房地產住宅項目精裝修管理分析

[摘要]隨著我國經濟進步與科學技術的提高，許多行業都得到了很大的發展，而作為解決我國人口問題的重要行業房地產近年來也發生了很大的變化，尤其是在人們生活水平不斷提高的同時，房地產住宅項目精裝修越來越普及，已經形成了一套獨特的裝修體系。本文將具體分析房地產住宅項目管理存在的問題出，并據此提出相應的對策建議，從而為我國住宅項目精裝修管理人員提供借鑒。

[關鍵詞]房地產；住宅項目；精裝修管理

隨著我國房地產的快速發展以及人們生活水平的持續提高，也促使了房地產住宅項目日益向精裝修這個方向發展。對于那些小業主來講，因對精裝修深入了解不夠，在房地產精裝修設計管理等方面還未能做到有效把控，特別是隨著我國房地產企業規模的日益擴大，其管理難度也日益增大，一旦處理不好這些問題，都將對我國房地產開發商的信譽和銷售帶來極為不利的影響。鑒于此，本文將深入分析房地產住宅項目精裝修管理存在的問題，并提出相應的管理對策和建議。

1、房地產住宅項目精裝修管理存在的問題

1.1建設過程缺乏協調

由于全裝修住宅建設管理組織架構中裝修由單獨部門管理，協調配合程度低，或者雖屬同一部門，但裝修設計師、裝修工程師后期才開始介入，并且裝修設計和裝修施工單獨發包，導致全裝修住宅建設管理主要存在以下問題：首先是設計與施工脫節。在施工后出現尺寸不合理等情況導致發生設計變更，影響精裝修質量。其次是建筑設計與裝修設計脫節，主要原因是建筑施工單位和裝修單位分屬于不同企業，相互之間無法協調。價值房地產企業設計管理人員也是分別由建筑設計師和室內裝修設計師負責對接及設計管理。最終導致裝修施工時拆除、破壞土建、安裝施工成果，造成資源的浪費，甚至出現裝修效果和房間功能布置無法改變的缺陷。最后是土建安裝施工與裝修施工脫節。

1.2施工質量保障不到位

精裝修住宅建設過程存在過個施工界面，土建與裝修施工界面、安裝與裝修施工界面、土建與安裝施工界面等。各個施工環節的交叉，已經嚴重影響了精裝修的質量。主要體現在以下幾點：首先是施工界面移交時間延后，導致精裝修工程施工時間被人為縮短，為趕工期大量存在搶工現象，影響了裝修質量。其次是跨專業施工流水化程度低。由于精裝修住宅建設管理的組織架構和承發包模式的限制，缺乏系統化的管理制度，導致實際施工無法實施。最后是各項工序交叉，施工工作面沖突。精裝修住宅施工過程中，存在土建單位的某些工序安排在裝修施工完成后進行，導致無法有效保護精裝修的施工質量。

1.3精裝修材料質量有待提高

在精裝修施工管理中，缺乏有效的成品保護機制，是影響裝修質量的重要因素。例如精裝修住宅項目多使用的易損傷材料、設備較多，如墻面乳膠漆、木地板、石材墻磚、櫥柜衣柜等。而在后續施工過程如果缺乏成品保護措施，或者管理力度不夠，非常容易導致裝修成品被破壞。加之裝修施工單位為節省成本，在成品保護措施方面偷工減料，甚至不做成品保護最終導致成品損傷破壞，無法修補復原，降低全裝修住宅品質和客戶滿意度。

2、房地產住宅項目精裝修管理對策

2.1做好對住宅設計前的準備工作

在對住宅的精裝修任務開始之前，要先保證準備工作的完成，要先為此次精裝修做出一個總體的設計，然后再將總計劃分成每個細節計劃，分給這個精裝修隊伍的每個人手里，讓他們每個人都能有自己的任務，從而更好的進行團隊合作。

在進行設計之前，有關房地產開發商所提供的材料庫的產品規格、產品樣式、產品品質以及產品安裝方式等，精裝修設計人員一定要進行深入了解，特別是在確定有關衛生間和廚房設備的空間尺寸之前，一定要先對這些設備進行排列之后方可確定，這樣就可有效避免廚房用具、潔具進場以后因尺寸不符而無法進行正常安裝等情況的出現。此外，為有效確保土建施工能達到精裝修的要求，在實施土建施工之前，一定要先把精裝修設計方案制定出來，這樣就不會因裝修需要而讓土建施工出現較大規模的改變。

2.2加強對建筑裝修環節監督

為了保障施工的質量，應該對建筑行業的各項施工環節進行有效的監督工作，實現對各項監督環節的有效管理，成為當前建筑施工過程中的重要問題，實現了對監管部門的有效管理。加強對企業各項環節的有效監督，是當前精裝修工作施工的重要步驟，成為當前建筑施工的關鍵內容。

對精裝修施工工作進行監督的過程中，可以采用觀察外觀和手測等方式進行施工工作，以便能夠對建筑施工中的各項環節進行監控，并結合相關的數據信息，來實現對企業各項工作的監督活動，實現對各項工作的考評，展現出了對裝修環節進行監督的重要性。

2.3加強對材料質量的控制

精裝修工程之中比較重要的就是材料，材料直接影響到了精裝修的質量與裝修結果，所以材料在精裝修過程中有著無比重要的作用，因此這里也才將對材料的質量控制放在了第一位。對于材料的質量控制主要是從三個方面來考慮：

第一是材料確定和后期的大批量采購一定要去工廠簽字確認。

第二是對于材料的檢驗必須要有嚴格的制度，檢驗材料的主要應該包括其品種、規格、大小即尺寸等方面的內容。除此之外，還應該包括其外觀，對于住宅的精裝修，雖然質量是其關鍵，但外觀也絲毫不可懈怠，買家選擇一處住宅的首要因素就是其外觀，第一眼看上去的直觀感受主要由材料的外觀所決定，所以對于外觀的選擇和檢驗也極其關鍵。

第三是材料的使用必須要按照一定的制度進行，材料要進行使用，首先是要看其檢驗是否合格，其次是看其是否經過相關人員的簽字。

結論：

房地產項目的精裝修管理不是技術問題，而是管理問題。現階段的工程質量管理，主要依靠施工階段所進行的工程質量檢驗，沒有進行系統化的預防和管理。房地產開發商應從設計、招標、材料采購、施工工藝、施工工序等各方面進行預防，形成貫穿項目開發全過程的工程質量體系管理。只有通過全過程的管理，才能保障精裝修工程的質量，保障業主的合法權益。