探究不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易管理

【摘要】隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷地發(fā)展與進(jìn)步，不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易管理等工作也發(fā)生了改變，結(jié)束了原有的房屋登記和交易一體化的管理模式。在這個(gè)新環(huán)境下不動(dòng)產(chǎn)登記以及房屋交易等相關(guān)的工作，必須要有相關(guān)的法律法規(guī)作保障。不動(dòng)產(chǎn)登記一般都是在不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)事宜的，目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一登記，房屋交易、產(chǎn)權(quán)管理等。本文主要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易管理進(jìn)行研究，將對(duì)房屋登記與交易管理的基本模式進(jìn)行分析，并探究其中的注意事項(xiàng)。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)；房屋登記；房屋交易管理；注意事項(xiàng)

隨著人們社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們的意識(shí)也在不斷地增加，當(dāng)下我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的數(shù)量一直在呈上升的趨勢(shì)，但是，在房屋登記以及交易管理過(guò)程中，也有很多需要注意的

事項(xiàng)。不動(dòng)產(chǎn)有很多的種類，下文主要針對(duì)房屋的登記與交易管理作為研究對(duì)象，分析并了解房屋登記與交易管理之間存在的聯(lián)系。現(xiàn)階段，我國(guó)行政管理機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記與管理加大了重視，進(jìn)行有效的管理，即方便了權(quán)利人，又提高了工作效率與質(zhì)量。在一定程度上還保障了登記管理資料的安全性。

1、不動(dòng)產(chǎn)的基本介紹

1.1房屋登記與交易管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)行設(shè)置的幾種模式

現(xiàn)階段，我國(guó)關(guān)于房屋登記和交易管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置可以分為三種形式：

第一種形式是房屋交易管理與房屋登記能夠達(dá)到完全融合在一起的狀態(tài)，可以進(jìn)行合并設(shè)置或者可以是合署進(jìn)行工作；第二種形式是登記與交易管理中的部分職能合并成為一個(gè)部門，交易管理另外一部分的職能與其分開設(shè)置；第三種形式便是登記與房屋交易管理設(shè)置進(jìn)行完全分來(lái)的模式，互不影響。

對(duì)于第一種形式，在房屋交易過(guò)程中，將部分審核管理融入進(jìn)登記受理與審批中，這樣就使房屋登記的相關(guān)信息與部分交易信息的內(nèi)容進(jìn)行融合，使之能夠成為共同體，相互影響、相互作用，登記審核交易能夠一口受理，大大的提高了工作效率。對(duì)于第二種形式，交易管理的部分職能與房屋登記相互融合，而所謂的部分交易管理職能是與登記聯(lián)系比較大的職能進(jìn)行融合，另一部分交易管理工作事宜在其他的管理部門設(shè)置，這樣達(dá)不到一口受理的狀態(tài)。對(duì)于第三種模式，所實(shí)行的是登記與交易管理部門分別設(shè)置在多個(gè)機(jī)構(gòu)中，利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)登記信息與交易信息共享的狀況。

1.2不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)

隨著網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)在不斷地發(fā)展進(jìn)步，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)已基本完善。不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)大體是由數(shù)據(jù)庫(kù)、地理信息系統(tǒng)以及不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)用平臺(tái)三部分組建的。對(duì)于平臺(tái)建設(shè)的設(shè)計(jì)方面，應(yīng)與實(shí)際應(yīng)用相結(jié)合，打造完善的數(shù)據(jù)共享系統(tǒng)應(yīng)用，保證各個(gè)系統(tǒng)的安全，做好防御措施，并可以進(jìn)行修改以及擴(kuò)充。在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)方面，通過(guò)數(shù)據(jù)引擎和地理信息系統(tǒng)將結(jié)合，可以不受空間的限制，對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行儲(chǔ)存與管理。而地理信息系統(tǒng)平臺(tái)的主要功能便是能夠通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的應(yīng)用系統(tǒng)來(lái)完成不動(dòng)產(chǎn)信息的審批、受理、交易、等工作，并能實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、查詢等功能。

1.3不動(dòng)產(chǎn)登記中心的形式

根據(jù)我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的制定，我國(guó)已經(jīng)各地區(qū)開展了不動(dòng)產(chǎn)登記的活動(dòng)，房屋登記所有的工作，登記內(nèi)容、交易活動(dòng)等很多形式都是在登記中心進(jìn)行的。目前登記中心主要有四種形式：一是由政府成立的登記中心，這種形式的登記中心相對(duì)比較獨(dú)立，不受住建與國(guó)土的管制，建立這種登記中心的形式相對(duì)比較齊全，能夠包含所有機(jī)構(gòu)的登記工作，以及所涉及的管理職能，這種登記中心形式的實(shí)現(xiàn)是需要大量的人力與物力資源，而這種形式的建設(shè)并不多，需要當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的支持。二是由國(guó)土局進(jìn)行下設(shè)的建設(shè)，其主要的形式是通過(guò)發(fā)證平臺(tái)，能過(guò)將登記信息進(jìn)行傳送到當(dāng)?shù)氐牡怯浿行模瑥亩軌蛲瓿砂l(fā)證工作。這種登記形式，適合短時(shí)間的房屋登記，由于業(yè)務(wù)相對(duì)比較單一，投入的人力、物力較少，需要經(jīng)過(guò)一定的過(guò)渡期，再慢慢發(fā)展成熟。第三種也是國(guó)土局設(shè)立的另一種形式的登記中心，這種形式的登記中心對(duì)比于上一種登記形式，登記比較復(fù)雜化，因?yàn)樗穆毮苣軌蚺c其他登記機(jī)構(gòu)相結(jié)合，使其不容易將不動(dòng)產(chǎn)登記與其他的管理部門職能進(jìn)行有效的分離。另一種國(guó)土局成立的登記職能涉及房屋登記以及林權(quán)登記，能夠?qū)⒌怯浶畔⑦M(jìn)行轉(zhuǎn)移，也可以將登記人員的資料進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

2、與登記相關(guān)聯(lián)的交易管理事項(xiàng)

2.1商品房樓盤表以及網(wǎng)上備案合同

商品房的樓盤表在建立完成后，并經(jīng)過(guò)審核，與登記相關(guān)聯(lián)的事宜主要有以下幾點(diǎn)：

1.商品房的初始登記

商品房的初始登記界面應(yīng)與商品房銷售界面保持一致，這樣能夠快速、便捷的將商品房轉(zhuǎn)移并進(jìn)行登記，商品房的屬性也要與銷售狀況界面保持一致，并要保證它們之間要有準(zhǔn)確的聯(lián)系，這樣能夠?qū)?duì)房屋的所有權(quán)其中共有的權(quán)力進(jìn)行清晰的記錄。

2.用未經(jīng)售出的商品房設(shè)置成在建工程的抵押權(quán)。此種形式的抵押權(quán)要根據(jù)所銷售商品房的樓盤表以及房屋的屬性特質(zhì)的建立，要將房屋樓盤表進(jìn)行登記，進(jìn)而能夠進(jìn)行落地關(guān)聯(lián)的后續(xù)工作，并建立起與待售商品房樓盤表中以房屋代碼向符合的關(guān)系，有利于信息的傳輸。這樣可以大大提高工作人員的效率，能夠快速的將相關(guān)的抵押信息傳輸?shù)酱蹣潜P的表中，進(jìn)而能夠更好的控制被抵押房屋的銷售情況。

3.提前查封

對(duì)于一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記的預(yù)售商品房進(jìn)行提前查封，進(jìn)行這個(gè)過(guò)程同樣也是需要建立落地并要與預(yù)售商品房的樓盤表相關(guān)聯(lián)的房屋登記樓盤表，能夠清楚商品房的銷售狀況，使提前查封工作能夠順利的進(jìn)行，并將所查封的商品房信息傳輸?shù)缴唐贩繕潜P表中，這樣做能夠有效的控制被查封的預(yù)售商品房的交易等一切變動(dòng)。

4.預(yù)售商品房登記

預(yù)售商品房要設(shè)置成預(yù)告登記一定要建立落地并且和預(yù)售商品房的樓盤表相關(guān)聯(lián)的登記房屋對(duì)應(yīng)的樓盤表，并能快速的調(diào)出商品房銷售的相關(guān)備案信息。根據(jù)備案合同中的備案信息進(jìn)行辦理預(yù)售商品房的預(yù)告登記或是預(yù)售商品房抵押權(quán)的登記。完成之后將登記信息傳給商品房樓盤表中，目的是能夠更好的控制預(yù)售商品房的合同變更或者注銷情況。

5.商品房轉(zhuǎn)移登記

對(duì)于商品房所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移時(shí)，要在原始登記后，還要進(jìn)行所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)需要調(diào)取并審理商品房相關(guān)的登記事項(xiàng)與商品房銷售備案的信息是否沒(méi)有差異。在這個(gè)過(guò)程中，需要注意的時(shí)一旦商品房發(fā)生交易變動(dòng)，要及時(shí)的將信息傳送到商品房登記信息數(shù)據(jù)庫(kù)中，保證商品房的交易信息能夠得到及時(shí)的更新。

2.2存量房轉(zhuǎn)讓以及市場(chǎng)準(zhǔn)入

目前我國(guó)存量房有很多不同的取得形式，這樣就促使了房屋性質(zhì)也有所不同，如果是因?yàn)檎咭蛩孬@得的房屋，在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)就會(huì)有一定的限制，比如房屋產(chǎn)權(quán)是軍產(chǎn)的，當(dāng)下還不能進(jìn)行交易。以政府住房政策因素獲得的優(yōu)惠住宅，比如現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房、扶持房、和政府共有產(chǎn)權(quán)的住宅、享受最低成本價(jià)房等，在進(jìn)行房屋登記時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確記錄相關(guān)房屋的性質(zhì)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)要經(jīng)過(guò)上市準(zhǔn)入方進(jìn)行交易，交易過(guò)程中審批需要查看原始登記以及交易的相關(guān)材料，并記錄好相關(guān)的內(nèi)容。存量房在網(wǎng)站上進(jìn)行銷售時(shí)，相關(guān)的交易管理部門要根據(jù)相對(duì)應(yīng)的登記信息以及交易內(nèi)容進(jìn)行對(duì)房源信息的核對(duì)，保證網(wǎng)上發(fā)布的房源真實(shí)有效、保證雙方的交易安全。在發(fā)生交易變動(dòng)后，應(yīng)將相關(guān)的信息及時(shí)的傳送到登記信息數(shù)據(jù)庫(kù)。

2.3建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)

建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)所涉及的內(nèi)容是商品房銷售備案信息、房屋所有權(quán)登記信息、存量房網(wǎng)上信息，是將登記信息與交易信息相結(jié)合。房屋登記信息以及房屋交易信息是個(gè)人住房信息的基礎(chǔ)，記錄個(gè)人住房信息，為之后的審核、受理提供條件，只有將房屋登記以及交易登記準(zhǔn)確的記錄到個(gè)人住房信息中，才能更好的為后期工作提供便利條件。所以，要及時(shí)的將信息傳送給個(gè)人住房信息中，使住房政策能夠更有效的實(shí)施。

2.4房屋租賃管理與房屋抵押

對(duì)于房屋租賃的信息管理應(yīng)要清楚房屋的所有權(quán)登記信息，并依據(jù)我國(guó)《合同法》中的相關(guān)規(guī)定，租客享有與他人同樣條件并且能夠優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)力。在進(jìn)行交易管理登記時(shí)，需要對(duì)房屋租賃的備案合同進(jìn)行審核，并要提前通知租客，獲得租客的書面同意書，這樣才能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。

房屋抵押的實(shí)質(zhì)是一種交易行為，在交易過(guò)程中需要進(jìn)行登記才能有法律效益。將所有權(quán)的房屋進(jìn)行抵押，被抵押的房產(chǎn)的權(quán)屬清楚，沒(méi)有任何限制交易的情況，在交易時(shí)，要進(jìn)行是否被權(quán)力限制的核查，是否此房屋被查封、是否成為凍結(jié)資產(chǎn)、是否是順應(yīng)抵押、是否是公司改建的留置房，一定要將情況核查清楚，保證交易安全。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題

我國(guó)現(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)登記制度相對(duì)于來(lái)說(shuō)還比較完善，但還是存在一些問(wèn)題，我國(guó)現(xiàn)有的物權(quán)法的法律效力范圍和它的有效實(shí)施受登記制度一定程度的影響。結(jié)合我國(guó)目前的現(xiàn)狀分析當(dāng)下實(shí)行的登記制度，存在以下問(wèn)題：

3.1登記機(jī)構(gòu)過(guò)于分散

由于我國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致目前沒(méi)有將對(duì)完善統(tǒng)一的登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)過(guò)于分散。對(duì)于房屋登記的相關(guān)體制也是過(guò)于復(fù)雜，這種復(fù)雜的房屋登記制度會(huì)產(chǎn)生很多嚴(yán)重的影響。

1.給房屋登記人會(huì)造成極大的不便，浪費(fèi)當(dāng)事人的時(shí)間。

2.登記制度達(dá)不到統(tǒng)一會(huì)使房、地進(jìn)行分開抵押以及曹成房產(chǎn)重復(fù)被抵押的狀況。

3.不同機(jī)構(gòu)進(jìn)行負(fù)責(zé)也會(huì)使登記程序以及有效性有著一定的差異，進(jìn)而導(dǎo)致了給正常交易程序帶來(lái)阻礙的現(xiàn)象。

4.因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)過(guò)于分散，給交易過(guò)程中的當(dāng)事人帶來(lái)了極大的不便，不利于相關(guān)資料的審查，不能提供完整的信息。

5.各個(gè)登記機(jī)構(gòu)為了能夠獲取其中的利益，對(duì)于房屋登記呈競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)，各部門之間互相競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致現(xiàn)存的登記制度只是走走形式。

3.2房屋登記機(jī)構(gòu)制度不完善

我國(guó)現(xiàn)有的登記機(jī)構(gòu)在房屋所有人進(jìn)行登記時(shí)，會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)錯(cuò)誤、漏洞以及一些相關(guān)資料的丟失，直接導(dǎo)致相關(guān)的當(dāng)事人造成嚴(yán)重的損失，而由于登記機(jī)構(gòu)造成的損失他們卻從不去承擔(dān)任何后果。第一，登記機(jī)構(gòu)在給當(dāng)事人進(jìn)行房屋登記時(shí)是收取一定的費(fèi)用的，但是他們只是享有收費(fèi)的權(quán)利，并沒(méi)有對(duì)錯(cuò)誤登記所造成的后果進(jìn)行任何責(zé)任的承擔(dān)以及資金的賠償，這在一定程度上損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，對(duì)房屋所有人是不公平的。這種不公平的現(xiàn)狀是導(dǎo)致許多登記糾紛的重要因素。

3.3登記機(jī)構(gòu)的收費(fèi)問(wèn)題

目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的工作都是建立在收費(fèi)的基礎(chǔ)上，如果房屋所有人去進(jìn)行登記，登記機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)當(dāng)事人所擁有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行收取相對(duì)應(yīng)的登記費(fèi)用。這一做法，很多人都不理解。登記機(jī)構(gòu)是屬于國(guó)家服務(wù)型的機(jī)關(guān)，其本質(zhì)是為社會(huì)服務(wù)的，對(duì)其當(dāng)事人收費(fèi)是沒(méi)有任何依據(jù)的。

4、建立合理的登記和交易管理協(xié)調(diào)機(jī)制

4.1登記和交易管理案件受理的問(wèn)題

房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押等的登記與房屋交易管理事項(xiàng)受理過(guò)程大致相同，對(duì)于同一項(xiàng)申請(qǐng)的文件需要提供兩份原件，并且不在同一個(gè)窗口辦理，當(dāng)事人是先進(jìn)行交易然后再進(jìn)行登記，這樣會(huì)導(dǎo)致成本很高，效率不會(huì)得到提升。如果在同一個(gè)窗口辦理事項(xiàng)，提供一份原件，就要一口受理的窗口要明確所屬法律的主體。如果不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生審查或是登記錯(cuò)誤，誰(shuí)去承擔(dān)責(zé)任，一份原件是歸換交易部還是登記部。針對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題，一定要進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，明確法律關(guān)系。

4.2登記和交易信息系統(tǒng)重建和信息共享

登記與交易部門都應(yīng)該建立完善的登記交易信息庫(kù)，重新制定相關(guān)流程。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)的傳輸，及時(shí)更新新登記的交易信息材料，能夠使雙方方便管理，也能夠通過(guò)數(shù)據(jù)的查詢，在保證網(wǎng)絡(luò)安全的基礎(chǔ)下，能夠使兩個(gè)部門共享有關(guān)信息。并且，要保證相關(guān)的數(shù)據(jù)要建立相同的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，將房屋的關(guān)系進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。

4.3建立健全的登記機(jī)構(gòu)賠償制度

登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行房屋登記的過(guò)程中，難免會(huì)有出錯(cuò)的情況，這樣會(huì)導(dǎo)致房屋所有人造成嚴(yán)重的財(cái)產(chǎn)損失，所以要建立健全的登記機(jī)構(gòu)的賠償制度。可以制定相關(guān)的賠償制度，對(duì)產(chǎn)權(quán)人造成多少的經(jīng)濟(jì)損失按照一定的比例進(jìn)行相應(yīng)的賠償，

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記與房屋交易管理相關(guān)的制度應(yīng)進(jìn)一步進(jìn)行完善，能夠使產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟(jì)效力能到保證，也能使雙方在交易的過(guò)程中，能夠得到安全的保障。應(yīng)加大對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記和房屋交易管理的重視，使我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)能夠得到更好的發(fā)展。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記及交易的管理方面，應(yīng)從各個(gè)角度去考慮，將更好的完善我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記與交易的相關(guān)制度。

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作者簡(jiǎn)介：

魯剛（1977-），男，山東省聊城市人，民族：漢，職稱；高級(jí)工程師，學(xué)歷：在讀研究生，研究方向：企業(yè)管理，學(xué)科專業(yè)；mba，單位；山東建筑大學(xué)商學(xué)院2014級(jí)mba。