土地證券化國外經驗借鑒與國內實踐案例分析

楊曉東

摘 要：借鑒德國、美國、日本土地證券化模式，我國重慶江津、安徽宿州、江蘇無錫等地開展了抵押貸款、股份入股、資產信托等土地證券化實踐，有效推動了我國土地證券化進程。本文通過分析國內外土地證券化模式，找準土地證券化的差距，提出了一些改進措施。

關鍵詞：抵押貸款；土地股份；資產信托

中圖分類號：F830.92 文獻標識碼：B 文章編號：1674-0017-2016（10）-0086-03

土地證券化是資產證券化的一種形式，是一種新型的金融融資方式。徐淑萍（2001） 強調土地證券化是農戶以證券化的土地使用權進行抵押、投資，或以證券化的土地入股，成立聯合新型農業開發企業的過程。鄧大才（2003） 認為是把承包土地的權利或者承包土地所能夠得到的收益轉變成為資本市場上可流通的金融產品的過程，包括申請抵押貸款、發行抵押債券和股票。黃小彪（2005） 認為是以土地收益作為擔保發行證券，是在不喪失土地產權的前提下，利用證券市場的功能，將不可移動、難以分割、不適合小規模投資的土地轉化成可以流動的金融資產的過程。

一、國外土地證券化模式

（一）歐洲-土地投資信托模式。以德國為代表的歐洲土地證券化的歷史可追溯至18世紀70年代，為避免土地革命和戰爭對農業經濟實體的沖擊，德國政府成立了土地抵押信用社，由省級政府主導發行土地債券，以低息貸款籌借給組織成員，并最終建立了以抵押信用合作社及其共同成立的聯合合作銀行為主體的土地抵押信用合作制度。德國采用“社員-投資者”、“合作社-投資者”的雙渠道證券銷售模式，利用“階梯化攤還本金”的形式，由社員在規定期限內以遞增方式償還本金，充分激發社員的還款積極性。合作社作為社員和投資者的紐帶，負責將社員每年支付的利息轉付給投資者，將社員每年償還的本金作為“償債基金”進行貸款生息或證券贖回，以保障市場的流動性和循環性。

（二）美國-聯邦土地銀行模式。為解決資本主義大農業發展的大規模資金來源問題，美國1916年設立了“聯邦農業貸款局”，主要向家庭農場提供低息貸款，于1952年聯合全國12家土地銀行組成“中央土地銀行”，總攬全國農用土地證券的發行和抵押業務的運營，標志著土地證券化制度的形成。美國土地證券化體系的底層為“農業信用合作社”，眾多合作社組成了“聯邦土地銀行”，負責發放土地債券，參與土地抵押貸款的主體不是社員而是合作社。農民或農場主必須向聯邦土地銀行購買借款額5%作為入股憑證，才能獲得借款，且借款額一般不得超過土地價值的85%，期限短為3-4年，長為30-40年，利率為年利率的5%-7%；償還本金由合作社交給聯邦土地銀行，本息全部償清時，可退股收回股金。聯邦土地銀行可以所有股金、公積金總額的20倍發行債券，期限為3-10年，年利率約為5%。

（三）日本-不動產資產信托模式。為消除小農經濟的小規模和低效益，20世紀50-60年代，日本嘗試以“農村合作金融組織”為主體來發展農村土地證券，主要業務是向農戶提供低息借款。日本土地證券化的主體是“日本農業協同工會”，負責共同農業生產、共同資料采購、共同產品銷售等功能，以及吸納儲蓄、融資信用、保險服務等活動。特色是多層次的農村金融層級網絡，基層農業協同工會由廣大農戶入股組成，并逐級入股形成農村信用聯合社和農林中央金庫。核心是農村土地所有者以出售或租賃的形式將土地信托于農村信用聯合社和土地銀行，并通過土地受托人發行與管理土地證券的過程中獲得紅利。

二、國內土地證券化實踐

（一）抵押貸款-江津模式。抵押貸款是指農戶或企業以土地承包經營權或使用權作抵押向金融機構申請借款的過程。江津市雖作為全國柑橘生產的最佳區域之一，但產品結構單一、缺乏創新，以致產量過剩、果賤傷農。江津市政府組織農民以土地承包經營權、土地附屬物及其他資產折價入股方式成立江津市仁偉果業有限責任公司，仁偉公司向國家開發銀行貸款60萬元，重慶市政府提供三年貼息。引入澳門恒河果業集團，利用當地資源優勢，進行反季節柑橘培養，保證了農業開發的資金來源。

（二）土地股份合作社-南海模式。南海市政府開展土地證券化實踐中，對此進行了有益探索。一是進行三區規劃，即把土地按功能劃分為農田保護區、經濟發展區和商業住宅區。這樣既保護了農田，又能通過合理布局，使土地資源得到重新和有效利用。二是將集體財產、土地和農民承包經營權折價入股，同時制定出章程規定股權設置、股紅分配和股權管理的相關內容。折價入股后，由管理區或合作社統一規劃、管理和經營全村或全社的土地。在股權設置上，以社區戶口為準確定配股對象，分別設置了基本股、承包權股、勞動貢獻股、集體積累股、社員分配股等多種股份。有集體積累股與社員分配股之分的村社，按照股權比例分紅；只設社員分配股的村社，扣除再生產基金、福利基金等后的剩余利潤用于社員股利分紅。村民享有的股份具有很強的福利性質，不得繼承、轉讓、贈送和抵押。

（三）土地流轉信托-無錫模式。按照《北京信托·土地信托之無錫桃園村項目》方案中約定，村民享受每年1700元/畝的固定收益，受托人（即承包人）獲得每年浮動收益的70%，村民按照流轉土地面積獲得20%，信托公司留5%，村委會留4%，股份合作社留1%。按照信托計劃工作流程，首先請國土部門測量土地，確權到戶；村民以自己的土地承包經營權作為出資，入股成立股份合作社，入股村民獲得《土地承包經營股權證書》；股份合作社在取得村民的土地流轉權后，以財產權委托給北京信托設立“財產權信托”，再由北京信托將其委托給由該村5位種桃能手發起的“靈俊水蜜桃專業合作社”進行經營管理，北京信托為加入股份合作社的村民頒發經監管部門批準的“土地收益憑證”。為了降低村民的風險，村里要求專業合作社先預付3年的固定收益到村委會賬上，而且鎮政府還出具保證書，如果經營中出現問題，由鎮政府負責。

三、國內土地證券化實踐存在的問題

（一）農村土地產權不清晰、主體不明確。德國、美國、日本的農村土地證券化建立在土地私有制的基礎上，農民享有土地所有權，不僅可以對土地進行占有、使用、收益等權益，還具備進行土地抵押、出售等完整處分權利。與歐洲等國家不同，我國土地產權包括集體所有權、使用權、收益權、處分權多種權益，農民僅享受土地的使用權、收益權，不具備農村土地財產出售、出讓、轉讓、出租、抵押、信托、典當的權益，弱化了農戶的主體地位，為集體土地所有權歸為土地糾紛埋下隱患。

（二）證券市場法律、制度體系不完善。德國、美國等國家土地證券化過程中，均有規范完善的法律制度體系，如美國的“聯邦農業貸款法案”、“農村土地新用法”，日本的“農村土地抵押法”，為土地證券化提高了制度保障。而我國目前農村土地流轉信托模式，涉及到諸多的法律問題，信用評估、信用增級、證券化具體操作等方面的制度尚為欠缺。江津模式中，雖然我國法律允許土地承包經營權入股，但無配套政策，更無政策鼓勵這種權力抵押；在南海模式中，關于股權流動、農民監督管理權等方面的欠缺，使產業布局分散，資本規模狹小，農民和村集體已經產生了矛盾的激化；無錫模式中，土地信托管理、風險保障都沒有明確的制度可依。

（三）抵押評估等金融中介不發達。雖然德國、美國、日本等國家土地證券化模式各有側重，但金融中介機構不可或缺。德國土體抵押合作社、土地合作銀行是中介機構，用社員的土地抵押向資本市場發行債券，美國、日本也是如此。相比較，國內的土地證券化擔保機構、資信評級機構、農村金融機構發展較為薄弱，如江津市籌備股份公司時，需要江津市政府和國家開發銀行的幫助，才得以注冊，為股份公司擔保的也是江津市政府建立的綠豐農村擔保有限公司。且國內主要采取政府部門主導的評估模式，未建立市場化的評估部門。因評估規則和標準較為簡單，在小范圍、小規模的土地流轉和抵押貸款中具有一定的適用性，對后期大規模土地價值評估缺乏權威性。

四、土地證券化國外模式對國內實踐的啟示

（一）政府支持是土地證券化的重要前提。無論德國、美國、日本模式，還是江津、南海、無錫模式，農村土地證券化制度的建立都離不開政府的有效干預。相對而言，中國政府在執行力和公信力方面具有獨特優勢，政府可采取減免稅收、直補、提供低利資金等方式給予農村土地證券化資金支持，扶持農村土地證券化的發展；還可以通過農業稅收優惠等農業金融扶持政策來配合農地證券化，從而增大投資者投資收益、減少融資者融資成本和擴大融資規模。

（二）產權制度是土地證券化的基礎保障。一是要加快農村土地所有權和使用權取得登記、變更登記、抵押登記和信托登記的制度建設，明確登記內容、登記時間、登記義務人、登記機關和查詢辦法，只有清晰界定的產權才能明確產權主體、定位職責，才能有效地確定抵押標的物、避免產權糾紛、保護農戶權益。二是將農地制度改革與農民的保障要求有機地結合起來。由于農民所承包的土地長期以來一直承擔著就業保障、基本生活保障等功能，農民對土地的依賴性很強，農民對土地轉讓或土地折價入股的行為一直有后顧之憂。為此，國家可采取“因勢利導制宜，農民自愿”的原則，積極、穩健地推進養老、醫療、生育、傷殘等工作的順利開展，多渠道、多層次地進行農村社會保障機制的改革。

（三）法律法規是土地證券化的根本依據。一是要修訂完善《農村土地承包法》，從維護農戶土地承包經營權的權力公平角度出發，持續推進土地承包制度。二是修訂土地承包抵押法律制度。在完善土地登記，培訓、發展和規范土地承包經營權轉讓市場的基礎上，在法律上開放土地經營權抵押市場。三是制定和完善各類配套法律法規。如加快農村股份合作組織的地方性立法，重點就農村集體經濟組織的法律地位、權力能力、成立條件、權力義務做出規定等。另外，針對發展實踐，需要進一步完善《農地抵押貸款法案》、《農地使用權流轉條例》、《擔保法》等。

（四）證券市場是土地證券化的有效途徑。一是建立健全農村土地證券化信用擔保、信用評估體系，各地政府要建立農地證券登記結算和托管機構，負責對農地證券的托管和登記，對農地證券的實時交易過程開展全過程的監督和規范。二是促進農村金融機構與各類農村集體經濟組織的合作，積極發展農民互保型聯合貸款，提高農戶融資水平。三是放寬農村金融市場準入條件，特別是允許符合一定條件的農村合作經濟組織聯社開展儲蓄、貸款及合作保險業務、要加快農村信用社改革步伐，對符合條件的，改組為農村社區商業銀行。同時，允許民營企業依法成立區域性中小商業銀行或參股農村商業銀行。

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Foreign Experience for Reference and Domestic Practice

Case Analysis of Land Securitization

YANG Xiaodong

（Ningxia Branch of Nanjing Securities Co.， LTD.Ning Xia Yinchuan，750000）

Abstract： Learning from land securitization modes of Germany， the United States and Japan， land securitization practices such as mortgage loan， shares investment， assets trust etc. have been carried out in Jiangjin of Chongqing， Suzhou of Anhui and Wuxi of Jiangsu， which effectively promotes the process of land securitization in China. The paper analyzes domestic and foreign land securitization modes， finds out the difference of land securitization， and puts forward some improving measures.

Keywords： mortgage loan； land share； assets trust

責任編輯、校對：王紅莉