不動產登記宗地測繪中常見的問題及處理方法研究

【摘要】現階段不動產登記主要是針對宗地進行測繪，測繪方式主要是采用遙感、GPS以及現場人工儀器測量，但是每一種技術都具有一定的局限性，這就需要測量人員綜合運用三種技術來有效提升測量質量。在實際測繪工作當中，測量人員主要面對的是誤差過大以及測繪數據糾紛等問題，這就需要測量人員嚴格規范自身操作且不斷提升自身綜合測繪水平。本文主要對測繪技術的應用及局限性加以分析，在此基礎上，詳細介紹測繪當中常見的問題以及處理方法。

【關鍵詞】不動產登記；宗地測繪；問題；處理方法

不動產登記作為我國信息管理當中尤為重要的一部分，良好的不動產管理對經濟規劃以及環境治理具有重要作用。在不動產登記當中，土地不動產作為尤為重要的一部分，就宗地而言，作為土地不動產當中尤為重要的組成部分，也是地區居民的主要不動產。自從我國在2015年開始實施不動產登記暫行條例，有關人員開始了宗地測繪工作，但是在實際工作開展過程中，出現了諸多問題，不利于不動產登記宗地測繪工作的實施，促使我國信息管理水平難以得到有效的提升，鑒于此，本文對不動產登記宗地測繪常見的問題加以分析，并提出應對措施具有重要的現實意義。

1、測繪技術的應用與局限性分析

隨著我國科學技術的不斷發展，尤其是計算機技術以及信息遙感技術的發展，在測繪工作當中的應用，促使地籍調查操作模式逐漸現代化。總結起來，現階段測繪當中運用的到技術主要包括RS、GPS。

1.1 RS測量技術與局限性分析

RS測量技術簡單點說就是遙感技術，該種測量技術具有諸多優點，諸如測量范圍廣、信息量大以及影視現試性強，在目前宗地測繪工作當中得到了廣泛的應用。按照測繪方法進行區分，主要包括三種類型，分別是無人機遙感、衛星遙感以及飛機測繪。不動產登記涉及到個人的經濟利益，為此人們將會對屬于自身的每一寸土地加以保護，采用飛機測繪以及衛星測繪將難以滿足實際測繪需求。近年來，我國的無人機技術得到了突破性發展，主要是無人機外形不斷縮小，并且功能逐漸齊全，有效解決了飛機以及衛星遙感細節顯示不足問題，但是由于無人機存在載荷量小，導致其無法長時間工作，并且極易受到天氣影響[1]。在實際測繪過程中，主要將三種遙感技術加以互補。

對于遙感測繪當中存在問題，主要分為以下幾類，（1）測繪數據的準確性難以保證，主要是在測繪過程中，受到了精度、測繪時間等因素的影響，值得注意的是三種遙感測繪技術的數據偏差，主要體現在局部。雖然近年來，我國的衛星分辨率得到了質的變化，但是還是具有較大的進步空間。（2）受測繪時間影響，對宗地實施無人機或者是衛星遙感測繪具有較大的偏差，主要原因在于我國土地開發利用呈現多樣化發展，在短短時間內宗地將會出現明顯的改變[2]。

1.2 GPS技術與局限性

所謂的GPS技術是一種三維導航、定位系統，在運用在宗地測繪時，其主要作用是輔助野外的數字化測繪，能夠為測繪提供精確度位置坐標，使得測量人員的工作強度得到極大的減少，尤其是靜態定位以及動態定位技術一直處于國際領先地位[3]。近年來，我國的北斗導航系統逐漸在宗地測繪當中得到了廣泛的運用，但是暴漏出諸多問題，主要包括以下幾個方面的內容，（1）GPS作為美國生產產品，在測繪當中的運用，極易出現機密信息泄露情況，為此，在部分地區，GPS的運用將會受到限制；（2）動態定位極易受到諸多因素的影響，諸如高壓線、強磁場等，在受到因素影響的情況下，動態定位將會出現提供位置坐標不準確情況；（3）宗地調查是一項系統，并且繁重的工作，GPS技術測量并不能有效減少工作量。

2、不動產登記宗地測繪中常見的問題及處理方法分析

2.1資料收集問題以及處理方法

測量人員在實際工作過程中，對于獲取的不同級別的GPS控制點，需要對其加以核實，確保控制點的質量，通常情況下，控制點的誤差應該控制在2厘米范圍內，對于一些誤差較大的控制點，就需要測量人員及時給予糾正。

2.2圖根控制問題以及處理方法

關于圖根控制問題，主要是在測量工作人員埋設圖根控制點，極易受到居民生產生活的破壞，從而導致控制點難以控制。鑒于此，測繪工作人員就需要在埋設圖根控制點時，需要嚴格按照調查規程操作，并且需要控制每一個控制點的圖根密度，通常情況下每隔點埋設2個以上，以水泥釘為標志，才能確保控制點的使用。

2.3 環境因素問題以及處理方法

測繪工作人員在開展測繪工作時，極易受到路徑效應、信號干擾以及接收機位置誤差等影響，不利于確保測繪質量。鑒于此，測繪人員有必要確保控制點位具有一個開闊的視野，但是存在較多區域，測繪條件較差， 諸如城鄉結合部區域。宗地測繪質量，關鍵在于測繪每宗地準確的界址點與宗地內主要物點坐標，但是由于GPS信號無法正常接受的原因，造成動態定位精度存在誤差。針對這種情況，測量人員需要采用支導線方法測量，并且需要檢核轉站點，才能使得誤差得到有效的控制。

2.4糾紛問題以及處理方法

測繪過程中，經常性出現糾紛問題，測繪人員為使這類問題得到有效的解決，就需要對申報內容進行現場審核，從而確定界標、勘丈以及測繪宗地草圖，值得注意的是在完成上述工作時，需要測繪人員實事求是，同時需要保存憑證、原始數據，才能避免在后續的測繪工作當中出現糾紛。

結語：

綜上所述，在現階段的信息管理當中，不動產登記作為尤其重要的組成部分，尤其是不動產當中的宗地測繪，其作為一個龐大，并且復雜的一項工程，要求測繪人員具有科學的管理思想，能夠在實際工作當中，嚴格控制每一環節的質量，同時懂得靈活運用各種測繪技術，才能確保宗地測繪質量。

參考文獻：

[1]王利明.構建統一的不動產物權公示制度——評《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》[J].政治與法律，2014，12：2-7.

[2]孟強.論不動產登記機構登記錯誤的賠償責任——兼評《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》相關規定[J].政治與法律，2014，12：18-26.

[3]張寧.《不動產登記暫行條例》的若干評析與建議[J].常州大學學報（社會科學版），2015，01：27-32.

作者簡介：

晏愛民，1990年2月、男、漢族、全日制本科、畢業于南昌工程學院、助理工程師、現從事于測繪工作。