農村宅基地有效利用問題研究

李莉

摘 要：農村宅基地閑置造成了巨大土地資源的浪費，近年來我國城市一撞撞高樓的林立伴隨著經濟的不斷發展，人們的消費和生活側重點發生變化，社會對于城市建設用地的需求激增，引起城市周邊大量耕地的減少。而且，農村的自建住房也大量占用耕地，這些都會威脅國家糧食安全和生態安全，導致人地矛盾突出。

關鍵詞：農村宅基地；閑置；有效利用；辦法

一、農村宅基地閑置的原因

1.外出打工熱

農村大量主要勞動力出外打工是造成房屋沒人住、土地沒人種的重要原因。由于打工經濟的興起，農村大部分青壯年勞動力紛紛外出打工，有的甚至是舉家外出。在我縣，外出打工人員主要集中在廣州、深圳等東南沿海經濟發達地區，月基本工資為2 （XX）元左右，從事的多為勞動密集型產業。幾年下來，手中也有了大概7到8萬元的積蓄，比在家鄉務農的收入高出很多，所以才興起了全村打工熱，而宅基地也呈現閑置趨勢。

2.虛榮攀比心理

農村一直是我國經濟發展最落后的地區，相對于城市的生活不是一個水平，在國家一系列的惠農政策的影響下，農村地區的經濟狀況有了極大的改善，農民的生活也曰益好轉，手中有了閑錢。但是由于自身條件的限制，他們沒有別的精神追求，房子就成了一部分人更高的追求。看到一幢幢拔地而起的漂亮的樓房，一些具備蓋房條件的村民心中也按捺不住，紛紛跟風蓋房，相互鄰里之間的攀比心理和愛慕虛榮的風氣也是導致新宅基地大量出現的原因之一。

3.交通因素

城市里面一些重要活動場所都喜歡建在主要公路旁，因為交通的發展，打破了原來相對封閉的狀態，人們外出的活動增多且頻繁。那些沒有被拆除但被閑置的舊房，大部分位于村中心，交通相對有些閉塞和不方便，樣式相對目前農村流行的房屋有些落后，并且隨著村村通公路工程的實施，本村也實現了村里通公路于是，很多人就把目光通向了交通便利、地域開闊、地勢平坦的公路兩旁，以馬路為中軸線，在馬路兩邊建起了房屋這也是人們普遍對居住條件和生活品質的需求。

4.缺乏投資理念

這也與經濟發展有關，很多農村人祖輩都是過著一樣的生活，一間房屋、幾畝田地，而近年來，通過在外務工和在家務農，農民手中都有了一定的閑錢，但由于自身能力的限制和投資環境的缺乏以及缺少相應的領路人，富裕起來的村民普遍缺乏投資理念，因此這些錢只能在銀行躺著，無法實現死錢變活錢。此時，建房就成了最大的、現實的投資。當問到那些一戶多宅的村民如何處理舊房的時候，他們說有人買就賣，無人買就讓它閑著，反正也沒什么損失，這也是導致大量老舊宅基地閑置的其中一個因素。

二、農村閑置宅基地有效利用的實現路徑

1.構建宅基地有償退出機制

要實現限制宅基地的有效利用，就要把它們與人們的利益掛鉤，讓他們既能從里面得到好處，又限制了他們對資源的浪費。宅基地制度誕生初期就承載著對農民的社會保障功能，正因如此，我國對宅基地的買賣和出租有著嚴格的立法限制。隨著人口流動的加快，宅基地無法“地隨人走”，其社會保障功能被弱化了，農民對宅基地的依賴開始轉向對社保的渴望。以養老保險為例，新農合養老保險金基數較低，農村居民參加城鎮職工基本養老保險的保障性更強。而現行《社會保險法》規定，達到法定退休年齡時累計繳納養老保險費用滿十五年的，可以按月領取基本養老金，達到法定退休年齡時未繳滿十五年的，可以在補繳后領取基本養老金。由此可見，養老保險費用需要長期負擔且繳費金額較大，在補繳時更會產生一筆巨大的開支。以宅基地使用權換取社保既能轉換宅基地的社會保障功能，又可為宅基地有償退出提供動力。在宅基地與社保轉換的過程中，各地應首先做好宅基地確權登記工作，制定符合地方經濟發展狀況的統一置換標準。

2.宅基地重新整合利用

個人行為容易收到主管傾向的影響，帶有較少的公共意識，這個時候需要政府出面進行資源的整合，確保一些零散的資源得到充分的利用。新型城鎮化是公共基礎設施的城鎮化，但公共基礎設施建設需要投入大量資金，政府財政投入難以及時到位，以市場化運作方式引人民間資本是新型城鎮化建設的必經之路。通過建設新農村住宅小區對原有宅基地進行整合，寬裕出來的宅基地由民間資本進行商業開發。新農村住宅小區、鄉村公園、休閑健身場所與商業開發用地一起形成“平行開發”。民間資本必須通過建設住宅小區和公共基礎設施來獲得商業開發的許可權。“平行開發”制度解決了政府財政資金短缺的難題，相對成熟的市場化運作模式也為新型城鎮化注入更多的現代商業氣息。需要注意的是，“平行開發”只能在有商業化需求的鄉鎮地區適用，同時應尊重當地鄉風民俗，對傳統建筑進行特別保護。

3.允許宅基地使用權流轉

這是基于激發農戶個人積極性的考慮，給農戶一定的空間，讓他們自主決定如何處置閑置的房屋，為自身創造收益。目前宅基地流轉方式主要有轉讓、贈與、出租、抵押、人股、置換與繼承，由于農戶對宅基地使用權的處分受到法律嚴格限制，導致土地隱性流轉風險大，收益低。為更好的發揮人口自由遷徙過程中宅基地的融資功能，應允許宅基地流轉。在上述宅基地流轉方式中，出租、抵押和入股不會造成享有該用益物權的主體發生變化，法律應對其減少約束。規范出租人與承租人間的租賃行為，允許金融機構開展宅基地使用權抵押貸款業務，經股東協商一致宅基地使用權得投資入股。

三、結語

綜上所述，農村宅基地的閑置是一個重大問題，要想全面解決，必須要政府、村干部、村民心力一致，共同努力。村干部要積極落實好政府的各項政策，正確引導農戶對于政府在宅基地方面決策的認識，各地應根據農村宅基地的具體情況，在尊重農民意愿的基礎上，實現宅基地價值的最大化。當農戶意見不一致時，如何統籌利用宅基地，是筆者后續研究的主要方向。