沈陽市房地產市場去庫存對策研究

郭輝+鄧李杰+何佳琪

摘 要：當前全國房地產市場呈現出“總量過剩、開工不足、需求不旺”的總體特征，且在去庫存進程中形成了“分化加劇、風險凸顯”等行業特點。本文分析了沈陽市房地產庫存的現狀，指出發展中所存在的問題，并從多方面提出切實可行的對策。

關鍵詞：沈陽 房地產市場 去庫存

2015年，樓市去庫存成為熱點話題。11月份的中央財經領導小組會議提出全國各地要認真分析房地產市場的庫存量，積極研究房地產去庫存的對策，并且在中央政治局會議上，明確提出了了穩定房地產市場，化解房地產庫存的發展方向，并提出房地產去庫存是2016年經濟社會發展的五大任務之一。由此可見，房地產去庫存已經成為我國經濟目標實現穩增長的重要措施。

一、房地產庫存現狀

（一）全國房地產庫存現狀

根據國家統計局數據可知，2015年全國房地產庫存待售面積為71853萬平方米，較2014年同期增加了9684萬平方米。其中住宅待售面積45248萬平方米，占比約63.97%。另外，中國指數研究院的數據顯示，截止到2015年11月份，全國在建未售商品房面積約48億平方米，待開工商品房面積為8.5億平方米，商品房庫存近60億平方米。

（二）沈陽市房地產庫存現狀

2015年11月份商品住宅市場存量2948.76萬平方米，經推算，商品住宅可售面積消化周期為24個月。合理的庫存消化周期為12個月，高于18個月說明供過于求，低于6個月則為供不應求。沈陽市的庫存量仍高居不下，去庫存問題已經刻不容緩。

沈陽去庫存壓力最嚴重的是沈北新區和渾南區，因為它們所處的位置離沈陽市核心區域較遠。雖然沈陽現在已有兩條地鐵線路，但總體來說交通依然不是很便利。沈北新區現在總面積819平方公里，總人口僅有32萬，在2006年規劃發展經濟開發區后，大量樓盤拔地而起。在沈北新區，通常一出地鐵口，就會有很多阿姨圍上來，她們手里拿著各式各樣的樓盤廣告，爭搶著向每一位看起來像買房的人介紹。據調研統計，這些阿姨們每個月的任務量為10人，并且公司規定，顧客必須到售樓處談夠5分鐘以上才算業績，并不是隨便拉幾個人就可以。底薪2000左右，拉一個人提成30元，有的時候要求業績，拉不去人倒扣30元。所以大馬路上才會出現激烈的“拉人大戰”。

2016年9月29日，住建廳表示，下一步全省房地產去庫存的工作目標是：用3-5年時間，基本完成去庫存任務。房地產庫存去化周期進一步縮短，住宅類商品房去化周期控制在12-18個月以內。

二、沈陽市房地產高庫存的原因分析

目前沈陽房地產庫存居高不下，原因如下：

（一）人口流失

近年來，由于東北經濟疲軟，人口大量流失，房地產市場投資遇冷，樓市的供需關系嚴重失衡。人口的流失在一定程度上引發了商品房潛在購買力的流失。雖然，2015年國家已經全面放開二孩政策，但是短期內還是難以提高房地產市場的需求。

（二）供過于求

在過去的幾年中，地方政府過度依賴土地財政地，造成大量土地被拍賣，大量房地產企業進行大規模開發，增加房屋建筑，拉動了房地產企業的快速發展和價格膨脹，從而使房地產市場利益失衡。如一些市中心的版塊，由于房價過高，購買者能力有限，導致空房的現象，使房地產市場出現了供過于求的現象。

（三）產能失衡

很多城市的興起源于工業復興，對于沈陽這所“東北老工業基地”來說，近年來，產業結構失衡，經濟鏈條不優，經濟下行壓力帶來的經濟新常態，則使經濟發展后勁明顯不足，樓市出現疲軟。

三、沈陽市房地產去庫存的政策建議

房地產去庫存壓力較大，存量面積過大，究其原因是因為近年來地產開發商大規模開發，地方政府因為土地出讓金提供地方財政支持而推波助瀾，導致房價節節攀升已經超過了市民購房預算，這就導致大量房屋過剩，出現嚴重的供過于求的現象。去年以來，一系列包括降息、公積金政策調整、下調商業貸款首付比例、松綁外資進入樓市等刺激政策，對房地產去庫存起到了一定的作用，但形勢依然不容樂觀。省政府在熟知本市房地產庫存的實際情況后，要全面落實中央經濟工作會議精神和省委、省政府關于推進供給側結構性改革的決策部署，按照省級統籌、因城施策、突出重點等原則，堅持政府與市場同步進行、去庫存與控房價協調配合，從而推動沈陽市房地產供給側改革性政策，不斷減少沈陽房地產庫存。

（一）適當降低商品房住宅價格

9月14日，沈北新區房產局承辦了2016沈北新區秋季房地產展示交易會，本屆展會邀請了沈北新區36家房地產開發企業參展，推出45個在售樓盤，1.4萬余套商品住房，可售面積達108萬平方米。據了解，此次展會，很多樓盤采用“價格戰”。如備受好評的江南甲第樓盤打出了“均價3999元/㎡”的口號，并推出四期精品房源并可享受房交會優惠補貼政策；北宇紅楓庭院項目推出3萬住大三居，多層均價4800元/㎡、高層均價4300元/㎡，并在購房補貼的基礎上還推出特價房。而金沙星城更是主打2999元/㎡起的價格以吸引購房者。據數據顯示，沈北新區在9月12日-9月18日這一周的時間里，一躍至以大幅度優勢奪得沈陽商品住宅區域排行榜冠軍。由此觀之，如果政府出臺的各種稅收政策與房屋降價緊密連接，可大大增強房屋銷售量。

（二）鼓勵新市民進城買房

2016年3月28日，沈陽市人民政府辦公廳發布《關于促進房地產市場健康發展的實施意見（試行）》，給予高校、中等職業學校在校生、新畢業生購房及農民多項購房優惠政策。為了充分調動農民進城落戶的積極性，應研究農民戶口變動仍保留“三權”，即土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權。完善住房按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，從而降低市民購房壓力，釋放真正剛需一族的購房能力，刺激改善型購房需求和適當的投資性購房需求，房地產去庫存必須以市場為導向，逐漸撤銷某些特殊時期不符合市場規律的限購限貸等條條框框。

（三）巧妙利用住房公積金

要從本地實際行情出發，以市場為導向，以關心市民生活為目的，多做市場行情調查，逐漸放寬市民購房條件，刺激市場需求，要逐漸放寬市民購房公積金的提取條件，試行住房公積金異地提取的辦法，提高住房公積金個人房貸額度，重點對職工購買保障住房和首套房予以支持，并且考慮到職工其他購房需求，完善和調整住房公積金制度范圍，把符合住房公積金范圍的個體工商戶及其務農工作者都考慮進來，要為中低層收入群體提供更多更便捷的途徑。

（四）大力發展住房租賃市場

為了規范住房租賃市場，政府應建立購租并舉的住房制度，打造規模化、專業化的房地產租賃市場。為租戶能夠給提供高效、準確、便捷的信息服務，政府有關部門應組織搭建住房租賃信息政府服務平臺。同時鼓勵市民及各類機構投資購買庫存商品房，為房地產租賃市場提供充足的房源。

（五）加強房地產市場監管

深入分析房地產市場情況，建立完整的房地產市場監管信息平臺，及時更新本地區的市場動態。同時，大力排查房地產開發企業資金鏈風險，高度關注拖欠工程欠款及工程爛尾等現象，發現問題及時處理，有效地降低房地產市場的金融風險。

四、結語

目前，沈陽市政府新出臺了多項有關房地產去庫存的政策，以解決沈陽市比較嚴重的房地產去庫存問題。雖然在新政出臺后，沈陽的庫存量得到了緩解，但形勢依然很嚴峻。其實政策只是起輔助作用，主要還是在于市場自我調節。可以相信，在政府的相關政策及開發商的積極配合下，沈陽市的庫存量定會大大減少，恢復房地產行業的穩定發展。

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