城市綜合開發(fā)3.0模式下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略淺析

【摘要】隨著我國城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，城市綜合開發(fā)經(jīng)歷了從1.0到2.0的進(jìn)化，本文提出城市綜合開發(fā)3.0模式的設(shè)想并簡要探討，在關(guān)注城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的同時，更加關(guān)注城市規(guī)劃和項目策劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)城融合、資產(chǎn)運營和資本運作，對整體產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行資源整合和價值創(chuàng)造。

【關(guān)鍵詞】城市綜合開發(fā)；3.0模式；產(chǎn)業(yè)發(fā)展

1、城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)1.0到3.0的升級

近些年，我國城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，城市綜合開發(fā)業(yè)務(wù)具有廣闊的市場前景，《國家新型城鎮(zhèn)化（2014-2020）》提出2020年常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)60%以上，與發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率通常在80%以上仍存在較大的發(fā)展空間。“城市綜合開發(fā)”即企業(yè)與地方政府深度合作，實現(xiàn)加快城鎮(zhèn)化發(fā)展的總體目標(biāo)。城市綜合開發(fā)經(jīng)歷了從1.0到2.0的進(jìn)化，傳統(tǒng)的1.0模式下是以完成區(qū)域開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)為主要工作，通過所開發(fā)區(qū)域土地的出讓收入實現(xiàn)項目投資成本和投資收益的回收。此類項目由于進(jìn)入門檻較低，市場競爭激烈，獲利能力越來越低。在1.0的基礎(chǔ)上發(fā)展了以一二級土地市場與房地產(chǎn)市場聯(lián)動為切入點的2.0模式，但隨著市場競爭的加劇，該模式的法律和政策風(fēng)險也日益突出。有別于傳統(tǒng)的城市綜合開發(fā)建設(shè)，本文提出城市綜合開發(fā)3.0模式的設(shè)想并簡要探討，即在關(guān)注城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的同時，更加關(guān)注城市規(guī)劃和項目策劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)城融合、更加關(guān)注資產(chǎn)運營和資本運作，對整體產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行資源整合和價值創(chuàng)造。在此模式下，產(chǎn)業(yè)發(fā)展是實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口集聚的最關(guān)鍵一環(huán)，直擊政府痛點，也是企業(yè)提升核心競爭力的有力抓手。

2、對產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力提升的思考

現(xiàn)階段國內(nèi)城市綜合開發(fā)大多數(shù)面臨產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口聚集的難題，尚未形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效落地措施，有待進(jìn)一步探索發(fā)展。本文試探討在城市綜合開發(fā)過程中實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的具體路徑設(shè)想。

（1）在前期通過合理確定區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位，來指導(dǎo)區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及招商工作的開展。根據(jù)上位規(guī)劃要求、區(qū)域自然環(huán)境及地區(qū)資源的稟賦，謀劃區(qū)域的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入類型、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方案，形成區(qū)域概念性規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及招商工作的開展。

（2）在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入過程中通過多樣化產(chǎn)業(yè)招商策略，來落實適合區(qū)域發(fā)展的落地機(jī)會。建立項目資源渠道，通過與國內(nèi)外知名產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略合作，定期組織參與產(chǎn)業(yè)資本與各地政府的發(fā)展交流論壇，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資本與地方政府需求的常態(tài)性溝通，尋找適合區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)業(yè)落地機(jī)會。搭建并發(fā)展強大的“經(jīng)銷商”渠道網(wǎng)絡(luò)，通過加入項目資源豐富的商協(xié)會、建立與行業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的戰(zhàn)略合作關(guān)系、委托專業(yè)招商代理協(xié)助精準(zhǔn)對接項目、組建外腦智囊團(tuán)等手段，搭建行業(yè)渠道、信息渠道及人脈渠道，挖掘整合項目資源，推動土地出讓，最終實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。

（3）根據(jù)企業(yè)需求，利用傳統(tǒng)優(yōu)勢，提供體貼的產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)。提供代建服務(wù)，降低企業(yè)建設(shè)成本；提供咨詢服務(wù)：企業(yè)生產(chǎn)、科研、市場營銷、財務(wù)管理、標(biāo)準(zhǔn)化等全過程服務(wù)；內(nèi)資企業(yè)工商注冊、稅務(wù)登記\"一條龍\"服務(wù)；協(xié)助高新技術(shù)企業(yè)、產(chǎn)品和各類項目的申報；研究企業(yè)發(fā)展模式，指導(dǎo)和培訓(xùn)進(jìn)駐企業(yè)進(jìn)行現(xiàn)代化管理，做好企業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計和科技中介機(jī)構(gòu)的管理等。

3、提升金融創(chuàng)新能力實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

城市綜合開發(fā)3.0模式下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開金融創(chuàng)新的作用，從開發(fā)者的角度，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，設(shè)計不同的金融方案，通過提供特色金融服務(wù)，吸引產(chǎn)業(yè)在開發(fā)區(qū)域落地。具體路徑包括：有資金需求的企業(yè)，可與政府共同成立產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，對導(dǎo)入企業(yè)提供融資服務(wù)平臺，以資本的力量吸引產(chǎn)業(yè)在開發(fā)區(qū)域落地；對于投資回報高、又有資金需求的企業(yè)，通過開展風(fēng)險投資，開發(fā)者可以財務(wù)投資人的角色對初創(chuàng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，可合理布局股權(quán)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；對于有個性化金融服務(wù)需求的企業(yè)，可通過金融投資公司對企業(yè)開展商業(yè)保理、融資租賃、售后回租、經(jīng)營性租賃等業(yè)務(wù)；對于有剩余資金的企業(yè)，可吸納導(dǎo)入企業(yè)、聯(lián)合社會資本，開展市場化產(chǎn)業(yè)基金業(yè)務(wù)等。

同時為實現(xiàn)產(chǎn)城融合的長期目標(biāo)，城市綜合開發(fā)主體可通過金融工具解決投資項目資本金，以較少的自有資金撬動多個投資項目的共同開展，滿足企業(yè)發(fā)展的資金需求。如使用社保基金等長期股權(quán)投資基金，更好發(fā)揮資本的杠桿作用；通過與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行債轉(zhuǎn)股模式減少自籌資本金；多渠道獲取低成本資金，開展結(jié)構(gòu)融資、表外融資等融資方式。如提升信用市場評級水平發(fā)行永續(xù)債，使用信托、保險、債券融資、私募股權(quán)、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道。

提高資金使用效率，根據(jù)企業(yè)一定時期內(nèi)的資產(chǎn)負(fù)債表特點去靈活運用各種不同的金融工具，開展企業(yè)的資金融通，優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)和負(fù)債結(jié)構(gòu)。

針對城市綜合開發(fā)項目資金需求量大，時間長的特點，可通過應(yīng)收賬款保理（買斷）或股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式，提前將收益變現(xiàn)，盤活資金，提高資金使用率，用置換出來的資金擴(kuò)大投資。城市綜合開發(fā)中涉及的房地產(chǎn)項目具有資金需求較大，資金占用周期較短的特點，可通過基金的模式使項目出表，降低公司的資產(chǎn)負(fù)債率，同時形成自持資產(chǎn)后，可考慮將資產(chǎn)打包成REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）進(jìn)行資產(chǎn)證券化，回籠資金。項目配套涉及的基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)投資金額大、回收周期長、收益較低的項目，亦可通過資產(chǎn)證券化的方式將收益提前收回，提高資金利用率。使用買斷式保理和股權(quán)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓來提前確認(rèn)收益等。

結(jié)語：

無論是以何種路徑實現(xiàn)國家城鎮(zhèn)化的既定目標(biāo)，其重點都在于產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入與培育。打破傳統(tǒng)思維定勢，在城市綜合開發(fā)3.0模式下探索產(chǎn)業(yè)發(fā)展并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，契合政府的發(fā)展目標(biāo)，有助于拓展城市綜合開發(fā)運營商的發(fā)展空間，有助于防止新城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)空心化，又可解決城市功能配套不足的難題。本文探討了城市綜合開發(fā)3.0模式下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展下對城市綜合開發(fā)的作用，提出以產(chǎn)城融合的發(fā)展路徑，希望在新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)之路上，實現(xiàn)商業(yè)模式的創(chuàng)新，全面參與前端的城市設(shè)計、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃環(huán)節(jié)和后端的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市運營環(huán)節(jié)，從而實現(xiàn)真正意義上的城市綜合開發(fā)。

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