產統一登記對土地評估業的影響分析

【摘要】自2013年以來，我國推出不動產統一登記制度，不動產統一登記制度對于土地行業來說具有重要的影響。文章以不動產統一登記對土地評估業的影響為寫作對象。首先介紹了不動產統一登記的功能和用途，接著分析了房地產估價的實質作用，最后介紹了不動產統一登記對土地估價行業的影響，以便使得不動產登記可以更好地服務于社會主義市場經濟。

【關鍵詞】不動產登記；土地評估業；影響

在我國，不動產統一登記制度始于2013年，國務院秘書長馬凱曾指出，加強不動產統一登記制度可以更好落實物權法，使得不動產交易更加有效，保證當事人合法財產不受侵犯。不動產統一登記制度是以不動產權利為對象以保護產權為目標，從制度上進行創新性管理，具有一定防治腐敗功能。在2013年，我國正式確定由國土資源部負責不動產統一登記事項，做到登記機構、登記內容、登記依據、等事項統一管理。

不動產登記是一項法律制度，它主要是指利益相關人向國家申請，由國家公職機關向其頒發不動產權利證書或不動產登記證明。不動產登記對于我國今后的經濟發展具有重要的影響，本文選取對土地評估行業的影響作為寫作對象。

1、不動產統一登記的功能與用途

在市場經濟發展的過程中，建立不動產統一登記制度是市場經濟發展需求。有關人士認為，在我國市場經濟發展快速的今天，統一不動產登記制度具有非常重要的意義，與每一名公民的切身利益息息相關，有助于保障社會穩定。對于制度本身來說，制度符合經濟學價值，也有利于促進市場經濟的發展。

不動產統一登記制度主要是為了發揮其自身主導作用，體現經濟學原理，如果自身主導價值都不能有效發揮，那這項制度很可能會功敗垂成，沒有任何價值可言。由于不動產登記制度存在，在進行不動產交易時產權非常明晰，這就使得產權交易具有非常可靠依據。與此同時，我們還可以發揮不動產登記的其他價值，由于制度之間具有關聯性，很多制度會相互影響，相互配合。在黨的十八大以來，我黨開展了轟轟烈烈的反腐敗運動，反腐敗制度建設并不是單打獨斗的，而是充分利用現有一切制度資源進行組合，將權力關在籠子里。對于不動產登記制度來說，不動產登記制度建立的初衷并不是為了反腐需求，但是在建立不動產登記制度的過程中確實可以達到反腐敗效果。由于這種效果存在，反腐敗的內容應當融入到該項制度之中，我們應當為反腐敗在不動產登記制度中預留空位，不應消除其市場價值的核心作用。

2、房地產估價的實質和作用

房地產是不動產，對房地產進行估價實質上是對不動產特定價值進行判斷，需要第三方意見。在對不動產特定價值進行判斷時，我們可以判斷不動產市場價值、快速變現價值、使用價值、投資價值等多種不同方向價值。對于房地產市場來說，房地產估價是房地產市場所必須包含的行業，這是由房地產市場發展規律所決定的。由于房地產具有價值量大、價格復雜等多方面原因，在確定其價值時很難使用簡單方法進行確定，需要由第三方專業機構進行評估。

對于我國而言，現在房地產估價行業正在蓬勃發展，他隨著房地產市場不斷發展而興起。對于房地產估價行業來說，首先必須確定估價對象通過登記發生的效力主要包含有抵押、轉讓、使用權出讓、征收、司法估價等等一系列服務。根據一項調查顯示，在2016年，全國一級資產房地產估價機構完成的價值高達10萬億元。對于房地產權利來說，是否進行登記是價格形成基礎。在進行不動產交易過程中，交易實質是所有權的轉讓，而房地產價值高低很大程度上取決于權利類型。對于房地產來說，房地產等一系列股權設立轉賬都需要登記為效力，由于權力不同，很可能會導致價值內涵不同，這就要求在估價首先必須弄清估價對象。

例如，在進行抵押過程中，抵押估價應當與抵押價值類型相一致。如果沒有確定法定優先受償權，市場價值可以減去房地產優先受償款。由于優先受償款是基于抵押權才產生的，而市場信息又出現了不對稱等特點，過去一些評估的業務主要因為行政管理的產生。對于登記部門而言，登記部門由于自身的需要對服裝行業進行監管，要求必須進行備案，并且辦理合法有效的登記手續。商業銀行在辦理房地產業務的同時，抵押估價報告可以被當作擔保債權數額予以確認，同時交由房地產主管部門進行審批。

3、不動產統一登記對土地評估業的影響

在2014年全國國土資源會議上曾明確指出，我們應當由全方位基礎，切實保障公民的合法財產不受侵犯。在這之后，我國推行不動產統一登記制度及安全利益，降低了公民在市場買賣房產存在風險。

3.1確立土地評估標準

在推出不動產統一登記制度之后，我國土地資源和土地分類都必須嚴格按照規章制度進行管理，嚴格落實建設用地用途管制制度，不同的土地用途，土地評估的結果會相差很大。從這個程度上看，不動產登記制度不僅使資源的管理更加高效，而且可以使各行各業相關部門做好信息統一和工作準備，以便更好地對土地進行評估。地價的評估應該具有相對獨立性，防止任何其他因素干擾土地評估，例如腐敗因素。實施不動產統一登記制度以后，在進行房地合一評估時，必須堅持土地評估的標準與原則。

3.2整合土地評估機構

在目前土地評估中，土地評估機構和房屋評估機構并不是同一個機構，兩者還處于分開狀態，土地評估機構很多還獨立在國土資源管理部門，由于市場價格只可能有一個價格，這個價格在土地價格和房屋價格上進行整合，在實施了不動產統一登記以后，土地評估機構與房產評估機構就需要進行整合。在二級市場上，房地分開評估將越來越沒有市場，也不能給市場一個準確的評估價格。然而，土地權利與房產權利性質的不同，土地評估還必須保持相對獨立。在一級市場上，還必須保持政府的高度壟斷，以達到政府對土地市場的調控和管理。所以，土地評估機構既要在實施不動產統一登記后，轉變思路適應市場，又要把握政策導向，服務于政府對土地市場和房地產市場的管理需求。同時積極開展不動產統一登記后基準地價的研究，并根據農村土地產權的特點，對農地價格進行專門的研究，提供對農村土地征收和農村房屋拆遷償等方面的評估報務。

總之，土地評估機構在實施不動產統一登記以后，要按照自身的特點，發揮自身的長處，同時開展與土地有關行業的對按，形成業務上的相互融合，把自身做大做強。更好地服務于我國的改革與發展。