淺談如何做好房地產成本投資測算

[摘要]隨著國家經濟宏觀調控力度的不斷加強，不僅促進了房地產行業建設技術的迅速提升，同時也為房地產開發企業經濟利潤的提高奠定了良好的基礎。本文主要是就房地產成本投資測算在房地產開發企業經營過程中的積極作用進行了分析和研究。

[關鍵詞]房地產開發i成本測算；成本控制

成本測算是房地產項目實施之前首先要做的工作，只有深入的進行房地產開發項目的評估和分析，才能精確的計算出項目開發所需要的成本，然后再將其與相關數據緊密的融合在一起，從而計算出項目開發完成后所獲得的利潤，并以此為基礎制定最佳的房地產開發方案。一旦房地產開發方案確定之后，就必須嚴格的按照要求控制項目開發的成本，加強項目開發成本管理工作的力度，才能從根本上促進房地產開發企業經濟效益的穩步提高。

1、房地產開發成本測算的主要類型

所謂的房地產開發成本，指的就：是房地產開發企業在項目開發過程中所需要花費的相關費用，而房地產開發成本測算的目的就是要將這些花費按照成本項目進行整理和重新分配，并以此為基礎計算出項目開發在總成本以及單位建筑面積的實際成本。為國家相關部門頒布和實施的《房地產開發項目經濟評價方法》是確保房地產項目開發成本測算準確無誤的主要依據。如果房地產項目的占地面積、容積率以及規劃要點等已經確定，同時建材市場的行情處于相對穩定的狀態，此時影響房地產開發商經濟利潤提高的因素主要有以下幾方面。

1.1項目土地使用成本

所謂的土地使用成本主要指的是城鎮土地的出讓金、土地征用的費用以及拆遷安置所需要的補償費用等。隨著土地公開競拍制度的實施，房地產項目土地使用費已經成為了項目開發開本最重要的組成部分。就我國目前的現狀而言，城鎮商品房價格中土地使用費的占比已經超過30%，而這一比例還在逐漸增加。

1.2項目開發前期的工程費

所謂的項目前期工程費用主要指的是房地產項目開發前期的規劃、設計、可行性研究、懂自己哦勘察以及三通一平等土地開發所產生的費用。這一費用在整個房地產項目開發成本中占據的比例相對較低，一般都不會超過整個項目開發成本的6%。

1.3建筑工程的安裝成本

建筑工程安裝成本主要指的是房屋建筑工程，施工過程中的設備、工程安裝等所產生的費用。這些費用在整個房地產項目開發中所占的成本投資比例大約在40%左右。

1.4市政設施建設費用

市政設施建設費用主要是由基礎設施和公共配套設施兩部分組成。在這其中基礎設施建設費用主要指的是道路、自來水、污水、電信、旅館呀等相關基礎設施的建設費用。而公共配套設施費用則主要指的是房地產開發企業為居民無常建設的非營利性的配套服務設施所產生的費用。市政設施建設費用在房地產開發成本中占據的比例也相對較大，在我國這部分費用在整個投資成本中占據的比例大約在20%左右。

1.5項目開發所產生的間接費用

這一部分的費用主要是房地產開發企業在運作項目時所產生的相關費用。其主要有：①管理費用。主要包括了所有工作人員的工資、辦公費用、辦證費用以及其他開支等，這一費用在總投資成本中所占的比例根據企業管理水平的高低而不同。②銷售費用。主要是項目廣告宣傳、樣板房裝修、銷售人員工資以及銷售提成等費用，這部分費用主要是以房地產開發項目的內容為基礎進行計算的。③銷售稅費。實際上就是房地產銷售向國家繳納的稅費。④其他不可預見費用。這一部分的費用主要指的是項目開發過程中因不可預知因素發生而產生的費用。像地質情況、物價上漲、市場壓力等等都屬于不可預知因素。

2、控制房地產開發成方式

房地產開發成本的控制對于房地產開發企業有效控制房地產項目投資成本具有極為重要的作用。不管是整個項目投資決策的階段、規劃設計的階段、方案設計階段，還是工程建設階段，房地產開發企業都必須嚴格的按照成本控制的要求，控制整個項目的投資成本。一旦發現成本投資出現超標現象的話，必須及時的進行修正，以確保項目開發的順利進行，才能從根本上促進房地產企業經濟利潤的穩步提高。

2.1房地產項目開發征地拆遷等費用的控制

房地產項目開發時的選址，不僅要以城市發展規劃為基礎，同時對于項目所在地的交通狀況等因素也必須予以充分的重視，才能確保項目開發的順利實施。

2.2嚴格控制項目勘察以及前期

工程設計費用充分發揮政府優惠正常的優勢，促進行政事業性收費的下降；項目開發的勘探設計必須以國家頒布的招投標制度實施，采取公開找的方式確定項目勘探承包單位，促進項目勘探設計費用的有效降低。

2.3全程實施建筑安裝工程的成本控制

采取積極有效的措施，建立完善的房地產項目決策體系，促進房地產開發企業經濟效益的穩步提高；在確保項目相關功能的基礎上，采取積極有效的措施使用價格相對低廉的建筑材料，促進房地產開發企業經濟利潤的穩步提高。

2.4項目管理費用的控制

采取科學合理的管理措施，避免項目開發過程中出現工作人員冗的積情況。積極的推行企業內部各部門之間的項目管理費用的承包制度，實現有效降低房地產項目開發成本的目的。

2.5財務管理費用的控制

制定科學合理的企業融資，降低企業的融資成本，嚴格的按照要求控制項目貸款總額、貸款期限以及貸款利率等。

2.6相關稅費的控制

科學合理的籌劃房地產開發企業的稅務工作，采取積極有效的措施實現合理避稅，促進企業稅務負擔進一步降低的目標。

2.7動態成本控制機制的建立

房地產開發企業在成本控制制度實施的過程中，必須嚴格的按照要求分析動態成本與目標成本之間存在的偏差，才能實現有效控制投資成本的目的。而這一目標的實現，則要求房地產開發企業必須嚴格的控制每個成本支出的時間點，切實的將成本控制的制度落實到項目開發的各個階段。

結語：

為了促進房地產開發企業經濟利潤的穩步提高，必須嚴格的按照要求開展成本測算和成本控制的工作，以項目開發的實際情況為基礎。制定科學合理的項目開發方案，進一步加大成本管理工作的力度，才能從根本上促進房地產開發企業經濟利潤的持續增長。