淺析商鋪承租人對(duì)拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失是否享有權(quán)利

(達(dá)升物流股份有限公司 浙江 寧波 315000)

淺析商鋪承租人對(duì)拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失是否享有權(quán)利

梁月書

(達(dá)升物流股份有限公司浙江寧波315000)

由于城市化進(jìn)程中的拆遷活動(dòng)愈發(fā)頻繁，被征收人與承租人之間因商鋪拆遷補(bǔ)償款分配的糾紛日漸增多，但并未有相關(guān)條款明確規(guī)定承租人對(duì)拆遷賠償款中停產(chǎn)停業(yè)損失是否享有權(quán)利，大部分司法實(shí)踐均認(rèn)為拆遷及拆遷賠償款中的停產(chǎn)停業(yè)損失是針對(duì)商鋪產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)由商鋪產(chǎn)權(quán)人享有。本文從一則案例入手，試論述商鋪承租人對(duì)拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款是否享有權(quán)利。

房屋租賃；拆遷賠償款；承租人；權(quán)利；被征收人

2015年5月，原告楊某某與被告翁某某簽訂了商鋪?zhàn)赓U協(xié)議，被告翁某某為原告楊某某出具了企業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明，原告以該房屋地址申報(bào)企業(yè)注冊(cè)登記，領(lǐng)取了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并裝修了該房屋。在租賃期內(nèi)，該房屋被某某市某區(qū)人民政府劃入拆遷地塊，原告積極配合并及時(shí)停業(yè)準(zhǔn)備搬遷，被告獲得相應(yīng)補(bǔ)償后拒絕向原告張某某支付與店鋪經(jīng)營(yíng)者相關(guān)的停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)等補(bǔ)償。原告遂向某某區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告向原告支付停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用，被告辯稱停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償系針對(duì)房屋所有人的補(bǔ)償而不是對(duì)承租方的補(bǔ)償，承租人對(duì)以上費(fèi)用不享有任何權(quán)利，拒絕向原告支付任何補(bǔ)償。某某區(qū)人民法院受理該案后，向區(qū)拆遷辦了解到拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償款確實(shí)屬于支付給被征收人且根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二條規(guī)定:“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。”該條例第十七條規(guī)定:“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。”遂以此為據(jù)，根據(jù)承租人與被征收人的租賃合同約定以及承租人的損失酌情判決被告向原告支付了其實(shí)際損失以及合同約定費(fèi)用。

依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，無(wú)論實(shí)際經(jīng)營(yíng)者與所有權(quán)人是否一致，停產(chǎn)停業(yè)損失的支付對(duì)象確為商鋪產(chǎn)權(quán)所有人。房屋承租人并無(wú)直接的民事請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，無(wú)權(quán)參與停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的分配，如開篇案例的判決。但也有意見認(rèn)為，拆遷補(bǔ)償和租賃合同雖系兩個(gè)不同的法律關(guān)系，但因國(guó)家征收行為導(dǎo)致租賃合同解除的，兩種法律關(guān)系不宜生硬拆解。承租人確因房屋拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，為減少當(dāng)事人訟累，可根據(jù)具體案情，以公平為基礎(chǔ)，判令被征收人將一定比例的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)支付給承租人。

筆者傾向于第二種觀點(diǎn)，雖然依據(jù)目前《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，拆遷停產(chǎn)停業(yè)損失的支付對(duì)象為商鋪產(chǎn)權(quán)所有人，但由于對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失具體內(nèi)涵、補(bǔ)償對(duì)象以及承租人地位的認(rèn)定不夠明確，導(dǎo)致這種做法在被征收人與實(shí)際經(jīng)營(yíng)者不一致時(shí)容易造成兩者之間的矛盾，不利于搬遷工作的順利進(jìn)行，徒增訟累。

另外，《條例》第二十三條規(guī)定：“對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。” 具體標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法該條例并沒有統(tǒng)一規(guī)定，其他法律、行政法規(guī)也沒有進(jìn)行規(guī)定。而就“就停產(chǎn)停業(yè)損失”字面意思而言，其應(yīng)是對(duì)實(shí)際經(jīng)營(yíng)者因拆遷而停止經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的損失的補(bǔ)償。

綜上，筆者認(rèn)為在目前已有的法律規(guī)定下，以及實(shí)踐中征收工作中停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償出現(xiàn)的問(wèn)題而言，可根據(jù)具體案情，以公平為基礎(chǔ)，商鋪所有權(quán)人應(yīng)將一定比例的停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)用支付給承租人，因此承租人對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失享有部分權(quán)利。

針對(duì)實(shí)踐中征收工作中停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償出現(xiàn)的問(wèn)題及糾紛而言，筆者對(duì)以后的相關(guān)立法有如下建議：

1、在相關(guān)立法中，明確商鋪承租人在國(guó)有土地征收中的地位

在目前的法律規(guī)定中，承租人在土地征收活動(dòng)中的地位不明確，應(yīng)在相關(guān)立法中明確承租人對(duì)商鋪裝修、停產(chǎn)停業(yè)損失及搬遷等損失費(fèi)用的歸屬規(guī)則。可參考《吉林市城市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》第26條規(guī)定被征收房屋在租賃期內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋所有權(quán)人或者承租人進(jìn)行補(bǔ)償。并遵守下列規(guī)定：(一)承租人搬遷時(shí)，按照實(shí)際發(fā)生費(fèi)用給予承租人相應(yīng)補(bǔ)助費(fèi)；(二)租賃房屋為非住宅的，相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)、停產(chǎn)停業(yè)損失等按照本辦法相關(guān)規(guī)定，給予承租人相應(yīng)補(bǔ)償；(三)房屋已經(jīng)裝修的，給予裝修人相應(yīng)補(bǔ)償。房屋所有權(quán)人和承租人有合同約定的，從其約定。

2、在相關(guān)立法中明確承租人與被征收人就停產(chǎn)停業(yè)損失的分配方案或者分配原則

對(duì)于被征收人與實(shí)際經(jīng)營(yíng)者不相符的情況，大部分省市規(guī)定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者承租房屋的，依照與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)；沒有約定的，由被征收人參照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者給予適當(dāng)補(bǔ)償或協(xié)商分配。該規(guī)定看似將征收人從被征收人與承租人之間的合同關(guān)系中脫離出來(lái)，但是會(huì)造成實(shí)際征收工作中雙方協(xié)商不成，以不搬遷作為要挾，同樣會(huì)影響征收工作增加訴訟。在制定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法時(shí)應(yīng)充分考慮承租人與被征收人之間利益糾紛，并充分調(diào)研使補(bǔ)償辦法更加合理和具有操作性。比如可依據(jù)承租人的實(shí)際停業(yè)損失確定或者雙方對(duì)半分配等。

梁月書(1990-)，女，漢族，重慶云陽(yáng)人，法務(wù)，法學(xué)學(xué)士，達(dá)升物流股份有限公司。