住房公積金貸款擔保現狀與改革建議

【摘要】住房公積金貸款中由擔保公司的擔保方式占比很高，抵押登記一直交由擔保公司承辦，在取消擔保服務費的背景下，擔保公司何去何從？住房公積金管理中心獨立完成抵押登記業務，可以避免由于擔保公司的缺失帶給我們的損失。

【關鍵詞】住房公積金貸款；擔保公司；抵押登記

烏魯木齊住房公積金管理中心自1996年成立以來，住房公積金貸款擔保方式共有以下四種：住房公積金聯保、房產抵押、擔保公司擔保、開發商階段性擔保。其中住房公積金聯保方式因2006年烏魯木齊市房價的急速攀升逐漸退出歷史舞臺；購買二手房、異地住房主要采取房產抵押；商品房、集資建房、商貸置換公積金貸款需要找擔保公司辦理預抵押；少數開發商愿意為購房者提供階段性擔保的則由開發商辦理預抵押業務。其中擔保公司擔保方式在住房公積金貸款業務中的占比一直最高。

住房置業擔保公司從“擔保方式的一種補充”逐漸發展成為“擔保方式的主力軍”，其中最重要的原因就是住房公積金管理中心對房產抵押權登記這塊業務的缺失，而恰恰擔保公司扮演起了“代理人”的角色，住房公積金貸款的抵押權登記業務全部由擔保公司向房產局申請代辦。住房公積金管理中心在貸款辦理上更傾向于擔保公司，還有以下原因：1.擔保公司便利的代辦流程和充足的人員配備（每個管理部都有各個擔保公司的工作人員，保證在各管理部就能一站式辦完全部貸款流程），公積金中心只負責審批，其余步驟都交由擔保公司辦理（貸前咨詢、收集職工資料、指導職工填寫各種合同和表格、后續放款的通知、貸后的逾期催還工作），這些都極大地緩解了住房公積金窗口的壓力和人手不夠的現狀。2.擔保公司的擔保責任，能將住房公積金逾期風險轉嫁給擔保公司，2000年由住建部和人民銀行印發的《住房置業擔保管理試行辦法》中第二十條、二十八條、二十九條：借款人未按借款合同約定償還貸款本息的，貸款人可以按保證合同約定要求擔保公司在其保證范圍內先行代為清償債務，擔保公司有權就代為清償的債務部分向借款人進行追償，并要求行使房屋抵押權，處置抵押房屋。處置抵押房屋時，抵押人居住確有困難的，擔保公司用自己的存量周轉住房予以協助。不僅能將貸出去的錢保證收回，還將抵押房屋的處置交于擔保公司。

公積金管理中心對擔保公司也按照《住房置業擔保管理試行辦法》進行監督，貸款科負責對足額擔保保證金和實有資本大于擔保貸款余額的1/30的監督，確保擔保公司承擔風險的能力，各管理部在每筆貸款放款時進行抵押登記的監督，確保每筆貸款的抵押權人都是住房公積金管理中心。這些監督都有著滯后性，并且即便發現不符合規定，只能對以后的業務暫停辦理，等整改完后再恢復，而之前發生的擔保業務卻有一定的風險。這種弱勢監督也是由于擔保公司和住房公積金之間關系決定的，擔保公司是獨立法人，不受任何單位或組織控制，而是由市人民政府房地產行政主管部門負責管理本行政區域內住房置業擔保管理工作，實際管理工作卻名存實亡。

1、擔保公司現有的風險

（1）擔保公司的管理主體的缺失；

（2）出現呆壞賬是否真的能如《住房置業擔保管理試行辦法》所述，具有先行代為清償的能力，實有資本、擔保金等是否不被挪用；

（3）按照《擔保法》的規定保證人對債務人的追償是以保證人承擔了保證責任為前提，保證人若不代償，將無法對反擔保人采取諸如訴訟財產保全等在內的訴訟或仲裁追償措施；

（4）一旦擔保公司運營不下去了，之前辦理貸款的后續解押業務、擔保責任的轉移等，都沒有相關的政策法規和指導辦法。

2、我們公積金中心為了降低擔保公司的風險已做了如下調整

（1）2015年1月1日將所有住房公積金貸款抵押權人全部統一為住房公積金中心和擔保公司；

（2）每筆擔保公司承接的住房公積金貸款既有抵押性質又有擔保公司擔保性質；

（3）市人民政府房地產行政主管部門和市房地產行政主管部門審核，并經市人民政府批準后，現共有三家擔保公司承辦住房公積金貸款業務；

更大的挑戰又來了，2015年1月26日新疆發展和改革委員會發出《關于住房置業擔保公司擔保服務收費有關事宜的通知》，貫徹落實國家住建部、財政部和中國人民銀行的《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》的有關規定，取消住房公積金個人住房貸款中由住房置業擔保公司提供擔保服務的收費，減輕貸款職工負擔。這個消息無疑對擔保公司是滅頂之災，這些年住建部對住房公積金發展定位逐步由“管理型”向“服務型”轉變，我們住房公積金與其外部逼迫我們進行變革，不如我們主動適應趨勢，把抵押登記業務委托內部職能科室辦理，借款人既是抵押人又是擔保人，逐漸脫離擔保公司。抵押權利人的登記是住房公積金貸款最重要的一環，它是日后貸款能正常收回的有力保障，住房公積金每筆貸款都是其他職工暫時閑置的公積金余額，一旦貸款有違約風險，抵押就顯得尤為重要了，因此，抵押一定要住房公積金管理中心自己承辦。這樣不僅減輕職工貸款負擔，管理中心向服務型窗口邁進一步，并且可以避免上文提到的擔保公司可能發生的風險，還能推動住房公積金貸款業務的獨立性和完整性、擴大人員規模和外部影響力。

參考文獻：

[1]《住房置業擔保管理試行辦法》