房地產建設項目投資成本存在的問題及控制措施探析

[摘要]作為房地產企業生產經營活動中的重要內容，工程成本管理是一項十分復雜的管理活動，涉及內容多，范圍廣，其實際管理質量直接關系著企業的經濟效益和當地的經濟發展，如果管理效率不高、管理質量不過關，很有可能阻礙企業的正常運營，給企業發展帶來很多不穩定因素。

[關鍵詞]房地產；成本管理；問題

1、房地產開發項目成本管理問題分析

1.1工程設計階段

規劃、設計質量的優劣，直接影響工程項目的功能、使用價值、售價的高低等。因此房地產項目的設計階段對項目的投資成本的全過程控制起著至關重要的作用，是實現房地產項目根據前期可行性研究擬定的設計委托書及投資估算的過程，是對房地產項目進行全面規劃意圖具體實施的過程，對項目成本管理具有重要的意義。

1.2房地產開發項目施工階段

房地產開發項目在加強施工階段的成本控制工作時，還應該注意以下幾點：①合理控制工程變更，一些工程施工隊經常進行工程變更，對此某公司應該嚴加控制；②加強施工現場管理工作；③切實把好設備和材料的質量及價格關。

1.3策劃與營銷階段

在整個房地產建設過程中，應該根據全局做好整體以及各個階段的策劃和營銷工作，依據全程策劃的理論，將房地產策劃分為：前期定位策劃、建設管理策劃、營銷策劃、物業管理策劃四個部分。在A項目中運用掙值法作為本公司獨特的成本管理策略，并確定了以下成本控制與品質管理的思路。

①采用當前應用較為成熟的定量控制方法，并結合科學化管理，對工程成本和進度控制同時進行，進而實現對項目投資進行動態、適時的管理。

②把握好影響項目成本管理的三個要素：進度、質量、成本；對這三個方面分別按照行政職能劃分，指定其管理部門，明確其管理目標，各司其職，形成有效的合力對項目的質量、成本、進度進行綜合的控制。

1.4項目成本控制與品質管理效果分析

在某公司2010年工作總結上，對A項目的總體評價是未能實現預期目標。盡管房地產建設項目管理從設計到實施再到最后的竣工驗收都有著直接或間接的聯系，產生原因也較為復雜，但最終反映在項目成本上，實際也體現了項目的整體管理水平。通過總結與分析，A項目成本控制的不力，具體存在如下幾個方面的原因。

①項目成本預算的不合理。項目成本的估算是前期可行性研究的核心內容之一。因此項目成本估算必須科學、合理，并具備一定的準確度。但是A項目的成本估算存在兩個方面的失誤：一是由前期部門人員在做市場調查、現場情況調查和資料收集的工作存在不足，導致在拆遷補償費用較原估計測算數額增加190多萬元；二是項目對借款利息率的估計太樂觀，導致實際借款利息率為12%，較原估算高出5%，財務費用增加約174萬元，估計測算目標無法實現。

②設計的不盡合理。項目設計階段是決定成本控制效果的重要階段，但是在A項目設計工作中，該項目采用了外包給專業設計部門的運作方式。因此事先未能建立限額設計和設計圖紙會審制度，造成混凝土、鋼材和設計變更成本大幅度超支。比如按照國家有關規范要求，承重墻的設計技術參數應該根據具體情況在0.9～1.5的范圍內選取，為了規避將來可能產生的設計責任，設計單位會將參數定為1.2。由于A項目材料供應由某公司負責，設計參數的提高導致了項目成本的增加。

2、控制房地產建設項目成本的有效措施

2.1決策階段

第一，保證資金來源的可靠性。房地產企業的額資金來源主要還是來源于股東，一部分資金來自社會的募集，以及企業的融資業務。保證資金來源的可靠性是房地產企業取得長遠發展的保證。房地產企業可以發展新客戶，建立一條完整的資金鏈，避免資金短缺造成企業的經濟損失。

第二，嚴格控制土地成本。房地產企業在進行項目開發之前，首先應當對項目實施地點土地費用進行科學地評估，綜合考慮自身的費用承受額度以及項目完成之后所帶來的收益。房地產企業在進行土地競拍之前，應該制定關于項目未來的銷售預測以及項目建設成本方案等，通過數據分析計算出企業所能夠承受的價格底線，實現企業控制土地成本的目的。

第三，嚴格控制土地增值稅。自國家實行營改增以來，對于房地產企業的要求越來越高，房地產企業需要積極采取應對措施保障企業的收益。通常來說，房價的高低直接影響增值稅的多少，而且對增值稅的成本也會產生一定的影響。現如今的房地產企業通常采取超率進稅率進行征稅，導致房價飆升，所帶來的增值稅率相應增高，土地增值稅的稅收成本也將隨之增加。因此嚴格控制土地增值稅是降低房地產企業稅收成本的必要措施。

2.2設計規劃階段

第一，進行限額設計。房地產企業在進行限額設計之前，需要和設計單位做好協商，合理安排設計單位的限額設計，設計成果應該關聯到個人，對于設計成果進行科學地考核，經上層協商討論一致通過方可執行。同時，房地產企業應當設計獎罰機制，提升企業員工的積極性和重視力度。除此之外，設計單位要想保證工程的安全以及質量，必須采用新技術以及新型工程理念和方案，在一定程度上還能減少企業的投資成本，使得房地產企業獲得更多的利益。

第二，高效進行設計招標。房地產企業若在設計招標這一環節上保證高效性，可以大大減少企業的成本，同時還能實現預期的招標結果。房地產企業進行向社會招標可以采取網絡新媒體技術進行公開招標，吸引更多更優秀的設計單位前來合作，在眾多方案中可以篩選出更加優秀合理的方案，不僅實現招標的預期目標，還可以極大控制房地產企業的成本，使得企業獲得更大的經濟效益。

結語：

工程成本管理是企業日常工作的關鍵內容，企業管理人員加強對工程成本管理的監管，了解市場環境的變化情況，完善相關工程成本管理制度，提高會計人員的職業素質。企業必須嚴格審核各項成本管理數據，及時處理存在的各種問題，從而更好提高企業的經濟效益。