如何建立房地產平穩健康發展的長效機制

高榮偉

如何建立房地產平穩健康發展的長效機制

高榮偉

2016年12月9日，中共中央政治局召開會議，分析研究2017年經濟工作。會議提出，“明年要加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制”。

“明者因時而變，知者隨事而制。”值得注意的是，“符合國情”、“適應市場規律”首次成為房地產平穩健康發展長效機制的定語。去年12月14日至16日，中央經濟工作會議召開，首次明確提出建立房地產長效機制的五大手段——金融、土地、財稅、投資、立法等，強調要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。這些新的提法，引起業內人士廣泛熱議。那么，“2017年房地產市場調控政策是否會繼續加碼？”“2017年房地產市場將如何發展？”成為人們廣泛關注的話題。

樓市發展需要平穩健康

2016年部分城市房價上漲過快。2016年前8個月，上海等一線城市新房均價上漲達28%，二線城市均價上漲10%。易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進認為，房價上漲過快，致使“去庫存壓力變成了補庫存壓力，所以這就需要相關政策層面對其進行積極關注。”

去年底召開的中央經濟工作會議明確了2017年房地產調控的總體思路：一是抑制房地產泡沫，主要是土地市場和房價的泡沫。二是防范市場出現大起大落，讓市場更加穩定。可以看出，中央決策層清醒認識到房地產存在的問題，絕不容忍投機的泛濫。

2016年房企凈資產收益率、總資產報酬率出現不同程度的下滑，但銷售收益率大幅增長，增幅居然達5個百分點。究其原因，在于企業成本上升，特別是拿地成本高企，加之管理運營成本控制能力也較弱，導致全行業盈利能力乏力。業內人士指出，“從房地產實際情況來看，后續各類政策調控以及實施意見，都需要在長效機制建立的前提上進行出臺。”

建立促進房地產平穩健康發展的長效機制，關鍵是政策適合國情，還要符合市場規律。我國幅員遼闊，各地情況差異較大，在2016年“去庫存”的背景下，具有優質公共資源、人口吸引力較大的一、二線城市房價快速上漲，而缺乏優質公共資源、沒有人口吸引力的三、四線城市房價仍然在下降。因此，2017年，房地產市場“因城施策”、“一城一策”的調控政策要進一步加強。

2017年，中央政府的調控措施仍有后手，除開現有推行的限購、差別化信貸、嚴控開發商融資等措施之外，房地產稅立法推進、限制按揭貸款發放速度均是儲備手段，政策調控最終目的還是平抑資產價格泡沫、促進房地產行業平穩健康發展。要把去庫存和促進人口城鎮化結合起來，提高三、四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三、四線城市教育、醫療等公共服務水平，增強對農業轉移人口的吸引力。因此，房價的調控也需要從供求兩方面入手。一、二線城市房價不斷上漲的現象背后，是由于人口在不斷增加，導致住房供不應求；三、四線城市則正好相反，由于人口在不斷流失，導致住房供過于求，去庫存的壓力很大。三、四線城市去庫存方面，要堅持分類調控，因城、因地施策，“防止大起大落”。

“樓市發展需要平穩健康”，中原地產首席分析師張大偉表示。過去的樓市調控政策更多是偏向短期的，一些政策相互錯位，不是相互配套的，所以經常因為經濟走勢不同而出現波動。由此觀之，為保持房地產市場平穩發展，建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制顯得尤其重要。

堅持穩中求進的總基調

立穩方能負重，行穩方能致遠。中央經濟工作會議對明年的經濟工作進行了總體布局，會議指出：“穩中求進工作總基調是治國理政的重要原則，也是做好經濟工作的方法論。”

就樓市發展來看，2016年以來，大量房地產企業為適應市場的變化，不斷調整布局和開發戰略，各類資金加速向一、二線城市集聚。盡管全國房地產去庫存化加速，但住宅與商業、不同規模的城市之間去庫存化的結構性問題仍然存在。全國房地產商會主席顧云昌表示，2016年的中國樓市是歷史上最輝煌的一年，同時也是最復雜、最糾結的一年。“從2016年整體的形勢看，上半年的任務是去庫存，下半年的重點變成了控房價。”2016年第四季度開始，隨著新一輪房地產調控的到來，房企又開始向去杠桿方向轉變，房企公司債發行和再融資兩方面，均呈現出監管收緊趨勢。隨著相關融資監管政策的陸續出臺，各地政府也加大了對房企拿地資金來源的審核和檢查力度，依法查處房地產開發企業不正當經營行為，規范房地產市場秩序。

總體來看，2016年度，受銷售業績大幅回升的影響，房企負債水平稍有下降，但資產負債率、現金流動負債比率等相關指標仍處于高位。地產債供給發行約8820億元，是2015年同期發行量的2.6倍；2016年中報顯示上市房企應付債券規模已經達到長期借款規模的一半，成為房企融資的重要渠道。值得警惕的是，地產行業整體負債率居高不下，剔除預收款后的資產負債率仍在60%以上，凈負債率超過100%，資金杠桿率依然維持在高位。隨著房地產市場累積的風險進一步凸顯，整體市場預期呈現較為悲觀的基調；房企居高不下的債務水平與緩慢的存貨周轉效率疊加，極易放大企業債務違約風險，危及企業的生存發展。

為建立房地產平穩健康發展長效機制，未來的房地產調控將堅持穩中求進，更加強調控房價、去庫存和制度建設。穩中求進是黨的十八大以來每年中央經濟工作會議都堅持的總基調，2017年是黨的十九大召開年，堅持這個總基調更加重要。《中國住房發展報告（2016－2017）》指出，本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009－2010年，值得各界高度警惕。但全國總體風險仍然處在可控的范圍。

中央經濟工作會議提出的長效機制，意味著房地產市場發展不能只靠一時的應急調控政策，關鍵是要完善長期制度建設，堅持穩中求進方針，處理好住房消費與投資、房地產與經濟增長的協調關系。對于房地產長效機制的構建上，第一，調整發展戰略，讓房地產與國家宏觀經濟、城市化協調發展。第二，加快相關制度改革，釋放新需求去庫存并對沖市場調整。第三，在土地、金融、財稅等關鍵領域實現改革突破。從中央會議內容來看，預計房地產稅等長期政策有望加快落地。第四，健全樓市調控的工作機制，完善樓市調控的問責機制。

有專家表示，要確保房地產市場具備長效發展機制，具體說來，一切工作要圍繞著三個方面入手，關鍵是做好供應、成交和價格三個變量的穩定。如果房地產市場發展具備長效化的模式，那么房地產市場的各類指標也會總體上表現穩定，比如房地產投資、房地產企業拿地規模、房地產項目價格、房地產市場交易規模等。這些指標穩定了，房地產市場的預期也會穩定，房地產才能行穩致遠。

“房子是用來住的，不是用來炒的”

去年12月16日正式閉幕的中央經濟工作會議，對中國房地產市場提出了新的工作部署。“房子是用來住的，不是用來炒的”這一戰略性定位，被看作是在減弱住房金融屬性，看似通俗的表述，背后卻有著豐富的內涵，未來或將出臺措施，嚴防金融資金炒房。

中央經濟工作會議明確提出，為保障正常的購房和貸款需求，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。房地產調控的本質是抑制其投資品屬性，恢復其商品屬性。因此，有必要采取適當監管手段來遏制房價上漲過快，促使各類投資更多投向實體經濟部門。

“炒房最可怕的地方不在于用自有資金炒房，而在于用金融資金炒房，金融機構參與是造成高杠桿的主要因素。”中國社科院城市發展與環境研究中心原主任、中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞指出。未來金融監管層面的關鍵，就是要防止股市、債市、保險和銀行資金違規進入樓市。其中，銀行發放的夾層融資潛伏著巨大的金融風險。2016年以來不少民營房企借力“夾層融資”競逐“地王”，助推了地價的飆升。對于“夾層融資”，亟待在全國范圍內嚴格規范并予以清查管控。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，“此輪樓市過熱，最主要原因就是金融機構利用監管漏洞，采取不同形式讓資金繞道轉入房地產市場”，這就要嚴格規范并清查開發企業土地拍賣中的資金來源。

與此同時，會議在增加土地供應、落實人地掛鉤等方面的部署，也決定著2017年樓市調控的基調和市場走勢。會議指出，要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。對此，有專家指出，落實人地掛鉤政策要區別看待：三、四線城市的情況是地方政府大量供應土地，由于供應總量多，房價反而會低；但在一、二線城市，由于主、客觀兩個層面的作用造成土地供應不足，形成土地的饑渴和短缺，加上土地拍賣制度把地價搞得特別高，所以，必須采取措施合理分配建設用地指標。會議指出，要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地；特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。只有確保住房回歸居住和消費屬性，才有助于房地產市場擠出泡沫，顯現真實的供求關系，這樣才能實現房地產市場健康平穩發展。

“成天下之大功者，有天下之深謀者也。”如今，“十三五”藍圖已經繪就，2017年樓市發展方向已經明確，剩下的工作，就是需要我們腳踏實地，按照中央的決策部署一步一個腳印去貫徹和落實。