房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討

[摘要]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的質(zhì)量控制不僅是項(xiàng)目施工的理論依據(jù)，也融合項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理質(zhì)量控制的不斷完善，使房地產(chǎn)項(xiàng)目施工更加具有合理性與科學(xué)性，也極大提高了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的效益化。本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；難點(diǎn)；探討

房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理工作是一個(gè)周期很長(zhǎng)且綜合性很強(qiáng)很復(fù)雜的工作，所以在施工的每個(gè)環(huán)節(jié)都要做好工程的管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)要努力提高公司的經(jīng)營(yíng)理念，提升管理水平，對(duì)工程進(jìn)行全方位的監(jiān)督及控制，提升施工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康快速地發(fā)展。

1、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目管理中容易受到相關(guān)因素的影響，各類風(fēng)險(xiǎn)層出不窮，主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

1.1項(xiàng)目定位引發(fā)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)

從基本屬性上將房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，可以分為兩大市場(chǎng)主力板塊：剛需性板塊與改善性住房板塊。在近幾年社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展下，我國(guó)城市化進(jìn)程得到加快，越來(lái)越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員紛紛進(jìn)入城市，這種情況下這部分人群需要解決剛需住房問(wèn)題。從另外一個(gè)角度分析，對(duì)于城市居民而言，在城市已經(jīng)擁有一套或者多套房產(chǎn)，投資房地產(chǎn)項(xiàng)目的原因是將現(xiàn)階段的住房狀況加以改善，且這一部分人員的經(jīng)濟(jì)承受能力比較強(qiáng)，對(duì)住房的要求比較高。房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷中主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)是辨識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位缺失，尤其在實(shí)際的操作過(guò)程中，諸多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)樓盤(pán)的定位進(jìn)行錯(cuò)誤分析，僅以自身利益為主，沒(méi)有從用戶的實(shí)際情況出發(fā)，導(dǎo)致客戶流失。

1.2項(xiàng)目投資支持能力存在風(fēng)險(xiǎn)

毋庸置疑，房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的投資時(shí)間是比較長(zhǎng)的，且投資量比較大。尤其在近幾年，我國(guó)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目得到快速發(fā)展，城市地塊呈現(xiàn)出不斷上升的發(fā)展趨勢(shì)。這種發(fā)展趨勢(shì)下則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目在購(gòu)買地皮以及后期建設(shè)、營(yíng)銷中均需要資金的支持。然而從另外一個(gè)角度分析，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)的各項(xiàng)制度并不健全，尤其在資金流轉(zhuǎn)層面上存在不規(guī)范現(xiàn)象，長(zhǎng)此以往，在一定程度上加劇了房地產(chǎn)行業(yè)中，資金流轉(zhuǎn)層面的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。換而言之，如果資金鏈出現(xiàn)斷裂，那么房地產(chǎn)行業(yè)便會(huì)出現(xiàn)爛尾樓的現(xiàn)象，進(jìn)而引發(fā)一系列問(wèn)題。因此，在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的情況下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中做好風(fēng)險(xiǎn)管理與控制是十分重要的。

1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量存在風(fēng)險(xiǎn)

隨著社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目也得到發(fā)展，特別是在2014～2016年房?jī)r(jià)大漲的趨勢(shì)下，諸多缺乏項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的主體踏入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)檫@部分建設(shè)單位沒(méi)有施工經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致了各類質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)房屋安全以及用戶體驗(yàn)都有所影響，嚴(yán)重?fù)p害了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體形象。現(xiàn)階段我國(guó)正處于社會(huì)發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)期，在這一時(shí)期人口紅利越來(lái)越少，低端勞動(dòng)力呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目一線施工中，有許多缺乏施工經(jīng)驗(yàn)的人員，因?yàn)閭€(gè)人素質(zhì)比較低、缺乏專業(yè)的技術(shù)水平，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)劇增。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理改進(jìn)措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理容易受到諸多因素的影響，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展與進(jìn)步。為緩解這一發(fā)展現(xiàn)象，則需要從以下幾個(gè)角度進(jìn)行改進(jìn)：

2.1制定專業(yè)的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)

在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展下，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所給出的產(chǎn)品，有著不同的要求。為進(jìn)一步滿足大多數(shù)消費(fèi)者的需求，則需要配備專門(mén)的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。在這一發(fā)展現(xiàn)狀下，團(tuán)隊(duì)的專業(yè)素質(zhì)往往關(guān)系到整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防控的效率，需要加強(qiáng)建設(shè)與維護(hù)。在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇下，在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，人才十分重要。因此，在整個(gè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)中，需要從內(nèi)部與外部?jī)蓚€(gè)方面入手，將房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中所存在的問(wèn)題加以分析，探其原因，提出有效的解決措施。從外部角度分析，需要將房地產(chǎn)行業(yè)中具有潛力的人員進(jìn)行挖掘，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況制定有效的手段吸引人才；從內(nèi)部角度分析，需要對(duì)有潛力的員工進(jìn)行積極培養(yǎng)。通過(guò)培訓(xùn)與教育的方式，提高員工的能力，做好人才儲(chǔ)備工作。

2.2做好前期合同制定工作

在新形勢(shì)下，為從根本上避免我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，管理者需要加強(qiáng)對(duì)前期合同制定的認(rèn)識(shí)與了解，充分發(fā)揮契約精神，采取法律手段保障自身的權(quán)益。其中在制定前期合同的時(shí)候需要依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)，避免無(wú)效合同的出現(xiàn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)所涉及到的內(nèi)容比較多，且投入的資金比較大，周期性比較長(zhǎng)，所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種類型的問(wèn)題。如果某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯(cuò)，那么會(huì)嚴(yán)重導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷失敗，無(wú)法保證資金的回流，從而使企業(yè)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。另外，當(dāng)前我國(guó)社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)演變的十分激烈，金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定性對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所制約，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)中因?yàn)橘Y金斷流風(fēng)險(xiǎn)的增加。因此，在制定合同的時(shí)候，不能將內(nèi)容停留在雙方權(quán)責(zé)之上，而是需要對(duì)不良后果進(jìn)行預(yù)估。如果出現(xiàn)問(wèn)題，那么則需要按照合同的內(nèi)容，使相關(guān)負(fù)責(zé)人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2.3完善驗(yàn)收制度

通常情況下，為從根本上避免房屋質(zhì)量問(wèn)題，減少對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的影響，需要積極做好驗(yàn)收工作，根據(jù)實(shí)際的發(fā)展情況，制定切實(shí)有效的驗(yàn)收制度。另外，在房地產(chǎn)建設(shè)前期，對(duì)于圖紙以及施工進(jìn)度、施工規(guī)劃需要進(jìn)行監(jiān)督與控制，尤其是要對(duì)整個(gè)施工過(guò)程中項(xiàng)目質(zhì)量加以控制。如果缺乏監(jiān)督管理機(jī)制，那么無(wú)法將其中所存在的不規(guī)范問(wèn)題加以規(guī)避，無(wú)法對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析與了解。因此，無(wú)論從哪一個(gè)角度分析，在整個(gè)實(shí)際過(guò)程中，均需要加強(qiáng)對(duì)制度的制定，還要將公司內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)行匯集，制定有效的制度，保證驗(yàn)收制度的專業(yè)性以及可行性。

小結(jié)：

工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著非常重要的作用，工程的管理工作是一種增值服務(wù)，核心的任務(wù)就是為工程使用及建設(shè)增值，具體來(lái)講就是可以確保工程建設(shè)的安全性、提高工程的質(zhì)量，有利于對(duì)投資、成本以及進(jìn)度進(jìn)行控制，可以保障工程使用的安全，有利于環(huán)保及節(jié)能，降低工程運(yùn)營(yíng)的成本，還有利于進(jìn)行工程的維護(hù)工作等。