論述商業銀行住房抵押貸款養老模式

李思雨

[摘 要] 在“未富先老”的社會格局下，以房養老開啟中國養老新模式。商業銀行積極開展住房抵押貸款養老模式不僅改善了老年人的生活質量，而且還可以拓寬金融投資渠道。但是由于我國住房產權政策不清晰、房屋價值波動大以此缺乏細則性操作規范，因此商業銀行在開展以房養老業務過程中還存在諸多問題。從商業銀行視角對推行住房養老抵押貸款模式的必要性進行分析，指出阻礙商業銀行開展住房抵押貸款養老模式的因素，并提出構建住房抵押貸款養老模式的具體對策。

[關鍵詞] 商業銀行；住房抵押貸款；養老；模式

[中圖分類號] F830.33 [文獻標識碼] B

[文章編號] 1009-6043（2017）04-0156-03

以房養老就是老年人將自己的房產抵押給商業銀行，商業銀行為老年人提供一定數額的養老金或者養老公寓服務的一種新型養老方式。在“未富先老”的社會格局下，積極借鑒美國（美國的反向抵押貸款放貸對象主要是62歲以上的老年人，由美國住房和城市開發部負責監管。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還，房主負債會隨著分期放貸而上升，負債一直遞延到房主死亡。反向抵押貸款下，房產名義上仍然屬于房屋所有人所有，房屋所有人對房產仍有處置的權利，但前提是要償還所有貸款本息）等先進國家的養老經驗，開展住房反向抵押成為我國養老模式發展的重要補充手段。

一、我國推行住房抵押貸款養老模式的必然性

在我國人口老齡化進程不斷加深、在商業銀行面臨轉型的巨大壓力下，在我國社會養老保險制度不健全的背景下，積極探索住房反抵押貸款對我國養老事業的健康發展具有積極的作用，結合我國養老工作的新形勢，推行住房抵押貸款養老模式具有必然性：

（一）我國人口老齡化日趨嚴重，家庭養老壓力劇增

由于我國人口基數大，受到計劃生育政策的影響，我國已經出現“未富先老”的現象，很多家庭呈現出“四二一”的養老模式，也就是一個子女要負擔四個老人的生活，巨大的生活和工作壓力導致子女沒有足夠的精力和資金支持老年人的養老，“養兒防老”模式已經不能滿足新常態養老事業的發展。商業銀行作為金融市場經濟的主體，具有強大的融資功能，因此需要商業銀行探索多樣化的養老金融服務模式為老年熱提供足夠的養老資金。

（二）我國養老資金缺口大，難以滿足養老需求

根據財政部數據顯示，2016年前10月收不抵支差額縮至1.1萬億元，前三季度高達1.46萬億元，地方財力吃緊亦可見一斑。財政部和浙江大學聯合課題組預測，到2050年累積收支缺口將達到219.77萬億元。在巨大的養老資金缺口下，依靠傳統的財政撥付模式難以滿足日趨嚴峻的人口老齡化現象，因此商業銀行必須要發揮金融服務職能，借鑒美國住房反抵押貸款養老模式，通過開展住房抵押貸款模式為老年人提供相應的養老資金，解決社會養老資金缺口問題。

（三）我國養老保險體系還不健全

經過多年的改革我國養老保險體系在不斷完善，尤其是事業單位養老制度改革推動了我國養老保險體系的日趨完善。但是相比歐美等國家，我國養老保險覆蓋比例仍然比較低。以企業年金為例，截止到2016年1月，我國企業年金僅覆蓋6%的就業人員。另外我國養老保障發展水平的不均衡也是制約養老發展的關鍵因素。由于地區財政差距較大，一些省份的養老保障資金已經出現赤字，因此基于養老事業的長遠發展，必須要依賴于個人的理財方式探索金融養老。

二、阻礙商業銀行開展住房抵押貸款養老模式的因素

商業銀行通過開展住房抵押貸款養老模式對推動我國養老模式創新與發展，拓展商業銀行投資渠道以及完善我國養老保障體系具有重要的促進意義。然而根據近些年的運行效果看，雖然以房養老的設計理想很豐富，但是基于種種因素的限制，接受以房養老的居民數量非常少，截至2016年5月20日，北京、上海、廣州、武漢四地僅有78位老人嘗試參與“以房養老”。造成我國以房養老模式難以推行的主要障礙因素集中在以下方面：

（一）商業銀行推行住房反抵押的制度規章還不完善

雖然在2014年保監會就針對商業銀行開展住房反抵押金融業務提出了指導意見，但是商業銀行具體實施住房反抵押貸款業務存在相關制度的缺失。一是我國住房推行的是國家擁有房屋的土地所有權，房屋產權年限為70年，產權到期后的續存問題并沒有明確的法律給予規定。雖然2016年出臺的《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》（下簡稱《意見》）提出將研究住宅建設用地等土地使用權到期的法律安排，但是并沒有做出明確的規定。因此在商業銀行確定房屋價值的時候存在考核標準不一致的問題。例如老年人將住宅超過40年的住房抵押給商業銀行，而老年人從銀行所獲得資金遠遠高于該住房的價值，這樣必須會影響商業銀行的積極性。二是我國住房反向抵押貸款法律制度的缺失。目前雖然具有住房抵押貸款的相關規定，但是卻沒有關于住房反向抵押貸款的相關法律制度，尤其是相關的配套法律缺失嚴重。

（二）商業銀行經營模式落后

住房反向抵押貸款養老模式的推出對于商業銀行而言既是機遇，也是挑戰。一方面商業銀行通過開展住房反向抵押貸款可以為銀行帶來巨大的融資渠道。例如在經濟不景氣的背景下，商業銀行的信貸量出現快速下滑的趨勢，根據最新央行的統計，截止到2016年8月，我國新增貸款主要集中在個人房貸上，而基于國家對房地產市場的調控政策實施，銀行個人房貸量出現了下滑，因此商業銀行要把握養老產業的機遇。另一方面住房反向抵押涉及的部門比較多，不僅需要評估、保險等參與，還需要證券、法律等融入，受到商業銀行經營模式的制約，商業銀行在開展住房反向抵押貸款業務中存在經驗不足、監管不力以及貸款計算方式落后等問題。

（三）住房反向抵押養老催生商業銀行風險

雖然開展住房反向抵押貸款能夠為養老體系提供多元化的發展途徑，但是由于我國實施住房養老抵押業務的時間還不長，因此住房反向抵押貸款增加了商業銀行的風險。一是房產價值波動風險。住房反向抵押貸款屬于一項長期的投資，在國家住房調控背景下，尤其是2016年3月份開始我國諸多城市出現了房價快速上漲的趨勢，此時的住房抵押價格必然會高，隨著房地產市場的穩定，銀行則要面臨虛高房價的風險。二是利率變化風險和老年人壽命風險。老年人的壽命越長，銀行的盈利空間也就越小，隨著生活水平的提升，人的壽命在逐漸延長，因此意味著出售“以房養老”產品的商業銀行要支付更多的養老金，甚至有可能超過房屋的價值，這就進一步降低了開展業務的意愿。

（四）傳統養老理念和代際財富轉移觀念的束縛

自古以來，中國人根深蒂固的的養老觀念是“養兒防老”，子女具有贍養義務，老人去世后，房產由子女繼承。房產也是中國大部分家庭財富里占比最高的資產，是老人奮斗一生積攢下來的主要財富。老人如果選擇抵押房產，可能會引起家庭糾紛，或者面對社會非議，老人能否堅持選擇，值得商榷。因而，參加以房養老的人群中以無子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群體興趣寥寥。

三、構建住房抵押貸款養老模式的具體對策

縱觀國內外反向住房抵押貸款發展模式，由于我國受傳統養老思維、土地政策不清晰以及商業銀行操作細則不完善的影響，如果單獨依靠商業銀行的操作不足以推動住房養老貸款業務的發展，因此基于現實考慮，我國要建立以政府支持、商業銀行為參與主體的運行模式。

（一）制定完善的住房反向抵押養老貸款制度

由于商業銀行實施住房反向貸款金融業務的時間還不長，相關配套制度還不完善，因此基于住房反向抵押貸款業務的長遠發展：一方面我國要制定完善的法律體系。由于我國土地法律制度的缺失，導致房屋抵押存在缺陷，因此需要進一步完善我國相關法律體系。另一方面要細化商業銀行反向抵押貸款操作細則。由于住房抵押貸款養老的對象是老年人，基于風險考慮，商業銀行在貸款期限上都會做出相應的限制，一般為10年，這樣雖然能夠為銀行降低風險，但是其卻容易引起老年人的反感。因此需要銀行制定完善的操作細則，以此提高業務的成熟度。

（二）國家要積極營造良好的環境

一是中國相關部門允許銀行參與籌建養老服務機構與養老社區建設，并給予一定的稅收優惠，由銀行搭建一個以房養老的閉環業務生態鏈，緩解老人們入駐高品質養老社區費用偏高的難題；籌建一個專門的銀行房屋轉讓交易平臺，令手握大量房產的銀行機構盤活這部分資產。如此銀行的以房養老業務風險得到釋放，就能給予老人更高的貸款抵押額度，令養老開支更加充裕。二是采取財稅減免等優惠政策。對于參與住房反向抵押貸款的市場主體來說，盈利依然是其最主要的目的，借款人也同樣希望得到最大數額的資金支持。政府應該通過優惠的政策鼓勵這種養老模式。三是完善社區養老與居家養老服務。居家養老服務是住房反向抵押貸款養老模式的一部分。完善居家養老服務，是提升住房反向抵押貸款產品價值的重要方式，也體現了住房反向抵押貸款養老模式的人文關懷。

（三）創新住房反向抵押貸款業務種類

由于我國國情不同于西方國家，完全照搬西方國家的經驗并不可取，要實現我國住房反向抵押養老貸款模式的發展就必須要立足于我國國情，不斷創新銀行“以房養老”業務產品種類。首先商業銀行在開展住房反向抵押貸款業務時要突破傳統的以“到期沒收房產”的單一模式，商業銀行可以借鑒上海現住房反向抵押養老保險，打破“以房養老”僵局。商業銀行可以為老年人提供多樣化的服務，例如對于思想保守的老年人可以為其開展住房抵押貸款，在老人病故之后，可以由老人指定的繼承人在清償所有保險費用后繼承房屋產權并贖回抵押房屋，這樣必然會大大提高住房反向抵押貸款養老業務的發展。其次商業銀行要積極依托資源優勢與保險機構、證券機構合作，實現住房反向抵押貸款業務的多樣化。例如銀行部門與保險機構合作，一方面實現了風險的轉移，另一方面也提高了資金的流動性，實現了保值增值。最后改進商業銀行反向抵押貸款的績效考核。商業銀行要將業績考核指標從原先的存款額貢獻指標，變更為“考察每位老人客戶購買綜合金融產品的總量”。

（四）商業銀行要強化風險防范

基于住房反向抵押貸款所造成的財務風險，商業銀行要增加收益就必須要采取有效的措施提高住房反向抵押貸款的業務風險。首先商業銀行要設置專門的住房反向抵押貸款機構。由于商業銀行推行住房反向抵押貸款的業務還不成熟，很多規則細則還有待完善，因此銀行在具體的實務操作中存在諸多的缺陷。如果將該業務歸置于理財部門，在實踐中具有難操作性，商業銀行可以通過設置專門的機構，專項研究該業務，以此推動住房反向抵押貸款業務的發展。其次商業銀行要建立風險識別和預測機制。住房反向抵押貸款業務具有投資長，風險因素不穩定的特點，例如老年人將自己的住房抵押給銀行，而老年人抵押的住房已經超過40年，而老年人的壽命遠遠超出銀行的預期，這樣必然會降低銀行的收益。為此商業銀行可以通過風險識別體系降低或轉移風險。商業銀行在開展住房貸款時可以通過評估環節實現對借款人的審核，尤其是對住房信息以及老年人的身體狀況、資信等進行全面的調查與分析，以此決定是否向其開展住房反向抵押貸款。最后采取差別化的風險防控手段。由于住房反向抵押風險不同，例如住房年限不同給商業銀行造成的影響也就不同，因此商業銀行需要根據具體的業務使用不同的風險管理方法。

（五）加大對住房反向抵押貸款養老業務的宣傳力度，改變傳統觀念

長期以來受到傳統居家養老和代際財富繼承觀念的影響，我國推行住房抵押貸款養老模式必然在短時間內很難被社會所接受。因此作為商業銀行而言，一方面要積極宣傳住房反向抵押貸款的好處，讓社會了解住房抵押貸款業務的流程等。在物質基礎不斷提升的新時代背景下，老年人追求高品質生活的意愿越來越強烈。而在當前養老保障體系不能滿足其生活品質提升時，銀行通過合理的住房抵押貸款可以為老年人提供豐富的物質條件，因此從長遠趨勢看，住房養老抵押貸款必然會得到廣泛發展。另一方面改變傳統落后的思想模式。老年人要改變傳統的思想模式，依托住房房產為自己創造良好的生活環境。

總之，住房反向抵押貸款的不確定性較大，風險較高，涉及領域較多，產品設計難度較大，需要商業銀行、政府機構、保險公司等多方配合。

[參 考 文 獻]

[1]于艷芳.美國“以房養老”住房反向抵押貸款的經驗與啟示[J].石家莊經濟學院學報，2015（1）

[2]王云斌.“以房養老”在中國的運行障礙及其多元發展路徑——十年探索的反思和國際經驗的啟示[J].社會福利（理論版），2013（12）

[3]張熙，林恩樂.基于住房反向抵押貸款理論的“以房養老”模式研究[J].財經界，2014（2）

[4]蘇建斌.住房反向抵押貸款養老模式推行的障礙和對策研究[J].現代商業，2015（29）

[責任編輯：高萌]