房產(chǎn)測(cè)繪成果的流程及質(zhì)量管理

[摘要]隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以迅雷不及掩耳之勢(shì)崛起，土地使用、房產(chǎn)測(cè)繪等政策性及技術(shù)性較強(qiáng)的工作在房屋建筑項(xiàng)目中受到高度的重視，對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪的精度要求越來(lái)越高，加上房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)的不斷開(kāi)放，越來(lái)越多的測(cè)繪單位加入了房產(chǎn)測(cè)繪大軍，測(cè)繪質(zhì)量成果的準(zhǔn)確性、科學(xué)性成為房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容。本文簡(jiǎn)略地闡述了房產(chǎn)測(cè)繪的工作流程，提出控制房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)測(cè)繪；質(zhì)量；技術(shù)

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼地發(fā)展起來(lái)，土地的占用面積與房產(chǎn)面積測(cè)繪的精度涉及到房產(chǎn)權(quán)屬問(wèn)題，受到許多民眾的高度關(guān)注，政府也對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作制訂了相應(yīng)的管理制度，確保復(fù)雜的房產(chǎn)測(cè)繪工作為房地產(chǎn)管理提供出準(zhǔn)確地圖形以及公平、公正、可靠的測(cè)繪成果數(shù)據(jù)。

1、房產(chǎn)測(cè)繪的任務(wù)與作用

房產(chǎn)測(cè)繪是運(yùn)用一定的測(cè)量手段、科學(xué)的測(cè)繪方法對(duì)建筑物的外型、占地面積等因素進(jìn)行資料搜集，然后制成合乎房產(chǎn)要求的圖紙，其根本目的在于將繪制取得的數(shù)據(jù)與信息快速地錄入城市與房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，為住宅建設(shè)的交易雙方提供有價(jià)值的數(shù)據(jù)依據(jù)。從事房產(chǎn)測(cè)繪工作的主要內(nèi)容包括：房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)測(cè)量、測(cè)算房產(chǎn)面積、房產(chǎn)變更測(cè)量、房產(chǎn)要素測(cè)量、以及房產(chǎn)圖繪制和房產(chǎn)平面控制測(cè)量等。

我國(guó)的房地產(chǎn)測(cè)繪隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步逐步走向成熟，規(guī)范性地進(jìn)行測(cè)繪工作得到不斷完善，標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、測(cè)繪數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率進(jìn)入了房地產(chǎn)交易平臺(tái)，為交易內(nèi)容的充實(shí)和交易的順利進(jìn)行，奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)，對(duì)統(tǒng)計(jì)采集房地產(chǎn)的信息資料提供了便利，房產(chǎn)管理人員要對(duì)房產(chǎn)管理精細(xì)化，對(duì)房產(chǎn)信息了解得詳細(xì)且全面是必須的，而測(cè)繪工作則具備提供這些信息的來(lái)源條件，比如：詳細(xì)的形象繪制每一處房地產(chǎn)所占據(jù)的土地面積、建筑結(jié)構(gòu)等狀況。在住房制度改革的政策下，全面精細(xì)的房產(chǎn)測(cè)繪成果為結(jié)算房屋價(jià)格提供了重要的理論依據(jù)。

2、影響房產(chǎn)測(cè)繪的因素分析

首先，房產(chǎn)測(cè)繪仍舊采用原有的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，在實(shí)踐過(guò)程中已表明它已不能適應(yīng)現(xiàn)代復(fù)雜大型建筑發(fā)展的數(shù)據(jù)量的處理要求，許多的測(cè)繪數(shù)據(jù)只能依靠測(cè)繪技術(shù)人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)或理解來(lái)處理日常的房產(chǎn)測(cè)繪工作，使房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量受到影響，加上測(cè)繪儀器落后、資質(zhì)等級(jí)偏低，造成測(cè)繪成果的差錯(cuò)率較高。

其次，測(cè)繪人員的專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平欠缺；大型的建筑工地需要測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性，工作人員的技術(shù)水平?jīng)Q定了測(cè)繪程序的監(jiān)督水平和測(cè)繪項(xiàng)目數(shù)據(jù)的質(zhì)量。但目前的測(cè)繪工作人員專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)令人堪憂(yōu)，責(zé)任心缺乏。

3、房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)置控制及測(cè)繪成果的流程

3.1房產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量控制

在房產(chǎn)測(cè)量的過(guò)程中，為了獲得精準(zhǔn)的房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果，要運(yùn)用數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)，采集房產(chǎn)相關(guān)的信息，在軟件系統(tǒng)的數(shù)據(jù)計(jì)算和處理之下實(shí)現(xiàn)圖形生成、編輯、繪制，并在測(cè)繪的過(guò)程中，要對(duì)基本的測(cè)量控制點(diǎn)位、界址點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量，運(yùn)用坐標(biāo)解析法，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算，測(cè)算房屋面積以及用地面積，具體還要注意以下問(wèn)題的質(zhì)量控制：（1）合理區(qū)分層高與凈高。由于在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》之中，并沒(méi)有給層高設(shè)定允許誤差值，因而，在房產(chǎn)測(cè)量操作中，就要以凡是有層高的依層高為準(zhǔn)，沒(méi)有層高的依凈高為準(zhǔn)。（2）明晰并解決對(duì)稱(chēng)邊長(zhǎng)的實(shí)地丈量不一致的問(wèn)題。對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行實(shí)測(cè)操作時(shí)，會(huì)存在前后墻、左右山墻的邊不相等的情況，這就使規(guī)則多邊形的房產(chǎn)變?yōu)椴灰?guī)則，為此，要針對(duì)這一現(xiàn)象，進(jìn)行測(cè)量、繪圖計(jì)算，對(duì)于因測(cè)量造成不一致的要再次量測(cè)：對(duì)于實(shí)際上存在不一致的，要進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。（3）共有面積分?jǐn)倖?wèn)題。先計(jì)算房產(chǎn)的總建筑面積、房屋套間建筑總面積，得出共有共用的面積，再按分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算各戶(hù)的分?jǐn)偯娣e，采用逐級(jí)分?jǐn)偟姆绞竭M(jìn)行操作，盡可能地使房產(chǎn)測(cè)繪數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤。

3.2房產(chǎn)測(cè)繪成果流程

首先，基層上報(bào)測(cè)繪成果；在房產(chǎn)測(cè)繪工作開(kāi)展之前，被測(cè)繪單位提交申請(qǐng)資料，得到批準(zhǔn)后開(kāi)始測(cè)繪。測(cè)繪人員在實(shí)地考察完畢，運(yùn)用計(jì)算機(jī)繪圖軟件將房產(chǎn)的測(cè)繪數(shù)據(jù)輸入進(jìn)去，計(jì)算出房產(chǎn)樓棟的面積，繪制樓棟的立體、平面圖紙，涵蓋建筑物施工編號(hào)、樓盤(pán)的名稱(chēng)、棟號(hào)和相關(guān)人員等信息，系統(tǒng)將計(jì)算的測(cè)繪成果自動(dòng)E傳給各管理部門(mén)，以備上級(jí)管理部門(mén)對(duì)測(cè)繪成果的確認(rèn)。

其次，各相關(guān)管理部門(mén)的審核；測(cè)繪成果的拍板定案不是只由一個(gè)部門(mén)確認(rèn)即可，要經(jīng)過(guò)幾個(gè)部門(mén)的審核才能確認(rèn)的。經(jīng)過(guò)互聯(lián)網(wǎng)將測(cè)繪部門(mén)審核后的測(cè)繪數(shù)據(jù)上傳到臨時(shí)成果庫(kù)，這個(gè)臨時(shí)成果庫(kù)的安全機(jī)制可以保證測(cè)繪數(shù)據(jù)的管理，各相關(guān)管理部門(mén)具有的審核權(quán)限人員直接進(jìn)入到臨時(shí)成果庫(kù)中調(diào)閱進(jìn)行審核工作，對(duì)于測(cè)繪數(shù)據(jù)合乎要求的直接收錄到成果庫(kù)，而不合乎要求的測(cè)繪數(shù)據(jù)則返回到測(cè)繪機(jī)構(gòu)，要求進(jìn)行重新測(cè)繪并加以認(rèn)真修改。

第三，房產(chǎn)測(cè)繪成果審核及共享；測(cè)繪數(shù)據(jù)經(jīng)過(guò)了多方部門(mén)的審核提交，在成果庫(kù)中存檔。達(dá)標(biāo)的測(cè)繪成果由保障系統(tǒng)及專(zhuān)人管理，相關(guān)人員根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪生產(chǎn)的需要，在系統(tǒng)平臺(tái)上同時(shí)調(diào)選多項(xiàng)的測(cè)繪成果資料，共享測(cè)繪成果，完善實(shí)際測(cè)繪數(shù)據(jù)的資料，輔佐測(cè)繪工作的進(jìn)行。

4、加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)置管理對(duì)策

住房商品化體制的建立，使房產(chǎn)測(cè)繪不只是單純?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)服務(wù)，還成為房屋價(jià)格結(jié)算的重要依據(jù)，所以，房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量不容忽視，探其影響因素，分析產(chǎn)生原因，制定改善措施是規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為的有力工具。

4.1提高測(cè)繪人員的技術(shù)素質(zhì)，增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)

高質(zhì)量的測(cè)繪成果反映了測(cè)繪單位的技術(shù)水平。測(cè)繪人員的素質(zhì)高低與測(cè)繪成果質(zhì)量息息相關(guān)。從測(cè)繪工作環(huán)節(jié)的起點(diǎn)到結(jié)束，測(cè)繪單位從上到下的參與成員就要樹(shù)立質(zhì)量管理意識(shí)，高度認(rèn)識(shí)測(cè)繪成果質(zhì)量的重要性，將質(zhì)量保證視為己任，不斷加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)，提升科學(xué)素養(yǎng)，經(jīng)常開(kāi)展業(yè)務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，避免人為的因素影響測(cè)繪質(zhì)量。測(cè)繪人員在接受各種相關(guān)資料過(guò)程中，要進(jìn)行嚴(yán)格的審核把關(guān)，對(duì)已有的資料比對(duì)實(shí)際情況，檢查測(cè)繪成果數(shù)據(jù)的關(guān)鍵點(diǎn)，制定切實(shí)可行的技術(shù)實(shí)施方案。

4.2完善房產(chǎn)測(cè)繪審核手段，建立測(cè)繪信息系統(tǒng)平臺(tái)

房產(chǎn)測(cè)繪成果是一項(xiàng)具有法律效應(yīng)的政策性資源，測(cè)繪成果數(shù)據(jù)在經(jīng)過(guò)了相關(guān)部門(mén)的審核批準(zhǔn)，就不能輕易修改。審核流程的程序化，保障房產(chǎn)測(cè)繪的成果審核驗(yàn)收，必須在二級(jí)檢查驗(yàn)收合格后在成果庫(kù)中存檔，確保房產(chǎn)檔案的完整性。同時(shí)，建立房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)平臺(tái)保證信息統(tǒng)一、準(zhǔn)確是十分必要的，房產(chǎn)信息的管理涉及到多方部門(mén)，部門(mén)之間應(yīng)加強(qiáng)合作，按照統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和測(cè)繪操作規(guī)程進(jìn)行歸檔、測(cè)繪、審核、質(zhì)檢等工作，利用房產(chǎn)測(cè)繪信息系統(tǒng)平臺(tái)，能夠使多方管理部門(mén)對(duì)測(cè)繪信息進(jìn)行自動(dòng)化、統(tǒng)一性的辦公，有效地規(guī)范了審核、操作等行為，對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量進(jìn)行控制，保障了房產(chǎn)測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性。

房產(chǎn)測(cè)繪工作是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，內(nèi)容較多，技術(shù)性很強(qiáng)，隨著我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪管理體制的改革，房產(chǎn)測(cè)繪從行政管理中分離出來(lái)，實(shí)施測(cè)、管分離制度。所以，建立一整套科學(xué)的、規(guī)范化的房產(chǎn)測(cè)繪成果管理體系，規(guī)范測(cè)繪市場(chǎng)，理順?lè)慨a(chǎn)測(cè)繪成果的流程，強(qiáng)化測(cè)繪質(zhì)量管理，促使我國(guó)的房產(chǎn)測(cè)繪成果的精細(xì)化、現(xiàn)代化，更好地發(fā)揮測(cè)繪事業(yè)在宏觀調(diào)控的重要作用。