房屋面積解析

【摘要】房屋面積是房產(chǎn)測繪的重要內(nèi)容，在房地產(chǎn)市場中倍受關(guān)注。本文針對房產(chǎn)測繪中幾類房屋面積進行分析比較，闡述各種房屋面積差異產(chǎn)生的原因，消除認(rèn)識誤區(qū)，提出減少面積差異、降低房產(chǎn)面積糾紛的建議。

【關(guān)鍵詞】規(guī)劃面積；使用面積；套內(nèi)面積；預(yù)測面積；實測面積；產(chǎn)權(quán)面積；面積差異；糾紛

近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)在國家經(jīng)濟的快速發(fā)展中占據(jù)了重要地位。在商品房銷售中，房屋面積的差異逐漸成為政府、開發(fā)商、購房人關(guān)注的焦點。政府對規(guī)劃面積的統(tǒng)籌掌控，開發(fā)商對可銷售面積的利益最大化追求，購房人對房屋使用面積的要求，都是引起爭議的主因。所以要解決這幾方面的矛盾，首先要了解這些面積數(shù)據(jù)到底有什么不同的意義，差別又在哪里。本文對各方面比較關(guān)注的房屋規(guī)劃建筑面積、使用面積、套內(nèi)面積、預(yù)測面積、實測面積、產(chǎn)權(quán)面積等進行了解釋，對比其產(chǎn)生差異的原因，并提出解決面積差異的建議，以減少政府、開發(fā)企業(yè)和購房人之間關(guān)于房屋面積引起的矛盾，降低糾紛。

1、各類房屋面積的基本概念

1.1 規(guī)劃建筑面積

規(guī)劃建筑面積指規(guī)劃設(shè)計方案在某一區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的各類建筑的建筑面積之和，也就是規(guī)劃方案的“總建筑面積”。 有時會細(xì)分出住宅建筑面積和公建建筑面積。規(guī)劃和國土資源委員會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會對此面積實施統(tǒng)籌控制。

1.2房屋的使用面積

房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計算。房屋的套內(nèi)使用面積包括：套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜、為本套所獨自使用的門廊、門斗、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井等。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積計入使用面積，內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

1.3房屋的建筑面積

房屋的建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積。

1.4預(yù)測面積

房產(chǎn)預(yù)測面積指在房產(chǎn)預(yù)售過程中，由開發(fā)商委托房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)定的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測量機構(gòu)，依據(jù)規(guī)劃部門審批的建筑施工圖紙，按國家房產(chǎn)測量規(guī)范和地方行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對尚未竣工的房屋進行一個預(yù)先測量計算所得到的面積。它是開發(fā)商進行合法銷售房屋面積的依據(jù)，同時此面積還可作為開發(fā)商在項目前期宣傳中使用，也可以作為商品房網(wǎng)上備案和預(yù)銷售使用。

1.5實測面積

房屋實測面積指在房屋竣工驗收后，由開發(fā)商委托房地產(chǎn)行政主管部門認(rèn)定的具有房產(chǎn)測繪資質(zhì)的測量機構(gòu)，依據(jù)國家房產(chǎn)測量規(guī)范和房屋竣工圖紙、變更圖紙、預(yù)算數(shù)據(jù)等，對房屋進行實地勘測、繪圖、計算而得出的面積。此面積是購房者辦理房屋所有權(quán)證、他項權(quán)證、房款結(jié)算、物業(yè)費結(jié)算的重要依據(jù)。

1.6產(chǎn)權(quán)面積

房屋的產(chǎn)權(quán)面積指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

2、各房屋面積產(chǎn)生差異的原因和相互關(guān)系

購房人在購買房產(chǎn)過程中會遇到各種面積，對這些面積之間的關(guān)系和差異難以理解，從而產(chǎn)生一系列的誤解和糾紛，下面將各種面積差異的原因和相互關(guān)系進行分析。

2.1規(guī)劃建筑面積與測繪建筑面積

房產(chǎn)測繪單位預(yù)測時計算出來的建筑面積與規(guī)劃部門批復(fù)的建筑面積往往不一致，為此開發(fā)企業(yè)一直有所質(zhì)疑，其主要原因是因為兩種面積所遵守的計算規(guī)范不一致。規(guī)劃批復(fù)的建筑面積是設(shè)計單位按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》計算所得，而房產(chǎn)測繪中的建筑面積是依據(jù)另一國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》及地方《房屋面積測算技術(shù)規(guī)程》計算所得，它們規(guī)定的面積計算方法存在著很多不同。例如，在《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中結(jié)構(gòu)層高在2.20米及以上的，計算全面積，2.20米以下的計算1/2面積；在《房屋面積測算技術(shù)規(guī)程》中結(jié)構(gòu)層高在2.20米及以上的，計算全面積，2.20米以下的不計算面積。

2.2房屋的使用面積與建筑面積

購房人在看房時，首先最直觀的感受就是房屋戶內(nèi)的凈空使用空間，也就是房屋使用面積，通常購房人會把房屋的使用面積與成套房屋的建筑面積或者套內(nèi)建筑面積混淆，總覺得開發(fā)商告訴自己的面積數(shù)大，實際能利用的空間小，面積被“注水”了，但實際上這只是一個理解概念的誤區(qū)。因為使用面積只是套內(nèi)建筑面積的一部分，使用面積是能直觀感覺到的，但套內(nèi)的墻體面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e并不能一眼看出，從而引起購房人的歧義。測繪單位和開發(fā)商只要很好的與購房人解釋其包含關(guān)系，應(yīng)該是很好理解的。

2.3預(yù)測面積與實測面積

購房人在購買期房時，購房合同所填寫的是預(yù)測面積，在交房時測繪單位還會提供一個實測面積，一般房款是根據(jù)實測面積結(jié)算。對于預(yù)測面積與實測面積有差異，購房人常誤解為是開發(fā)公司欺詐，建筑與戶型圖紙不一致，測繪面積不實。但其實造成兩種面積有差異的原因有很多，下面我們具體說明。

1）測算依據(jù)、方法的不同

預(yù)測面積是測繪單位根據(jù)規(guī)劃部門審批的設(shè)計施工圖紙，在圖上進行數(shù)據(jù)采集所得到的面積。實測面積是依據(jù)建設(shè)單位出具的最終施工圖紙對房屋現(xiàn)場進行勘測出來的面積。在施工過程中，有時會根據(jù)市場需要、施工條件變化、優(yōu)化設(shè)計等原因?qū)υ诮ǚ课葸M行建筑結(jié)構(gòu)調(diào)整，故預(yù)測面積與實測面積會有圖紙、現(xiàn)場的區(qū)別。

2）設(shè)計圖標(biāo)注不明確，圖形表示不規(guī)范統(tǒng)一

造成預(yù)測與實測有差異，有時是由于不同的設(shè)計院對圖形的標(biāo)識不一致，如陽臺標(biāo)注為露臺，落地窗表示為凸窗等。尤其分多期開發(fā)的樓盤，設(shè)計院的施工圖都易造成預(yù)測標(biāo)識圖與現(xiàn)場實測有差異。

3）開發(fā)公司內(nèi)部引起的差異

開發(fā)企業(yè)人員較多，存在前期部與工程部銜接不利的情況，圖紙變更與施工現(xiàn)場變更會不一致，引起預(yù)測面積與實測面積的差異。同時現(xiàn)場施工人員存在著施工誤差，也會引起預(yù)測面積與實測面積有差異。

4）對國家政策法規(guī)的不同理解

由于房產(chǎn)開發(fā)項目進行的工期較長，期間國家會對一些政策法規(guī)進行修訂，保護各方利益關(guān)系。預(yù)測時的測繪規(guī)定到實測時很可能改變，預(yù)測面積與實測面積就會有所不同。同時測繪單位對規(guī)范、政策、法規(guī)等理解不同，工作程序不一致，計算過程有差異等原因都會造成預(yù)測面積與實測面積有變化

2.4實測面積與產(chǎn)權(quán)面積

從兩者的概念看，實測面積是通過實地勘測計算出的面積，產(chǎn)權(quán)面積是房屋業(yè)主擁有的合法面積，有時產(chǎn)權(quán)面積并不等于實測面積。比較常見的是私有土地自行搭建房屋的情況，實測面積就大于產(chǎn)權(quán)面積，產(chǎn)權(quán)面積要依據(jù)規(guī)劃管理部門審批的要求進行登記，不合法的面積不能登記到產(chǎn)權(quán)面積里。

3、減小面積差異，降低糾紛的措施

通過分析面積產(chǎn)生差異的原因，發(fā)現(xiàn)有些差異是不可避免的，有些是可以避免的。找到合理解決問題的方法，可以有效減少政府相關(guān)部門、開發(fā)企業(yè)、測繪單位與購房人之間的矛盾，降低糾紛。

3.1規(guī)劃建筑面積與測繪建筑面積差異的消除

由于這兩個面積的測算規(guī)則不一樣，要消除這兩者的差異則需要統(tǒng)一計算標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計部門和測繪部門采用同一個的面積計算規(guī)則，可出具較精確的面積數(shù)據(jù)作為土地規(guī)劃管理、銷售和辦理產(chǎn)權(quán)的重要依據(jù)，更好的降低糾紛。如果可以統(tǒng)一采用測繪單位計算的建筑面積，更可減少規(guī)劃、設(shè)計部門重復(fù)的面積測算工作，提高效率。

3.2使用面積與建筑面積的差異

使用面積與建筑面積的差異是不可能消除的，要消除的是購房人概念上的認(rèn)識誤區(qū)。購房人不能將這兩個面積混為一個，感覺出來的面積大小往往是不準(zhǔn)確的，應(yīng)根據(jù)實際尺寸計算出來。

3.3 預(yù)測面積與實測面積差異的減小或消除

預(yù)測面積與實測面積在一定的條件下是允許產(chǎn)生誤差的。開發(fā)商與購房人在簽訂房屋預(yù)售合同中一般約定，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。其實買售雙方都不想因為面積差異導(dǎo)致糾紛，浪費時間。下面分別說明幾種解決問題的建議。

1）開發(fā)企業(yè)在項目設(shè)計方案未能完全確定的情況下，為搶占市場、急于銷售而倉促推出項目，甚至出現(xiàn)邊施工、邊修改、邊銷售的情況，這樣就會導(dǎo)致預(yù)測面積與實測面積產(chǎn)生較大差異。提議凡是預(yù)測后施工中的變更，開發(fā)公司應(yīng)及時公示、到政府有關(guān)部門備案、告知購房人，并通過簽訂補充協(xié)議的方式將變更內(nèi)容約定到合同中，降低交房時的面積糾紛。應(yīng)加強對開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，減少或杜絕開發(fā)企業(yè)的不良行為，降低糾紛。

2）規(guī)范設(shè)計院對圖示、文字的標(biāo)注，減少由標(biāo)識引起的錯誤。規(guī)劃部門要委托專業(yè)的審圖機構(gòu)對圖紙進行審核，對圖形的標(biāo)識標(biāo)注提出統(tǒng)一要求，并嚴(yán)格把關(guān)。在預(yù)測、實測階段開發(fā)企業(yè)要保證現(xiàn)場與規(guī)劃部門存檔備案的施工藍(lán)圖一致，如有變更要及時替換備案圖紙。因此把對圖紙的規(guī)范要求放在規(guī)劃部門審核時，能有效地減少糾紛的發(fā)生。

3）加強開發(fā)企業(yè)內(nèi)部溝通，各部門緊密合作。前期部負(fù)責(zé)國土規(guī)劃房產(chǎn)的報建手續(xù)，工程部負(fù)責(zé)項目施工。工程部施工過程中做了變更，要及時與前期部溝通，變更規(guī)劃圖；前期部將規(guī)劃圖做了變更也要及時交付工程部施工，雙方采用統(tǒng)一版本圖紙，降低預(yù)測面積與實測面積產(chǎn)生的差異。部門之間的配合、溝通是減少實、預(yù)測面積差異的重要因素。同時建筑單位也應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃備案圖進行施工，減少施工誤差，加強施工過程中的監(jiān)理，以保證按圖施工，有效減少實、預(yù)測面積的差異。

4）測繪單位應(yīng)加強對法律、法規(guī)的理解，提高成果質(zhì)量和測繪技能，盡可能減少因測算錯誤引起的預(yù)測與實測的不一致。加強識圖能力，減少識圖錯誤，全面查看平、立、剖圖形及部分大樣圖紙，理清各層之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，注意各部位畫法，如陽臺的頂蓋位置；套內(nèi)線是否居中；凈空尺寸、墻體厚度各層是否一樣等。同時隨著建筑材料及建設(shè)水平的不斷發(fā)展，《房產(chǎn)測量規(guī)范》已逐漸跟不上建筑形態(tài)的千變?nèi)f化，使得有些問題無據(jù)可查，需要制定相關(guān)的計算細(xì)則，出臺相關(guān)的法規(guī)來補充，從而降低測繪風(fēng)險。用嚴(yán)密的內(nèi)部管理來規(guī)范房產(chǎn)測繪行為，嚴(yán)格按質(zhì)量管理體系執(zhí)行，做好成果自查、互查以及質(zhì)量監(jiān)督審核，落實層層把關(guān)，降低因測繪測算引起的面積差異。

3.4實測面積與產(chǎn)權(quán)面積差異的消除

產(chǎn)權(quán)面積要依據(jù)規(guī)劃行政管理部門的審批進行登記，消除產(chǎn)權(quán)面積與實測面積的差異首先要嚴(yán)格按規(guī)劃審批進行施工，加強工程竣工驗收的管理。未按規(guī)劃審批的設(shè)計圖紙施工而產(chǎn)生面積差異的，應(yīng)由規(guī)劃部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定進行處理。如實測面積大于規(guī)劃面積時，建議開發(fā)企業(yè)通過補交相關(guān)的配套費用后，將實測面積辦理產(chǎn)權(quán)登記。

結(jié)語：

目前在房地產(chǎn)市場中，關(guān)于房屋面積引發(fā)的爭議和糾紛實時存在，各類面積產(chǎn)生的某些差異是允許存在的，我們要加大宣傳力度，消除購房人對這些客觀存在的差異的誤解。通過多個部門在不同環(huán)節(jié)的統(tǒng)一規(guī)范，以及相關(guān)法律、法規(guī)的不斷完善，測繪專業(yè)水平的不斷提高，因面積引起的購房糾紛一定會越來越少，房地產(chǎn)市場也將能越來越健康有序的發(fā)展。

參考文獻：

[1]國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定.北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社.2000

[2]北京市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.DB11/T661-2009房屋面積測算技術(shù)規(guī)程.北京：北京城建科技促進會.2009

[3]住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部.GB/T50353-2013建筑工程建筑面積計算規(guī)范.北京：中國計劃出版社.2013

[4]呂永江.房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù).北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001.

[5]建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所.GB/T50353-2005建筑工程建筑面積計算規(guī)范.北京：中國計劃出版社，2005.

[6]趙杰.正確認(rèn)識、有效防范房產(chǎn)測繪風(fēng)險.房地產(chǎn)行政管理，2008（8）

[7]李波.淺議房產(chǎn)測繪中面積差異及解決辦法.城市建設(shè)理論研究（電子版），2013（21）