房地產企業所得稅與土增稅核算項目的差異

黃海明

摘要：隨著房地產產業的蓬勃發展以及其規模的擴展，該產業的領導對公司財務人員的要求也越來越高，不但要求會處理日常賬務，還要熟悉國家關于房地產所涉及的各項法規，要在稅法和法規的范圍內能合理降低稅負。在諸多的要求和關注下，財務人員的專業知識是否過硬，直接會對企業與國家的利益產生影響。

關鍵詞：房地產企業所得稅；土增稅

下面就房地產企業中涉及土地增值稅、企業所得稅問題在會計核算之中，如收入、成本以及費用等等數據的確認的不同做了一定的對比。

一、收入時間點的確認有所差異

（一）所得稅收入的確定

企業所得稅實行的是依據季度預繳，再根據年度清算，也就是每一年匯算以此，這期間無論開發產品是在研發過程中或是是否完工，每年均按照開發產品的收入進行減扣項目后的應納稅所得額進行征稅。相關國稅的文件有著明確規定，關于所得稅收入的確定需要采用一次性全額收款的形式進行確定，利用并且應用于實際收訖價款憑據或是權利之日，從而確認收入的實現；但是采取分期收款的形式進行銷售產品的，應該依據相關銷售合同的協定來進行所得稅收入的確定；最后一種方式就是采用銀行分期形式銷售產品的，就需要依照相關合約來確定收入額，其首付價款應該在實際收到的時間進行收入的實現，剩下的余款則是需要銀行按揭的形式來確定。

根據制度可以看出，所得稅年度匯算收入的確認是賬面已確認的收入與預收部分之和做為所得稅匯算清繳的收入。

（二）土增稅清算收入的確認

土地增值稅清算采取項目清算，即達到匯總清算的條件才能夠開始，從而確認開發產品的銷售收入。

同樣依據國家有關土增稅的文件規定，在進行土地增值稅進行清算時，已經全額開具了商品銷售的發票，接著依據發票上所表示的金額從而確定收入；但是某些沒有開具發票的，這需要交易雙方依據之前的協議來進行最終交易金額的確定，一旦這其中有所不一樣需要在計算土增稅來進行調整。尤其是這其中一旦有所變化，要嚴格按照相關國家文件來進行參考調整。

經上述對比可以看出，所得稅清算中收入是根據合同或協議及賬款入賬時間分段確認；土增稅清算時收入是按合同或發票一次性全額確認。

二、 成本確認的不同

（一）所得稅計稅成本的預提

在國稅發（2009）31號中第32條：除了下列幾項預提或是應付費用外，其中真正的計稅成本應該作為實際的成本費用，但是在項目沒有結束并進行最終匯總結算，但是沒有獲得發票但是卻有充分的資料證明的條件下，一旦其發票的金額不夠之時應該將合約總金額的百分之十作為項目預提。

（二）土增稅清算中，企業發生的預提不可計算扣除

有關土增稅的文件中明確規定，房地產相關產業其所產生的預提費用是可以不用進行減除的，然而在另一份文件中有關土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，應當根據相關實際項目所產生的支出應當取得但是確沒有取得合法憑據的確不能夠扣除。

通過上述條款、規定對比，發現在土增稅清算時，對實際發生取得發票稅務把控的更加嚴格些。

三、 開發間接費用確認的不同

（一）所得稅清算時開發間接費用的確認

根據開發間接費用的相關文件規定，開發間接費用就是指企業作為直接開發組織并且與管理開發項目之間所產生的，這個開發間接費用是不能夠將其作為特定成本對象的成本費用性支出。這其中涵蓋了管理人員工資、折舊費、水電費、辦公費等等費用，這些費用總的稱為開發間接費用。

根據上述規定，房地產開發企業售樓處模型制作費等營銷設施建造及裝修均可計入開發間接費用。許多財務人員在賬務處理時計入“開發間接費用—售樓處等”

（二）土增稅清算時開發間接費用的確認

《中華人民共和土地增值稅暫行條例實施細則》中規定開發間接用：是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。此處與所得稅中的開發費用少了“項目營銷設施建造費”。在土增稅清算中所涉及到類似營銷設施支出均不得計入開發成本。在日常賬務處理中計入“開發間接費用—售樓處等”的費用會在土增稅清算時調出，直接做為“銷售費用”。

所以為了和土增稅清算成本口徑保持一致，財務人員謹慎處理營銷設施建造等費用，建議在費用發生時可直接做為當期損益。

四、利息費用確認的差異

（一）所得稅清算時借款利息的處理

國稅發有關企業的利息支出按以下規定進行處理：企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業開價準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

根據此規定，在所得稅計算借款利息時，可將分資本化和費用化兩種處理方式。屬于資本化的借款利息，在已售和未售之間進行分攤；屬于費用化的借款利息直接計入當期損益。

（二）土增稅清算的借款利息

有關土增稅清算時的借款利息問題，其在相關文件中有著明確的規定。項目在進行開發期間，其開發土地以及新修建的房屋還有就是相關的配套設施等的成本費用都是指與房地產相關開發項目有關系的銷售費用、管理以及財務費用等等，上述的財務費用中有時會產生相關的財務利息費用，這部分費用能夠依據轉讓房地產開發項目計算分攤并且同時按照金融機構所提供證明的，再全部按照事實進行扣除，然而其最高卻不能比商業銀行同期貸款利率計算的額度，其余所剩下的房地產開發費用，全部按照土地成本以及開發成本等規定的金額之和的百分之五進行減少。

五、 結束語

在所得稅清算和土增稅清算的具體操作中，會遇到各種各樣的問題。利息進費用還是進成本？樣板房的裝修費用怎么處理？等等。這些賬務處理都關系到這兩個稅種納稅多少。如果不能全盤考慮，會造成后期補交，產生滯納金罰款；或造成多交，申請退稅會帶來一系列的稅務檢查。因此，在房地產企業的內部預算、稅收策劃都要從早從細，財務人員要不斷學習國家政策、地方法規，在相關法律法規允許的范圍內，爭取最小稅負。

參考文獻：

[1]國稅函（2010）220號文件.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》.

[3]國稅發（2009）91號文件.

（作者單位：上海致達建設發展有限公司）