做地儲備與出讓問題研究

【摘要】為改變我國傳統(tǒng)的土地模式，進(jìn)一步規(guī)范和調(diào)控土地市場，實現(xiàn)土地資源優(yōu)化整合及土地收益最大化，土地儲備制度應(yīng)運而生，這是國家在土地改革方面的重大舉措。本文根據(jù)土地儲備與出讓工作的實際開展情況進(jìn)行分析，指出了當(dāng)前工作存在的問題，并給出相應(yīng)的對策和建議，以期促進(jìn)我國土地儲備與出讓工作的快速健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】做地；儲備；出讓；研究

1、做地儲備出讓存在的問題

1.1計劃管理水平低下

做地儲備出讓是一項系統(tǒng)工程，涉及政府工作方方面面，要做好這項工作必須實行計劃管理。計劃的編制、執(zhí)行及監(jiān)督管理直接關(guān)系到工作的成敗。目前各級政府雖然也有制定年度儲備計劃、出讓計劃，但是對計劃編制前的謀劃工作不深，沒有進(jìn)行深入市場分析，缺乏科學(xué)論證，計劃制定及后續(xù)執(zhí)行的隨意性比較大，計劃的完成率不高[1]。

1.2部門協(xié)作配合不夠

由于做地儲備出讓工作涉及到各級人民政府、國土、住建、規(guī)劃、招商、發(fā)改、環(huán)保部門之間的協(xié)調(diào)配合，但是各個部門內(nèi)部都不同程度的存在著權(quán)責(zé)不統(tǒng)一、審批程序繁瑣、業(yè)務(wù)范圍交叉等情況，使得具體工作中無法真正做到無縫溝通和配合，部門之間相互推諉，各種因素相互制約，給土地出讓工作造成了負(fù)面的影響。

1.3運行機制不夠健全

目前，我國的土地收回、儲備、出讓的相關(guān)機制都已經(jīng)建立，但還不是十分完善，特別是三者之間的銜接機制還不夠成熟，存在一定程度的脫節(jié)現(xiàn)象。往往出現(xiàn)大量政府已經(jīng)收回收購?fù)恋匾蚴袌鲈驘o法出讓，而同時在市場需求旺盛時又推不出可出讓土地的現(xiàn)象。前者造成政府土地儲備庫偏大，土地資源閑置、政府資金使用效率低下，后者則降低了政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力。

1.4土地補償標(biāo)準(zhǔn)不一

土地補償數(shù)額及執(zhí)行力度涉及到各方面的利益，具有很高的技巧性，是土地儲備工作能否順利進(jìn)行下去的關(guān)鍵，在具體的土地儲備工作中，由于缺乏相應(yīng)的具體政策不完善，導(dǎo)致拆遷補償存在收益標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、收益分配不科學(xué)等一系列問題，造成了工作開展的艱難。被征遷土地的使用者由于利益分配的問題，存在著很強的抵觸心理，直接影響到儲備工作的進(jìn)度。

2、做地儲備出讓對策與建議

2.1健全做地儲備出讓法律體系

土地儲備和出讓作為我國土地使用制度的一項重要環(huán)節(jié)，理應(yīng)制定專門的法律和規(guī)章制度來進(jìn)行管理，涉及到哪些類型的土地需要儲備，儲備土地的性質(zhì)及收儲方式，土地收儲過程中的稅費、土地儲備融資方式等問題，同時要進(jìn)一步明確土地儲備機構(gòu)在整個過程中的主體地位和主導(dǎo)作用，從而保障做地儲備出讓工作的順利進(jìn)行。

2.2開展做地儲備出讓謀劃研究

做地儲備出讓工作成敗的一個關(guān)鍵在于前期的謀劃、加強土地市場的分析、土地資源的調(diào)查、儲備信息的共享，以全局的眼光做好計劃的前期謀劃、實現(xiàn)做地儲備出讓工作的全盤謀劃、全域謀劃、全年謀劃。做到科學(xué)合理利用土地資源，避免國有資源的閑置，真正做到服務(wù)全城，謀劃大局。以做地為龍頭、出讓為導(dǎo)向、儲備為樞紐，實現(xiàn)四個一體化，即機構(gòu)管理一體化、職能管理一體化、計劃管理一體化、信息管理一體化，實現(xiàn)做地高效準(zhǔn)確、儲備及時適量、出讓平穩(wěn)有序的目標(biāo)。

2.3合理制定土地儲備補償標(biāo)準(zhǔn)

土地儲備補償政策應(yīng)當(dāng)充分考慮到各方面的內(nèi)容，包括如何確定原有土地產(chǎn)權(quán)者權(quán)益，科學(xué)合理制定儲備的價格，建立統(tǒng)一的測算標(biāo)準(zhǔn)以及儲備成本合理控制等等。需要各級政府對城市的土地進(jìn)行科學(xué)、全面的評估，制定整體的儲備計劃，以整個城市作為參考，以此為基礎(chǔ)按條件評估可出讓土地的預(yù)期總價，具體進(jìn)行儲備時還再結(jié)合短期市場價格和城市的平衡收益進(jìn)行計算確定，這樣不僅能夠縮短土地行儲備周期，還能夠做到中長線全面聯(lián)動，提高資金的利用效率，平衡土地出讓收益分配。

2.4開展多元化的土地收儲模式

現(xiàn)階段，除采取現(xiàn)金進(jìn)行土地儲備之外，還應(yīng)積極探索其他合理的方式，如預(yù)約分成方式，具體針對那些企業(yè)拆遷、破產(chǎn)變現(xiàn)。老城區(qū)改造等地塊，在土地納入儲備庫之前，由土地產(chǎn)權(quán)人和政府簽訂合同，按照約定的比例進(jìn)行分成，這樣既減輕了政府資金壓力，又能夠保證土地產(chǎn)權(quán)人的合理收益，又如權(quán)益置換的方式，指的是那些城中村改造的土地，可以利用儲備庫中的土地進(jìn)行置換，以獲得地理位置較好、利用效率較高的土地，不僅可以降低成本，還可以對土地資源進(jìn)行合理的配置，充分挖掘土地的內(nèi)在潛力。

2.5強化政府部門之間協(xié)調(diào)配合

涉及到做地儲備和出讓的各級政府部門應(yīng)當(dāng)提高思想認(rèn)識，在做好本職工作的基礎(chǔ)上，還要與上下游部門之間建立良好的溝通和協(xié)作機制，從而確保做地儲備出讓工作做到職責(zé)清晰、思路一致、密切合作。財政、住建、發(fā)改、規(guī)劃等部門應(yīng)在具體工作中與國土部門做到步調(diào)一致，加強正面配合，減少無關(guān)的負(fù)面干擾，創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，明確職責(zé)和業(yè)務(wù)流程，保證各項工作開展的順暢，做好拆后安置、補償?shù)裙ぷ鳎云讷@得最大的經(jīng)濟和社會效益。

2.6建立土地市場規(guī)范工作流程

第一，進(jìn)一步健全完善土地出讓審批制度，各級政府和國土管理部門的工作要具體落實到每一宗地的做地、儲備、出讓環(huán)節(jié)上，進(jìn)行集體決策和研究，保證工作萬無一失。第二，在具體的每一宗地的實際運作過程中，要嚴(yán)格按照掛牌出讓程序進(jìn)行操作，同時介入公證、監(jiān)察、審計等部門，全程參與，確保實際土地儲備出讓工作做到公開、公平和公正。陽光、和諧、健康的土地市場的建立，保證國有資產(chǎn)免于流失，有效的杜絕官商勾結(jié)、暗箱操作以及腐敗等行為的發(fā)生，對于推動土地市場的健康有序發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義[3]。

2.7營造良好的土地儲備工作環(huán)境

相關(guān)部門人員在開展做地儲備和出讓工作時，不能夠單純盯住眼前土地所獲得的收益，還應(yīng)當(dāng)努力提高自身的職業(yè)素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)的水平，把以人為本作為工作的重要原則，以維護好政府利益和被收儲人合法權(quán)益作為工作的落腳點和出發(fā)點，盡量協(xié)調(diào)好二者之間的利益關(guān)系，減少摩擦，消除分歧，達(dá)到互利共贏。土地出讓之后，工作還沒有結(jié)束，還應(yīng)當(dāng)做好后續(xù)的跟蹤、反饋、監(jiān)督、協(xié)調(diào)，真正把服務(wù)的意識落實到工作的每一個方面，營造良好的土地儲備出讓工作的新環(huán)境。

結(jié)語：

做地、儲備、出讓工作的開展，對于政府從整體上把控土地市場、提高土地資源整體利用率、科學(xué)合理優(yōu)化土地資源配置等具有重要意義。在實際工作中，針對機制不健全、協(xié)調(diào)配合不暢等問題，應(yīng)從整體出發(fā)，在完善相應(yīng)制度，建立保障體系的基礎(chǔ)上，加強政府各部門溝通，逐步建立起陽光的土地市場，保證工作的健康、有序開展。

參考文獻(xiàn)：

[1]]楊連山.對我國現(xiàn)行土地出讓金制度的若干思考[J].中小企業(yè)管理與科技（下旬刊），2015，04：111-112..

[2]]趙婧.完善土地收購儲備制度的建議和思考[J].工程技術(shù)研究，2016，（12）：1.

[3]謝理，鄧毛穎.土地儲備出讓中的城市規(guī)劃參與[J].城市住宅，2015，（2）：74-76.