我國房地產庫存相關影響因素分析

【摘要】從大環境來看，我國房地產市場表現出了開工不足、需求不旺、總量過剩的特征，市場整體庫存量愈來愈大，這顯然不利于房地產行業健康、穩定發展。但從長遠角度來看，我國房地產行業依然具備較大的發展空間，若能夠讓后續新建房地產規模維持在適當水平，房地產庫存將持續下降，從而為房地產行業發展贏得空間。基于此，本文對房地產庫存相關影響因素進行了綜合性分析，并提出了一定建議，以供參考。

【關鍵詞】房地產；庫存；調控

1、我國房地產庫存情況概述

目前來看，我國房地產市場發展前景不容樂觀。前幾年，由于房地產行業快速發展，出現了過度增長問題。一旦出現市場周期性調整，整體需求量會有所下滑，這樣便容易出現行業產能過剩，導致房地產庫存逐漸上升[1]。在需求側，隨著地價、房價的持續增長，房地產投資門檻、風險也在不斷上升，相應的房地產銷售去化率卻有所下降。我國部分地區房地產供需失衡現象已經十分顯著，這使得行業的短期庫存壓力愈來愈大，已經影響到了社會經濟發展，并對部分部門資產負債表的穩定性產生了影響。在社會主義建設不斷深入的過程中，要繼續實現社會經濟穩定增長，就必須加快房地產去庫存步伐，促進房地產行業健康發展，為社會經濟增長創造空間。

2、現階段房地產庫存相關影響因素

現階段，房地產是我國國民經濟的支柱性產業之一，它的發展將會對社會經濟整體發展動態產生直接影響。針對房地產庫存現象，中央政府及部分地區地方政府已經出臺了一系列政策，盡管取得了一定效果，但庫存問題依然較為嚴重。目前來看房地產庫存主要與以下因素存在密切關聯：（1）人口城鎮化滯后于土地城鎮化。客觀上來看，城鎮化建設會拉動房地產投資及需求。我國一些發達城市、地區城鎮化水平較高，但整體城鎮化發展依然處于落后水平，并且城鎮化質量不高。由于市民化進程較為緩慢，因此人口城鎮化落后于土地城鎮化，讓城鎮化率的真實水平受到了影響。上述情況也從側面反映了部分地區地方政府熱衷于土地買賣，通過土地交易來拓寬城鎮空間，但卻忽視了人口城鎮化。雖然城鎮化吸引了農村人口轉移，但基礎設施、社會福利、教育、醫療等公共服務存在缺失。很多農村人口無法在城市扎根，城市真正意義上吸納的人口卻十分有限。（2）地方土地財政因素。部分地區地方政府事權與財權無法匹配。由于財力能力有限，且不能出現赤字財政，地方政府不得不發展新的財源。而土地資源能夠為地方政府創造極大的財政空間。受利益驅使，地方政府并未優先考慮房地產庫存問題，依舊大量出讓土地，導致房地產庫存不降反增。（3）人口流動性不均衡。事實上，我國一、二線城市房地產市場需求依然具備較大的上升空間。這些城市有著巨大的人才缺口，會持續性地吸引高凈值人群持續凈流入，這也讓城市具備了良好市場去化能力，去庫存壓力相對較小。但部分中小城市卻存在巨大的庫存壓力。流入三、四線城市的農村人口購買力并不強，薪資水平上升緩慢，并且部分職業及行業具有不穩定的因素，制約了農村人口的購房能力，無法成為化解房地產庫存的助力。

3、促進我國房地產去庫存的有效建議

3.1大力發展區域經濟

通過發展區域經濟，有效提升整體收入水平，吸引勞動人口流入，有利于緩解庫存壓力。對于房地產去庫存而言，發展區域經濟具有重要的意義。當然區域經濟的不同發展程度對房地產市場去庫存的影響作用也是不一樣的。區域經濟愈發達，居民收入水平也就愈高。市場的有效需求就能夠得到釋放，有利于提升市場的活躍程度，這必然能夠為房地產市場去庫存提供動力。發展區域經濟可吸收更多的勞動力轉移至城市當中，這些勞動力當中部分群體將成為去庫存的消費主力。從大環境來看，我國中西部地區的去庫存壓力相對于東部沿海發達地區更大，去化周期明顯更長。只有大力發展區域經濟，不斷提升居民收入水平、消費水平，并吸引更多的勞動人口流入，才能夠將購房潛在需求進一步釋放出來，以此來盤活市場。

3.2充分發揮政府宏觀調控作用

在房地產去庫存過程當中，政府始終占據了主導性地位。為了促進房地產去庫存，政府應該充分發揮宏觀調控功能，對地區房價進行強制性控制。居民收入水平偏低與房價過高的矛盾是導致房地產庫存量持續正常的直接原因。政府通過政策調控、強制性管理，來穩定房價，并實現居民增收，以此來刺激居民的消費能力，從而提升市場消化能力。降低開發商成本是政府控制房價的主要手段。一方面，要規范一級土地市場，讓供求信息充分交流，可試行土地租賃制，將出讓金繳納方式轉變為按年收取，變相降低開發商運營成本。另一方面，可通過降低稅費來降低房地產開發成本，以合理比例分攤公共服務設施和配套設施費用。還要加強相關監管工作，杜絕行政性亂收費情況出現。

3.3實施差異化利率政策

房地產行業屬于典型的資金密集型行業，大部分資金來源于銀行貸款，普通居民購房時也可以申請貸款。也就是說，房地產市場與銀行利潤存在密切關聯。銀行利率上升也就意味著消費者及房地產投資商貸款成本都會提升。對于投資商而言，貸款成本上升意味著其資金渠道將會受到阻礙，在一定程度上能夠抑制房地產市場投資；消費貸款成本上升，會抑制部分人的購房需求。通過實施差異化的利率政策，對盲目投資的開發商或投機者，可采取較高的貸款利率；對于具備穩定收入來源的消費者，則采取較低的貸款利率，降低其貸款成本，刺激購房，以此來提升市場流動性。

結語：

目前，我國房地產庫存形勢不容樂觀，部分地區庫存壓力較大，房地產行業發展已經受到了明顯制約。房地產去庫存需要一個漫長的過程，任重而道遠。在市場去化過程中，政府要充分發揮宏觀引導、調控作用，加強市場管理，通過發展區域經濟帶動市場潛在購買力，并加大政策調控力度，逐步緩解庫存壓力，讓房地產市場發展重新步入正途。