70年宅地使用權續期將有法可依

陳尚營+安蓓

11月27日，《中共中央 國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》（以下簡稱《意見》）發布。

引人矚目的是，《意見》在多處對于公眾關心的土地與房屋財產問題，作了說明和安排，明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排、細化規范征收征用法定權限和程序、賦予農民更多財產權利等。

《意見》的發布，將對公民的土地與房屋權益保護釋放哪些新信號？筆者采訪了權威專家進行深入解讀。

焦點一：研究住宅土地使用權續期法律安排

【文件精神】研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

【專家解讀】北京大學法學院教授常鵬翱認為，《意見》尊重并回應了民意，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續期的法律安排，并強調形成受保護的良好和穩定預期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權到期后政府會收回的擔心是不必要的。

今年4月，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發社會高度關注。國務院1990年發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業用地50年、商業旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內來看，大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注的是，不論是最高年限70年，還是低于這個年限，到期了該如何續期呢？

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，目前，關于住宅用地使用年限續期的法律依據主要是物權法第一百四十九條規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。目前的法律條文由于缺乏細則，如何“自動續期”存在不確定性，難以操作。

楊立新認為，續期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續期到70年；二是70年到期后自動續期，相當于住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續期每次都收費；三是到期后經過自動續期變成永久性建設用地使用權之后，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應當經過立法機關立法決定。

中國（海南）改革發展研究院院長遲福林認為，《意見》提出財產權利保護問題，實質是承認并尊重房產已經成為城鎮居民重要財產權的現實。對于70年土地使用權到期后的處理，要拿出妥善的辦法。《意見》盡管沒有出臺具體的內容，但特別重要的是，指明了要向有利于財產保護的方向進行制度設計。

專家認為，《意見》也是強化物權法的表現，回應了凡是重大改革都要于法有據。應當按照民主、科學、透明立法的原則，通過法律手段來細化相關規定。

焦點二：遏制征地與拆遷矛盾 不將公共利益擴大化

【文件精神】完善土地、房屋等財產征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴大化，細化規范征收征用法定權限和程序。遵循及時合理補償原則，完善國家補償制度，進一步明確補償的范圍、形式和標準，給予被征收征用者公平合理補償。

【專家解讀】憲法規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地和公民私有財產實行征收或者征用并給予補償。遲福林等專家表示，隨著各地城鎮化進程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個別地方政府打著公共利益的旗號，占用和征收土地，只付出低價進行補償，轉手進行房地產開發。最終，政府和開發商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權益沒有得到保障，引發一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農民等長遠社會問題。

筆者采訪發現，為遏制上述亂象，國土部近年來每年多次掛牌督辦地方政府的違法征地問題，并問責有關負責人。遲福林認為，《意見》的一個重點，就是要科學界定公共利益的范疇，防止將公共利益隨意擴大化。接下來，有關部門應該根據這個精神進行科學研究，確定好公共利益的邊界。

中國社科院法學研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規定公共利益的認定引入聽證程序。除了政府，利益受損代表和獨立的相關專家代表也應該參加。政府部門或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設是為了社會公共利益的需要，應當承擔舉證責任。

楊立新、常鵬翱等表示，受人關注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關。《意見》提到細化規范征收征用的法定權限和程序，這是最根本的法律約束。而遵循及時合理補償原則，關鍵是及時。到底是事前、事中還是事后？補償費用是多少？都要在征收之前就應該談好。

中國人民大學法學院教授劉俊海建議，在適用實際損失賠償原則的過程中，應當引入價格評估程序，且評估機構應當是利益受損當事人和政府共同指定的機構。如果雙方不能形成一致意見，應由法院指定評估機構。如果評估有誤，評估機構要承擔損害賠償責任。

焦點三：落實用益物權 保障農民宅基地權益

【文件精神】深化農村土地制度改革，堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、糧食生產能力不減弱、農民利益不受損的底線，從實際出發，因地制宜，落實承包地、宅基地、集體經營性建設用地的用益物權，賦予農民更多財產權利，增加農民財產收益。

【專家解讀】“這項涉及數億農民切身利益的規定要求，是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確。”劉俊海等專家說，過去，農民對農房宅基地只擁有使用權，造成抵押貸款受阻，農民進城后宅基地使用權退出不暢，帶來一系列問題導致農民財產權利難以實現。

筆者采訪了解到，去年2月，全國人大授權北京市大興區等33個試點縣（市、區）行政區域，暫時調整實施土地管理法等相關規定，深化農村土地制度改革。其中15個試點縣市承擔宅基地制度改革試點任務。試點主要針對農戶宅基地取得困難、利用粗放、退出不暢等問題，要完善宅基地權益保障和取得方式，探索農民住房保障在不同區域戶有所居的多種實現形式；探索進城落戶農民在本集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地。

“過去，宅基地制度注重保障農民住有所居的社會保障權利。而在當前城鎮化背景下，大量農民進城，不少地區宅基地社會保障權利弱化，財產權利性質日益突出。”孫憲忠說，在這種情況下，需要在發揮宅基地的社會保障作用的基礎上，有序賦予宅基地的財產性權利。

據了解，經過一年多的試點，不少宅基地試點縣市已取得實質性進展。湖北省宜城市對當地宅基地完成測量確權后，首批5戶已獲得共46萬元的農房抵押貸款，8個試點村共有112戶村民選擇有償退出宅基地。

劉俊海、常鵬翱等專家認為，《意見》回應了農村“三塊地”的改革，提出落實宅基地的用益物權，賦予農民更多財產權利，增加農民財產收益，能夠使宅基地等原來的“死資產”在一定范圍內流動，最后變成“活資源”。