房地產企業財務成本管理中存在的問題及管控措施

劉天英

摘要：房地產業作為我國當代社會的重要產業之一，為我國市場經濟的發展作出了巨大貢獻。然而，國內房地產企業在實際的運行過程中，在財務成本管理方面暴露出較多問題和不足，成本管理上的滯后導致企業經營效益得不到保證，加劇了企業經營的風險，同時也威脅到產業的未來發展。本文就房地產企業財務成本管理問題予以論述，探討房地產企業財務成本管理中的主要問題，并提出了具體的成本管控策略，以期提高房地產企業財務成本管理水平，為行業發展提供更為有力的支持。

關鍵詞：房地產；財務成本；財務管理

財務成本管理，即企業在生產運營過程中采用的成本和費用管理策略和措施。就國內房地產企業而言，面對復雜的市場競爭和發展形勢，企業必須進一步加強自身的財務成本管理，保持管理的高效性和合理性，以真正滿足企業的經營發展需求，促進行業的持續、穩步發展。

一、房地產企業財務成本管理的意義

房地產企業財務成本管理是針對房地產企業經營過程中的整體經費消耗所開展的管理工作，具體包括了對房地產運營成本的管理、對采購費用的管理以及對人員工資的管理等等。合理地運用財務成本管理，能夠顯著降低企業成本支出，保持企業更高的經營收益，進而鞏固企業的市場地位，滿足企業乃至行業的未來發展需求。

隨著對外開放政策的實施，房地產業開始逐步引進國內，國內房地產市場也開啟了全新的發展階段。但是，相對于發達國家，國內房地產業發展時間相對較短，多數房地產企業經營管理也相對比較粗放，企業自身的財務成本管理存在較多問題和不足。房地產企業加強財務成本管理，首先能夠為企業創造更高的經濟效益，使企業獲得更為廣闊的發展前景，提升企業的綜合競爭力。其次，房地產企業加強財務成本管理，能夠充分提升企業經營戰略的合理化水平，推動企業的持續性發展。財務成本管理，能夠為房地產企業提供準確、全面的財務信息數據，企業領導層可以針對這些信息數據制定和調整企業發展計劃，規避企業戰略實施風險，同時也將有效的避免企業資金鏈問題。此外，在科學的財務成本管理之下，房地產企業還能夠更好地維持企業內部穩定性，保障企業和員工的基本利益，降低企業經營風險，實現自身的可持續發展。

二、房地產企業財務成本管理中的主要問題

（一）成本管理意識不足

當前，國內多數房地產企業都非常缺乏財務成本管理意識，對財務成本管理的重視程度不足。在房地產市場的高速發展之下，各地房地產商應運而生。憑借著豐厚的資本和資源優勢，許多房地產商都賺取了豐厚的利潤。但是，除華潤、萬科、萬達等國內優秀房地產企業之外，多數房地產企業并沒有真正落實和深入開展財務成本管理和控制工作，甚至在實際的項目施工和實施過程中，財務成本控制也未形成完善的管理體系，嚴重影響到企業利潤，大量成本被揮霍和浪費，工程質量也無法得到有效控制。

（二）成本管理體系缺乏

目前，很多房地產企業都沒有系統性的管理制度和監督制度，財務成本管理中的財務成本控制制度和考核制度等基本上是抄襲其他公司，完全脫離了企業的實際經營和發展現狀，企業財務成本管理水平自然難以保證。與此同時，我國房地產業目前仍處于發展階段，各項管理法規政策都并不完善，這也導致大部分企業沒有相關規范和標準做支持，部分房地產企業也因為財務成本管理不善而破產倒閉。如湖北鑫天浩置業有限公司，2015年向地區法院申請破產清算，一時間成為社會關注的焦點。鑫天浩置業有限公司的破產，一方面是由于企業資金鏈斷裂、債臺高筑，而另一方面，企業自身經營不善、財務成本管理欠缺也是導致企業破產的重要原因。

（三）成本管理方法滯后

目前國內許多房地產企業還沿用傳統的換算法，這種方法無法保證工程預結算的正式性和可靠性，同時計算效率非常低下。在對當前房地產企業的調查研究中發現，房地產公司的財務信息系統非常落后，只是簡單地完成信息數據的記錄和計量，不但無法完成信息的處理和分析，容易造成數據資源的丟失，同時也無法實現部門之間的信息溝通與交流，造成了會計信息失真等嚴重問題。

（四）管理人員素質低下

客觀而言，當前房地產企業財務成本管理人員素質整體較為低下。特別是大量民營房地產企業，家族式的企業特性造成企業財務人員多為朋友或者親屬，財務管理經驗和知識都非常欠缺，難以保證財務成本管理工作的順利落實。

三、房地產企業財務成本管控策略

（一）增強財務成本管理意識

首先必須增強企業的財務成本管理意識。企業領導層必須明確財務成本管理對于企業發展的重要性，并加強對財務成本管理知識的學習。在加強項目開發和市場拓展的同時，企業領導層必須意識到財務成本管理的作用和價值，積極學習行業內優秀企業的財務管理經驗和方法，為企業財務成本管理工作的開展奠定可靠基礎。企業財務人員也應該樹立正確的財務成本管理理念，深入了解企業資金運作情況，嚴格遵守國家相關法律法規，提高自身職業道德，加強企業財務監督，杜絕各類財務違法行為。

（二）建立健全成本管理體系

第一要加強財務管理制度的完善。針對企業會計部門的工作職責，加強會計監督職能。企業會計人員除了要完成企業財務會計核算工作之外，還必須積極參與到項目的預決算、經濟合同的會審工作當中，并積極監督各項經濟合同的履行。第二，必須進一步明確財務成本管理崗位和職責，規范財務成本管理工作的具體流程和程序，并規范相關人員的權限和責任。第三，企業必須進一步加強預算管理工作，健全企業內部預算制度，落實企業收入和支出計劃，嚴格控制企業各項資金的使用。

（三）改進財務成本管理方法

首先，從注重成本核算向注重成本控制轉變。以作業成本法為代表的成本核算，從項目設計、物料供應、項目施工和驗收等各環節提高企業成本管理的整體水平，消除“不增值作業”，改進“增值作業”，優化“作業鏈”和“價值鏈”增加“顧客價值”，提供有用信息，促使損失、浪費減少到最低限度，提高決策、計劃、控制的科學性和有效性，最終實現企業市場競爭能力和盈利能力的提升。

其次，從成本的經營性控制向成本的規劃性控制轉變。在產品制造過程之前，需要通過事先規劃或部局等。只有對成本實施事前的規劃性控制，才能真正從源頭控制產品成本。

再次，從產品制造成本管理向產品總成本管理轉變。企業管理不僅要關注產品制造成本，更應關注項目決策、設備升級、施工準備、營銷、售后服務等一系列作業環節所發生的所有資源消耗，從而在“總體”上判斷產品的盈利性、價值創造性。

也即“基于價值鏈的總成本管理”。

另外，房地產企業必須加強財務信息化建設工作，加大資金投入力度，引進先進的信息設備和系統，加強財務信息管理安全，避免數據資源丟失所帶來的財務風險。最后，房地產企業應利用全面的財務信息系統，保證財務部門與企業各部門之間的溝通與交流，實現財務信息的及時更新，為企業財務成本管理工作創造更為良好的技術條件。

（四）加強成本管理團隊建設

加強財務成本管理團隊建設，是提升房地產企業財務成本管理水平的關鍵。針對現有的財務人員，企業必須加強財務成本管理方法和技術的培訓，制定全面的培訓計劃，幫助財務人員了解和掌握對應的管理方法，夯實財務成本管理基礎。同時，企業必須加強對財務成本管理的重視，積極提升崗位人員薪資待遇，以吸引更多具備豐富經驗和技能的人才參與到企業財務成本管理工作當中，控制財務風險，提升企業經營效益。

四、結語

隨著房地產市場的不斷發展，房地產企業所面臨的市場競爭形勢不斷加劇。對此，房地產企業在實際經營過程中，必須認真看待財務成本管理工作，增強財務成本管理意識，加強財務成本管理制度建設，降低企業財務風險，最終實現企業綜合市場競爭力的提升，為企業的未來發展奠定堅實基礎。

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（作者單位：北京中加實業集團有限公司）