面積測算問題在房產測繪中的探討

曹明樂+王金寶+張琪

摘要：隨著經濟的快速發展，我國的房地產行業發展迅猛，房產問題既是我國經濟的支柱產業又是民生問題，受到國家和全社會的廣泛關注，而在實際使用住房的過程中，經常會發生實際使用面積不足開發商所承諾面積，這關乎到購房的戶主乃至廣大人民的利益，必須加以關注和重視，本文從房屋面積測算的準確方法入手，結合我國房地產行業測繪所存在的問題，進行深入探討，以求準確測量實際使用面積，保障人民的切身利益，為房地產行業測繪領域提供參考。

關鍵詞：面積測量；房產問題；面積減少

在我國大部分地區購買商品房均按照住房面積大小進行定價計費，而實際上大多數購房的戶主對于居住面積的測繪并不了解，自然也就聽任房屋銷售商的說辭，但是，在國內，確實存在銷售商故意夸大房屋面積或鉆法規條款的漏洞，打擦邊球來欺騙消費者，損害消費者的利益，針對這種情況，必須要清楚銷售商與購買者之間可能存在欺瞞現象的根本原因，明確住房實際居住面積在測繪過程中將會出現的問題，并逐一解決，采取一系列措施以及更新法規條款來填補現存的漏洞，盡量杜絕此類現象的發生，保證人民的利益。

1、房產與合同規定面積少的原因

1.1 相關法規條款的缺失或不完善。首先，正因為相關法規并未完善，制度不健全，才導致當開發商和購買住房的消費者在住房面積方面產生糾紛的時候，并無有效法規可依，這樣的漏洞沒有及時得到修復，開發商從中未得到懲罰，故此愈演愈烈，而大多數消費者因為不了解相關法律也很難采取法律方法維權。

1.2 測繪企業與房地產開發商同流合污。中國的市場管理一向不嚴謹，漏洞頻出，因而存在房地產開發商與測繪相關企業暗中勾結，同流合污，房地產開發商通過利益引誘測繪相關企業謊報面積，測繪相關企業因為利益驅使而就范，違背良心和職業道德，將少說成多，造成了如今實際使用面積不足開發商承諾面積的現象發生，必須加大監察力度才能減少甚至杜絕測繪企業與房地產的黑心交易，坑害廣大人民群眾。

1.3 測繪部門游離于監管部門之外。多數房產局監管人員認為房產居住面積出在開發商身上，而對于測繪部門的監管松懈。

1.4 測繪工具和人員技術不過關造成較大誤差。測繪單位的測繪人員個人技術以及使用的測繪工具不當也會造成較大的誤差，專業不精，造成測繪結果不準確，也會給測繪最終的結果造成不同程度的干擾，另外，測繪單位的管理松懈，制度規范漏洞較多，技術不過關也會使測繪人員不嚴于律己，圖方便圖程序簡單圖輕松而沒有認真按照測繪規范去施行，難免造成與實際結果大相徑庭，就很容易產生測繪質量問題。

2、從測繪企業的角度上管理面積不足的問題

2.1 建立全國房產測繪聯網管理機制，采用公開的方式，讓測繪工作受到全國網友的監督。

2.2消費者購買房屋之后，一旦產生了問題便難以找到源頭，原因之一是測繪的時間和房屋使用的時間相距甚遠，原因之二是由于開發商擔心問題屬實會對其他房屋的銷售造成不利的影響，故推脫責任，消費者便難以找到有效途徑去證實實際使用面積縮水，而另請測繪公司也將會產生一筆大額消費，這使得大多數消費者難以承受，導致房屋使用面積的問題不了了之。因此，相關部門需制定相應制度，做到房屋面積測算問題有跡可循，不能找不到源頭，開發商必須提供相關部門承認的測繪公司的測繪數據檔案，以保證消費者在出現問題時能有有效證據。

2.3 建立嚴格的處罰機制。提高測繪公司違規的處罰力度，就會讓測繪公司不敢與開發商勾結。而處罰的金額過高，一旦事情敗露，后果將十分慘重，也會在開發商想要從中獲利時更為謹慎，測繪公司也會因為處罰力度過大而不敢鋌而走險。

2.4 由于行業主管部門對房產測繪收費缺乏最低收費標準與違反收費標準的處罰規定，導致房產面積測繪市場的無序和惡性競爭，房產測繪企業為了生存而鋌而走險。不顧成本去胡亂接工程，這樣的工程導致的后果就是在施工時，為了極力節約成本，不惜偷工減料，減小面積，就會造成實際使用面積縮水，為保證房產測繪的質量，規定房產測繪收費的最低收費標準不得低于國家收費的80%，否則由房產局對房產測繪公司處以數額等于該房產測繪項目總價的罰款。

3、如何從測繪技術層面提高房產面積測量的準確度

3.1 由于房產測繪的計算比較復雜，老百姓沒辦法計算，哪怕能算也會因沒有測繪資格而被房產公司否定。又由于國家目前針對房產面積測繪計算的有關規定存在著不足。所以希望開發商提供測繪時的各項基礎數據長款等，消費者可根據基礎數據簡單測算，一旦出現問題，可找有關部門反映。

3.2 利用計算機成圖和測算技術，實現房產測繪數字化、智能化，提高房產測繪成果的質量。計算機技術對數字化房產測繪起到了極大的促進作用，它具有測繪智能化的優點：成圖和測算質量高、速度快、勞動強度低、貯載信息多等，實現房產測繪數字化、智能化。同時，計算機智能化處理結合先進的測繪技術，達成自動化或半自動化操作，測量效率、測量精度和測繪成果質量都得到大大提高。

3.3 建立健全的房產測繪技術規范及法律法規，提高房產測繪的執行力。由于國家關于房地產開發商以及測繪企業的規定并不完善，導致各地區關于測繪的方法略有不同，以至于缺乏普遍性和可操作性，不同的測繪公司可能得出的測繪數據不相同，這就可能導致對測繪面積出現分歧，也會給市場帶來一定得動蕩不安，所以，制度仍然是確保房產面積測繪準確的首要方式，這也為規范房地產開發商和測繪公司的行為起到根本的作用，便于消除分歧，使消費者能買到實際與約定住房面積相同的房產。

結束語：房產的測繪工作關系到千家萬戶，也關乎到社會穩定，經濟發展，因此測繪工作更需要我們關注并重視，也是開發商和測繪企業的基本職業道德和社會責任，來保重測繪工作的準確性，馬虎不得。基于目前國內房地產業形式，筆者認為，需先完善相應法律法規的相關條例，同時加大對房地產開發商和測繪企業的監管，提高測繪人員的職業素養，嚴格按照測繪程序逐步實行，保證測繪質量，從根本上解決問題，從而提高整體房地產行業的標準，更好的為消費者提供滿意的服務。

參考文獻

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