三維地籍在不動產登記數據整合中的應用

【摘要】房地關聯是不動產登記存量數據整合工作中的重點和難點。引入三維地籍來管理戶，除能有效避免存量數據整合中出現的戶重復和權利重復的問題，也是不動產空間管理的新趨勢。

【關鍵詞】存量數據；房地關聯；三維化樓盤表

我國實行不動產統一登記以來，除不動產登記機構有所改變外，登記主體也發生了融合和改變。不動產統一登記實行前，房屋所有權可單獨作為一種權利在房管局進行登記；不動產統一登記實行后，房屋所有權不能單獨登記，必須依附于土地權利，落宗編制不動產單元號后才能登記，分為：國有建設用地使用權/房屋（構筑物）所有權、宅基地使用權/房屋（構筑物）所有權、集體建設用地使用權/房屋（構筑物）所有權。同時對不動產統一登記實行前的登記存量數據進行整合，整合成符合《不動產登記數據庫標準》的不動產登記數據庫，為不動產登記信息管理基礎平臺運行提供數據支撐。

1、不動產登記存量數據的整合

1.1存量數據現狀

不動產登記存量數據大致分為以下三類：（1）使用信息化手段進行登記管理，已建成從空間到登記流程到登記簿到檔案管理的較完備的數據庫；（2）利用傳統手段進行登記管理，建成部分電子數據，以電子化方式存儲登記結果和檔案管理的；（3）利用全手工方式進行登記管理，只有紙質資料存檔的。

1.2數據整合的流程

根據《不動產登記數據整合建庫技術規范（試行）》以下簡稱《技術規范》要求，數據整合流程分為：準備工作，規范化整理，整合關聯，數據入庫。

1.3數據整合的難點

按存量數據的信息化程度排序，信息化程度越好，整合難度越低，整合工作量越小。空間數據的信息化程度和完整度、現勢性，是決定存量數據信息化程度的關鍵；整合關聯尤其的房地關聯，是整個整合過程的難點。

2、房地關聯

2.1房地關聯使用的方法

（1）根據空間關系關聯

在數據整合前必須保證自然幢等空間信息的空間參考和城鎮地籍的空間參考一致，不一致的，需轉換保持一致。

將房屋登記整理后的空間數據中只保留自然幢數據，與地籍區、地籍子區以及建設用地使用權的空間數據進行疊加后，在屬性表中增加宗地編碼，并將與之對應的宗地編碼進行賦值。

（2）根據登記信息關聯

當宗地、自然幢空間數據缺失，無法通過空間關系關聯的情況下，補充采集空間數據又由于經費、時間等條件不允許時，可通過登記信息和登記檔案關聯。但此種方法所做關聯，因無宗地代碼或無自然幢號，不能編制不動產單元號。

2.2房地關聯所遇到的問題

（1）空間數據缺失

因各地原土地登記發證條件不一，信息化程度不一，導致空間數據不規范、未保存，甚至有些市縣長期處于手工發證，只有紙質資料。房產登記的房產測繪大都為自由坐標，只有房產平面圖，無自然幢數據，甚至房產測繪與房產登記脫節，無法通過空間關系進行房地關聯。

（2）原登記數據庫中錯誤數據造成重復不動產單元和重復權利

原登記數據庫中有隱藏較深的錯誤數據，錯誤的原因可能是：○1重復錄入；○2未走完流程冗余數據；○3登記流程中的邏輯錯誤。此部分數據應判別為無效數據予以清洗和剔除。但因其隱藏較深，表面難以判斷，尤其是戶不動產單元的重復。

3、三維地籍的應用思考

長久以來，地籍管理都是在二維的基礎上。但建設用地使用權分地上、地表、地下，而房地產權更是大部分都處于空中，是三維實體。二維管理已無法準確、完整地反映存在空間權利重疊的宗地之間的拓撲關系。三維地籍的管理正是立體不動產單元產權管理的出路，是不動產登記管理的必然趨勢。

前文所提的房地關聯的中的難點，是否能在三維地籍中得以解決呢？

3.1三維地籍應用于房地關聯的思考

重復的戶與權利，可能導致嚴重后果，如一房多賣，造成公民財產的巨大損失，在多地已有前車之鑒。

宗地的重復、自然幢的重復，可以根據其空間位置判斷，但戶的重復比較難判斷。不動產的空間庫，只到自然幢層，是以二維地圖的思維來管理。而戶，在二維地圖中無法直觀管理。如果以空間思維來整理戶，建立三維的樓盤表，可以以立體三維的空間關系來管理戶，避免戶的重復，和戶權利的沖突。

3.2構建三維化樓盤表

以三維地籍的管理要求，補充權籍調查，補齊空間數據，利用宗地、自然幢和房產平面圖、房產測繪報告等材料，建立起三維樓盤表，使得每一戶都在空間上有唯一位置，可有效避免戶重復。再將權利信息緊密地關聯在三維樓盤表上，杜絕權利重復。

結論：

不動產登記數據庫標準中，對空間數據的要求只到自然幢。引入三維地籍的管理后，將房產平面圖與自然幢結合，建立三維樓盤表，將戶立體化，更直觀有效的管理戶，也解決了存量數據整合中的戶重復難題。通過不動產的統一登記，也使三維地籍的管理內容從單純的“地”管理發展到“地與戶”的同步管理，更大地發揮了優勢與作用。

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