市場經濟下房地產市場中的政府行為研究

【摘要】近年來，市場經濟下房地產市場中的政府行為得到了業內的廣泛關注，研究其相關課題有著重要意義。本文首先對相關內容做了概述，分析了政府對房地產管理的不當之處，并結合相關實踐經驗，分別從多個角度與方面提出了完善我國政府對房地產市場干預作用的舉措，闡述了個人對此的幾點看法與認識，望有助于相關工作的實踐。

【關鍵詞】市場經濟；房地產市場；政府行為

1、前言

作為市場經濟下房地產市場中的一項重要影響因素，政府行為的特殊性不言而喻。該項課題的研究，將會更好地提升對房地產市場中政府行為的分析與掌控力度，從而通過合理化的措施與途徑，進一步優化房地產市場發展的最終整體效果。

2、概述

一直以來人們都主張讓市場自然規律來調控經濟的發展，市場調控的結果雖然物盡其用但往往和社會的均衡發展需求相悖，這時候就需要政府該出手時就出手。在我看來市場調控對于市場的發展起到初級作用而政府調控主要在后期產生影響，至于影響結果的好壞與決策者的高瞻遠矚的能力相關。一項起到積極正面作用的宏觀調控政策一定是在深入分析市場發展現狀和未來趨勢的基礎上提出的，而這樣的政策會大大促進市場的發展，房地產市場的發展也不例外。解決房地產市場發展過程中出現的一系列問題的方法不會有最好的只能尋求更好的。而大家都明白更好的辦法就是將市場這只無形的手和政府宏觀調控這只有形的手相結合，做到讓市場規則的調控占主導地位而政府的宏觀調控起到輔助的作用。

3、政府對房地產管理的不當之處

3.1單純追求經濟效益

GDP日益成為評定地方政府政績的一個決定性指標，使得多數地方政府不擇手段的提高GDP以增加自己的政績，而忽視了政府的主要職責——提供公共產品。而據有關專家的研究成果顯示，在我國某些地區，當建設用地增加1%時，當地固定資產投資就增加4.1%，但是在城鎮居民的固定投資中，還是有大量的資金流入了房地產市場，針對這種情況，政府加強了對房地產業的控制，這樣反而造成違法用地情況的增加。

3.2沒有很好的配合中央政府的政策執行

房地產行業與其他行業不同，有著明顯的區域性特性，因此在政府管理過程中必須給地方政府一定的自由決定權。中央所設定的調控目標能否實現，在很大程度上取決于地方政府對政策的落實。但是地方政府和中央政府也存在了目標差異，這種差異就形成了兩者的非合作博弈，弱化了調控效果。

3.3越位行為多，過分干預房地產市場

在我國市場經濟體制下，政府對市場的調控能夠彌補市場漏洞，促進社會公平，但是政府也要遵守發展規律，不能強行干預市場正常運作，通過市場的調節機制，房地產市場為了供需平衡而降價。但是某些地方政府的一些政策會導致房價的上漲，因此盡管政府不斷的調節房價，但是房價依然居高不下。

4、完善我國政府對房地產市場干預作用的舉措

4.1政府由“獲利者”轉向“裁判員”

就目前政府的土地供應方式而言，協議轉讓用地和公開拍賣用地兩種方式都有缺陷。前者主管官員的自由裁量權較大，在運行過程中容易因暗箱操作導致腐敗，后者使政府在拍賣過程中成了最大的贏家。要有效地解決這一問題，政府首先要從“利益者”位置上退出，成為“裁判員”。這需要推進“程序正義”：通過土地出讓程序的公開、公正與透明，制約官員尋租的空間；通過土地出讓金管理和使用的透明，進而減少官員和地方政府“攫取”土地出讓金的沖動。在土地供應中用于商業用途的地域應由政府主導實行拍賣，以保證市場有償選擇；而用于群眾住房使用土地則必須由政府政策轉讓，并降低稅費，加強控制，以保證公民在住房消費中以最低成本滿足居住基本需求。在這過程中，針對行政權力的行使，還需要加強立法、司法、政黨、輿論、公民與公民集體的監督，減少土地成為少數人牟利工具的可能。

4.2推動房地產的供給側改革

一直以來，樓市調控的邏輯是側重需求端，不管是限購、限貸，抑或是購房和戶籍政策掛鉤均是如此。21世紀宏觀經濟研究院認為，當前房地產的過剩，究其根本就是一直以來供需錯配，生產要素不合理流通。房地產因受土地財政、投資投機等相關因素的影響，一直處于低質量的高供給狀態，這也是此次房地產存在過剩的關鍵原因之一。讓房地產市場回歸消費品，力推房地產的供給側改革是從根本上解決當前的房地產問題、促進房地產持續健康發展的根本。

4.3規范和穩定市場秩序，確保盡量充分的競爭，恢復房地產自我調節機制

“完全自由競爭市場”需要四個條件：信息充分；商品同性質；買賣者自由出入；交易雙方數量眾多。房地產市場與完全自由競爭市場相比較，具有信息不充分、投資金額巨大、資本回收期長、風險大、投資者不容易進入市場、房地產商品交易雙方很難充分自由地進入或退出市場等特點，所以說房地產市場具有不充分性。盡管“完全自由競爭市場”只是一個理論上的假想狀態，但我們可將其作為政策調整的坐標，縮短房地產行業與其的距離。

4.4將房地產價格調控重心放在土地市場

政府應對建設用地總量進行嚴格控制，清理和利用閑置土地，嚴格執行閑置土地的開發期限，加強土地增值稅的征收，限制以投機為目的的土地交易，盤活土地存量市場。通過對土地存量和增量的調控來控制土地供應，針對不同結構的房地產商品應采取相應的土地出讓方式，避免土地供應價格上漲拉動普通商品房價格的上揚。確定合理的土地價格，對競拍土地的最高報價采取限制措施，防止土地價格的過快上漲，保持房價平穩。

結語：

綜上所述，加強對市場經濟下房地產市場中政府行為的研究分析，對于其良好實踐效果的取得有著十分重要的意義，因此在今后的房地產市場發展過程中，應該加強對政府行為的重視程度，并注重其具體調控實施措施與方法的科學性。

參考文獻：

[1]郎咸平.郎咸平說：中國經濟的舊制度與新常態[M].北京：東方出版社.2015.

[2]張道航.找準政府在房價調控中的角色及職能定位[J].中共云南省委黨校學報.2016（02）：88-89.

[3]紀睿坤，葛逸瑤.供給側改革啟幕房地產的六個改革方向[N].21世紀經濟報道.2016-12-03.

[4]易憲容.政府托市將加速崩盤[J].中國房地產業.2014.8