淺議《資產(chǎn)評估法》施行下房地產(chǎn)估價的發(fā)展

【摘要】法治社會的到來，使國內(nèi)的相關(guān)法律法規(guī)也在不斷的改革與完善，而為了對資產(chǎn)評估行為進行合理的規(guī)范，我國于2016年12月1日起正式實施了《資產(chǎn)評估法》，其在規(guī)范了國內(nèi)資產(chǎn)評估機構(gòu)估價行為的基礎(chǔ)上，也對房地產(chǎn)估價行業(yè)日后的發(fā)展提出了更高的要求。基于此，本文通過《資產(chǎn)評估法》對房地產(chǎn)估價產(chǎn)生的影響進行分析，從估價技術(shù)、估價機構(gòu)和估價人員三方面提出了《資產(chǎn)評估法》施行下房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，期望以此來為房地產(chǎn)估價企業(yè)的發(fā)展提供有效的理論性支持和幫助。

【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)評估法；房地產(chǎn)；估價

社會主義市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，使資產(chǎn)評估服務(wù)和專業(yè)房地產(chǎn)估價服務(wù)日益引起了研究學(xué)者的高度關(guān)注，其不僅為市場交易雙方提供了核心的價值信息保障，同時也為我國國有資產(chǎn)的安全產(chǎn)生了積極的保護作用。然而，《資產(chǎn)評估法》的規(guī)定與施行，在行業(yè)門檻、估價人員以及評估工作等多方面，對房地產(chǎn)估價企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。因此，只有從多方面實現(xiàn)對房地產(chǎn)估價企業(yè)的有效改革，才能為其日后的可持續(xù)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

1、《資產(chǎn)評估法》對房地產(chǎn)估價產(chǎn)生的影響

1.1對行業(yè)門檻的影響

根據(jù)《資產(chǎn)評估法》中的規(guī)定，采取公司形式的評估機構(gòu)，評估師人數(shù)必須超過8人，股東必須超過2人，同時要求三分之二以上的股東必須具有3年及以上的從業(yè)經(jīng)歷，且評估師必須在3年內(nèi)未接受過停止從業(yè)的處罰[1]。而《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》中，針對估價機構(gòu)的估價人員人數(shù)提出了更高的要求，如一級資質(zhì)機構(gòu)要求具備15名以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師。可以發(fā)現(xiàn)，估價人員相對較少的中小型房地產(chǎn)估價機構(gòu)面臨著較大的困境，使其不得不與其他大型房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行合作，而準(zhǔn)入門檻的升高對大型房地產(chǎn)估價企業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)[2]。

1.2對估價人員的影響

目前，國務(wù)院已經(jīng)取消了資產(chǎn)評估師、土地估價師等相關(guān)評估師資格的行政許可認(rèn)證，這在某種程度上降低了專業(yè)估價人員的準(zhǔn)入門檻，為部分中小型房地產(chǎn)估價企業(yè)的發(fā)展提供了有效的人才保障。與此同時，《資產(chǎn)評估法》中規(guī)定估價人員在從事資產(chǎn)評估行業(yè)時，必須加入到評估機構(gòu)當(dāng)中，并且僅能在一個評估機構(gòu)內(nèi)從事評估工作[3]。而我國房地產(chǎn)估價企業(yè)的現(xiàn)行制度是在《城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上所制定的，房地產(chǎn)估價師目前依然被列入準(zhǔn)入類職業(yè)資格，因此在《資產(chǎn)評估法》的施行后，房地產(chǎn)估價企業(yè)既需要遵循《資產(chǎn)評估法》，又需要遵循《城市房地產(chǎn)管理法》，對房地產(chǎn)估價人員提出了更高更嚴(yán)格的要求。

1.3對估價工作的影響

根據(jù)《資產(chǎn)評估法》中的相關(guān)規(guī)定，在對房地產(chǎn)進行估價的過程中，必須確保估價時所使用的有關(guān)文件、證明和材料的真實性、準(zhǔn)確性、完整性，估價人員也不能僅僅依據(jù)估價委托人所提供的相關(guān)資料進行評估，必須對相關(guān)的資料和信息進行全面的核查和驗證，這也在某種程度上增加了房地產(chǎn)估價工作的工作量和工作難度，使估價企業(yè)承擔(dān)著一定的評估風(fēng)險，對估價工作的開展產(chǎn)生了較大的影響。

2、《資產(chǎn)評估法》施行下房地產(chǎn)估價的發(fā)展

《資產(chǎn)評估法》施行后，對房地產(chǎn)估價企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了巨大的影響，同時也為其日后的發(fā)展提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)估價企業(yè)只有提高現(xiàn)有的估價技術(shù)，提高更專業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，開拓更廣闊的業(yè)務(wù)市場，加強對估價人員的培訓(xùn)與教育，才能推動企業(yè)的健康發(fā)展。

2.1估價技術(shù)的發(fā)展

估價技術(shù)作為提高房地產(chǎn)估價企業(yè)估價能力的主要影響因素，在《資產(chǎn)評估法》施行的影響下，房地產(chǎn)估價企業(yè)更應(yīng)當(dāng)在掌握先進估價理論的基礎(chǔ)上提高自身的估價技術(shù)，充分發(fā)揮出當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)背景下的數(shù)據(jù)積累作用，建立有效的數(shù)據(jù)積累體系，通過對數(shù)據(jù)源渠道的拓寬，建立有效的數(shù)據(jù)審核方針，利用互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代化工具對評估的內(nèi)容進行全面、有效的分析[4]。比如針對估價委托人所提供的評估資料，可以通過數(shù)據(jù)整合的方式進行處理，結(jié)合實地查勘所調(diào)查出的市場價格數(shù)據(jù)內(nèi)容，建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫，能為提升估價結(jié)果的準(zhǔn)確性、合理性產(chǎn)生積極的影響。

2.2估價機構(gòu)的發(fā)展

一方面，房地產(chǎn)估價企業(yè)可以通過與其他企業(yè)之間的聯(lián)合，推動企業(yè)的集團化、規(guī)模化發(fā)展。根據(jù)《資產(chǎn)評估法》的規(guī)定和要求，部分中小型房地產(chǎn)估價企業(yè)將面臨巨大的并購危機，但這也為大型房地產(chǎn)估價企業(yè)提供了良好的發(fā)展環(huán)境，通過并購更多的中小型企業(yè)，成立相應(yīng)的分公司，將為企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生積極的推動作用[5]。另一方面，房地產(chǎn)估價企業(yè)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮出自身的資源與地域優(yōu)勢，有條件的開拓海外市場，比如深圳國眾聯(lián)作為國內(nèi)知名的大型評估機構(gòu)，其就通過海外評估業(yè)務(wù)的發(fā)展，提高了企業(yè)的綜合競爭力，為企業(yè)開拓出了更廣闊的發(fā)展渠道。

2.3估價人員的發(fā)展

房地產(chǎn)估價企業(yè)和行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強對估價人員的綜合教育與培訓(xùn)，做好估價人員的繼續(xù)教育工作，使其學(xué)習(xí)到更多更先進的估計技術(shù)和相關(guān)理論知識，并將其應(yīng)用于實踐當(dāng)中，提高估價人員的估價能力。同時，估價人員也應(yīng)當(dāng)加強對《資產(chǎn)評估法》的學(xué)習(xí)和了解，深入分析相關(guān)法律法規(guī)中的各項具體規(guī)范和要求，并在企業(yè)相關(guān)管理制度和規(guī)定的基礎(chǔ)上，提高個人的綜合能力。除此之外，估價人員也應(yīng)當(dāng)做好對估價風(fēng)險的有效規(guī)避，通過建立相應(yīng)的風(fēng)險預(yù)警機制，結(jié)合實踐經(jīng)驗，針對估價過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行全面的分析并進行有效的預(yù)防，減少企業(yè)和個人在發(fā)展和執(zhí)業(yè)過程中所面臨的風(fēng)險，推動企業(yè)和個人的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，《資產(chǎn)評估法》的施行從行業(yè)門檻、估價人員和估價工作等各個方面均對房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了較大的影響。因此，房地產(chǎn)估價企業(yè)必須從實際情況出發(fā)，通過對《資產(chǎn)評估法》中相關(guān)規(guī)定和要求的分析，從估價技術(shù)、估價機構(gòu)和估價人員三方面進行改革與完善，提高企業(yè)的估價水平，才能使企業(yè)滿足國家和社會的發(fā)展需求，提高企業(yè)的綜合競爭力。