演化博弈視角下小產權房現象的成因分析

【摘要】針對近年來備受社會爭議的小產權房現象，本文引入演化博弈理論。通過構建小產權房利益主體農戶和地方政府的博弈模型，文章分析了兩者的復制動態過程及演化博弈穩定策略，進而分析演化博弈動態系統的演化穩定性。研究結果表明：當農戶選擇將土地以集體的形式交由房地產開發商開發建設小產權房所帶來的收益大于土地征收補償，地方政府禁止小產權房建設所引起的監督控制成本，維穩成本和土地征收費用等相關成本較大時，小產權房現象將必然會發生。

【關鍵詞】小產權房；復制動態；演化博弈；演化穩定策略

1、引言

近年來，小產權房形式的房產受到了市場的一度熱捧，由于其價格相比于城市商品住房較為低廉，受到了大量購房者的青睞。小產權房是二元土地制度下產生的中國特色現象。在目前中國土地制度下，國家所有的土地可以流通轉讓，而農村集體所有制下的農地的使用范圍受到了嚴格的限制。小產權房由于其建立在農村集體所有制下的農村建設用地或宅基地上，而集體土地的使用權流轉只能在集體內部流轉，集體外流轉不在法律允許的范圍內。因此建設在集體建設用地上的小產權房備受爭議。小產權房在改革開放之后開始慢慢涌現，只是近年來在城市商品房房價高企的背景下，發展迅速，形成了較大的規模。由此國家曾多次明文規定，三令五申將嚴格執行土地利用總體規劃，嚴格實行土地用途管制制度，堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。盡管面臨著強硬的政策背景和政府的高壓控制，但是小產權房依然能夠頑強發展了這么多年。這不得不讓人深思。本文在農戶和地方政府具有有限理性的條件下，運用演化博弈論的分析方法構建農戶與地方政府之間的博弈模型，考察分析博弈各方長期博弈的演變過程，并結合雅克比矩陣的局部穩定性分析法及相位圖對博弈動態系統穩定性的分析研究，以揭示小產權房現象存在的深層次原因，從而希望為相關部門合理解決小產權房問題提供理論依據。

2、演化博弈模型的構建

面對擁有承包經營權的集體用地，農戶有兩種策略可供選擇。一種方式是土地由地方政府征收，從而獲取由政府給予的一定經濟補償。另一種方式是農戶以集體的形式將土地交給房地產商進行小產權房的開發建設，從而直接參與土地再開發增值收益的分配。對地方政府而言，面對本地的小產權房現象，政府有兩種策略可供選擇。一種是嚴格按照國家政策的要求，堅決制止小產權房的開發建設，此時地方政府需要耗費一定的成本，包括相關的監督控制和執法成本等。另一策略是對本地小產權房現象只要沒有較大影響本地的住房市場時，采取不作為，默認態度，在一定程度上漠視農戶進行小產權房的開發建設。根據博弈雙方的不同策略，建立農戶與地方政府之間的演化博弈收益矩陣。