房地產上市公司盈利能力分析研究
——基于42家房地產上市公司財務數據

王 婧

貴州大學

房地產上市公司盈利能力分析研究
——基于42家房地產上市公司財務數據

王 婧

貴州大學

本文根據2005-2015年42家房地產上市公司財務數據，運用因子分析法對房地產上市公司盈利能力進行實證研究。研究發現：2005-2015年，綜合計量指標U值的表現說明房地產上市公司總體盈利能力較為良好；2014年峰度系數下降到6.8，2015年下降到3.5，說明房地產上市公司盈利能力指標較為分散，即房地產上市公司在盈利能力表現上產生明顯差異；2013年以來偏度系數逐年下滑，至2015年下滑為負，說明2013年以來盈利能力指標低于平均水平的房地產上市公司逐年增加。

房地產上市公司；盈利能力；因子分析

一、引言

進入21世紀以來，房地產業的發展始終頗受關注。自1998年國家實施住房商品化改革以來，我國房地產業飛速發展，然而2008年金融危機的爆發，對我國房地產業帶來強烈沖擊。如今，在我國經濟呈現出“新常態”的發展背景下，我國房地產業也迎來了新的機遇與挑戰。如何實現房地產業結構優化升級；行業發展不僅追求量的發展，如何實現質的提高；在嚴峻的市場環境下，如何提高房地產企業抵御風險的能力，從而增強企業競爭力；均是我國房地產業發展進程中具有挑戰性的關鍵問題。

房地產上市公司是我國房地產業的龍頭企業，是房地產行業綜合發展實力的代表。而盈利能力分析是對上市公司績效評價的重要方面，也是利益相關者關注的核心問題。首先，從經濟發展角度來看，對房地產業盈利能力的分析有助于進一步了解房地產企業發展現狀，發現其發展進程中關鍵性問題從而找到解決路徑；其次，從政府作用來說，這關乎房地產行業能否良好發展，從而運用適時的宏觀調控政策使政府職能得以發揮，以實現房地產行業與其相關聯行業協同發展；最后，對房地產開發企業而言，對房地產業盈利能力的分析，有利于其分析定位企業發展方向，提高房地產企業抵御風險的能力，從而增強企業競爭力。

二、文獻綜述

自20世紀初，Frederick Winslow Taylor[1]創建了最初的幾個有關于成本的計量指標，并在相關的科學刊物中提到了科學管理的概念。學者Mohamed Khaled Al-Jafari[2]用普通最小二乘模型對企業的盈利能力決定因素方面進行研究，得到的結論是盈利能力與公司規模、增長、固定資產和流動資金之間的關系為正相關，而與平均稅率和財務杠桿變量表現出負相關關系；Tajamul Hussain[3]，收集數據運用回歸分析和相關分析檢查資本結構和盈利能力之間的關系。結果表明，資本結構對公司的盈利能力產生負面影響，隨著債務比率逐年增加，公司的盈利能力下降；Dana Kiselakova[4]用多元線性回歸模型考察了并購對銀行業盈利能力的重大影響。

中國學者研究較國外學者起步較晚，張寶清[5]認為上市公司盈利能力分析包括盈利結構分析、盈利質量分析、會計信息失真問題分析、盈利能力指標分析及盈利能力綜合分析；具體到對房地產上市公司績效評價研究，國內學者張紅[7]，歐陽靜怡[8]，趙選民，胡雙丹[9]等人進行了一定程度上的有益探討。

三、數據分析及描述

(一)數據分析

根據中國證監會的上市公司行業分類指引，本文將CSRC行業分類中的房地產業(K70)歸為本文所研究的房地產業上市公司。房地產上市公司選取標準：1)對于分別在A股、B股和H股分別上市的公司，只保留A股上市公司；2)本文選取上市公司2005-2015年財務數據，為保證數據連續性，將選取此期間一直從事房地產行業的上市公司；3)樣本中剔除了一年以上處于ST狀態的上市公司。

根據房地產上市公司選取標準，適用本文分析的房地產上市公司的公司名稱及股票代碼(由于篇幅限制，只列出部分)詳見表1。(本文分析數據來源：Wind資訊)

表1 適用本文研究的房地產上市公司名稱及證券代碼

(二)數據描述性統計

從表2可知，不同變量在同一時期內有不同信息表現，變量間存在變異信息，難以憑借單個指標對盈利能力進行判斷，因此，有必要提取出盡可能反應大部分信息的綜合指標。

(三)變量關聯

由表3可知，3個變量間存在著較強相關性，說明每股收益、凈資產收益率、總資產報酬率之間確實存在著部分信息重疊，因此對三個變量進行因子分析是有必要的。

四、模型設定及指標說明

(一)因子分析的基本數學模型

設有N個樣本，P個原有變量x1, x2,…, xp，且每個變量(經標準化處理后)均值為0，標準差均為1?，F將原有變量用k(k＜p)個因子f1, f2,…, fk的線性組合來表示，可表示為

上式稱為因子分析的數學模型。也可用矩陣形式表示為

F稱為公共因子。A=(aij)稱為因子荷載矩陣，aij(i=1,2,…,p；j=1,2,…,k)為因子荷載，是第i個原有變量在第j個因子上的負荷。ε為特殊因子，代表原有變量不能被因子解釋的部分。

(二)因子模型中各統計量意義

1)因子荷載aij。因子荷載aij是第i個變量在第j個因子上的負荷，是變量xi與因子fj的相關系數，反映了變量xi與因子fj的相關程度。因子荷載aij的絕對值小于等于1，絕對值越接近1，說明變量xi與因子fj的相關性越強。

表2 2005-2015年房地產上市公司盈利能力指標描述性統計

表3 變量間相關性

2)變量共同度。變量共同度即變量方差，變量xi的共同度為hi2，數學定義為：

表4 變量共同度

提取方法：主成份分析。

上式表示變量xi的共同度是因子是因子荷載矩陣A中第i行元素的平方和。hi2是全部因子對變量方差解釋說明的比例，體現了因子對變量xi的解釋貢獻程度。

3)因子的方差貢獻。因子fj的方差貢獻數學定義為：

上式表示因子fj的方差貢獻是因子載荷矩陣A中第j列元素的平方和，反映了因子fj對原有變量總方差的解釋能力。方差貢獻率越大，表明相應因子的重要性越高。

五、實證結果與綜合指標分析

(一)因子分析結果

表4表現出的變量共同度，反映出變量的較多信息可被因子解釋，因此因子提取的總體效果較為理想。

表5為提取出來的因子的方差解釋比例，可見前2個因子的累積方差解釋度達91.88%，達到累計方差達到85%的原則，可作為提取得到的主成分。從而，可進一步計算主成分表達式的變量系數。

由表6可知，凈資產收益率和總資產報酬率在第一個因子上有較高載荷，第一個因子主要解釋了這兩個變量；每股收益在第二個因子上有較高載荷，第二個因子主要解釋了這個變量。

(二)綜合指標分析

1)確定綜合計量指標

由表7可以得出以下因子得分函數：

表5 總方差解釋

提取方法：主成份分析。

表6 旋轉后的因子載荷矩陣

旋轉法：具有 Kaiser 標準化的正交旋轉法。

a.旋轉在 3 次迭代后收斂。

表7 主成分特征向量表

綜合指標U為各主成分的加權平均，權數為各成分的方差貢獻率，則有：

2)房地產上市公司盈利能力分析(見表8)

為了了解房地產上市公司盈利能力綜合指標變化及分布，將引入均值、標準差、峰度系數、偏度系數及百分位數等統計量進行分析。均值、百分位數表現了房地產上市公司盈利指標的總體情況，百分位數較均值而言，則剔除了極值的影響。峰度和偏度分別表示數據分布的集中程度和不對稱程度，即房地產上市公司盈利能力是否一致及盈利能力衡量指標較均值的偏離程度。

從表9的統計結果可以得出：1)2005-2015年，U值的均值、上四分位數、下四分位數及中值均大于0，說明房地產上市公司總體盈利能力較為良好；2)從峰度系數表現看來，2005-2006年及2013年峰度系數均大于12，說明房地產上市公司盈利能力指標較為集中；2014年峰度系數下降到6.8，2015年下降到3.5，說明房地產上市公司盈利能力指標較為分散，即房地產上市公司在盈利能力表現上產生明顯差異；3)從偏度系數表現看來，2005-2006年偏度系數為負，2007-2013年回升為正且波動不大，2014年下滑至0.9，2015年下滑為負，說明2013年來盈利能力指標低于平均水平的房地產上市公司逐年增加。

六、結論與建議

本文運用因子分析法對42家房地產上市公司進行分析，選取每股收益、凈資產收益率、總資產報酬率三個財務指標，構造了反應房地產上市公司盈利能力的綜合計量指標U值。在2005-2015這個時間維度上探討后發現：(1)2005-2015年，U值的均值、上四分位數、下四分位數及中值均大于0，說明房地產上市公司總體盈利能力較為良好；(2)2005-2006年及2013年峰度系數均大于12，說明房地產上市公司盈利能力指標較為集中；2014年峰度系數下降到6.8，2015年下降到3.5，說明房地產上市公司盈利能力指標較為分散，即房地產上市公司在盈利能力表現上產生明顯差異；(3)2005-2006年偏度系數為負，2007-2013年回升為正且波動不大，2014年下滑至0.9，2015年下滑為負，說明2013年來盈利能力指標低于平均水平的房地產上市公司逐年增加。

房地產行業的發展與國民經濟發展緊密相關。房地產上市公司是行業綜合實力的代表，其發展水平及發展能力將有助于進一步提高人民的居住水平，改善人民生活環境，提升人民幸福感。通過本文實證研究發現，不同房地產上市公司盈利能力差異較大。對未來房地產企業提出的發展建議如下：

1.以市場為導向，注重房地產業與相關產業的融合發展。產業融合有助于傳統房地產行業創新，從而推進房地產業結構優化及產業發展。例如：房地產業與旅游業、養老養生服務業、文化娛樂產業等融合發展，將改變傳統房地產業的生產與服務方式，促使其產品與服務結構的優化升級。通過產業融合發展，將有助于房地產行業企業競爭力的提升。

2.重視企業戰略化發展，差異化發展，專業化發展。房地產企業發展戰略對企業投資決策具有戰略性指導作用。而在房地產企業發展戰略中突出差異化發展及專業化發展則是房地產上市企業實現企業品牌建設的必要路徑。

3.拓寬企業投融資渠道，以實現其穩定運營，向好發展。房地產業屬資金密集型行業，企業資金鏈是否能適應其發展對房地產企業來說至關重要。發展各種方式的房地產融資渠道，利用金融創新手段，開發衍生金融產品，增加房地產業融資中公眾的參與度同時努力實現住房抵押貸款的證券化、標準化，促使流動性差但收益穩定的資產轉化為流動性較強的證券產品，能有效分散房地產業投融資風險。

[1]Frederick Winslow Taylor.Value Based Management [M].Economic Value Addedor ash Value Added7.2002.

[2]Mohamed Khaled Al-Jafari，Hazem Al Samman.Determinants of Profitability： Evidence from Industrial Companies Listed on Muscat Securities Market[J].Review of European Studies，2015.

[3]Tajamul Hussain.Does Capital Structure Effects Proftability of The Firms (Evidence from Firms Listed at KSE 100 Index)[J].Research Journal of Finance and Accounting，2015.

[4]Dana Kiselakova，Beata Sofrankova.Effects and Risks of Mergers and Acquisitions on Entrepreneurship in Banking and Finance： Empirical Study from Slovakia[J].Review of European Studies，2015.

[5]張寶清.上市公司盈利能力分析的幾個問題[J].華東經濟管理，2006，08：146-148.

[6]張紅，林蔭，劉平.基于主成分分析的房地產上市公司盈利能力分析與預測[J].清華大學學報，2010.

[7]歐陽靜怡.我國房地產上市公司盈利能力實證分析[D].重慶大學，2014.

[8]趙選民，張曉陽.房地產上市公司盈利能力影響因素實證分析[J].財會通訊，2009.

[9]胡雙丹.我國房地產上市公司盈利質量的分析與評價[D].浙江工業大學，2009.

表8 U值統計結果

王婧(1992-)女，碩士，單位：貴州大學，研究方向：系統工程