廣東房地產投資與經濟增長相互關系的實證研究

摘 要：廣東省是我國房地產業發展最早的省份之一。主要運用了單位根檢驗、協整檢驗、建立VAR模型、向量誤差修正模型VECM和Granger因果關系檢驗對廣東房地產投資與經濟增長之間的關系進行實證分析。結果表明，廣東房地產投資與經濟增長之間存在著長期協整關系，兩者是相互促進，相互影響的關系。但是，與長期廣東房地產投資對經濟增長的貢獻相比較，短期廣東房地產投資對經濟增長的貢獻比較小。廣東仍然存在一些房地產投資與經濟社會發展不相協調的現象，政府只有解決了不協調的問題，才能充分發揮房地產投資對經濟的拉動作用。

關鍵詞：房地產投資 經濟增長 協整分析 誤差修正模型

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）09-205-04

一、引言

（一）研究背景和意義

2003年的時候，18號文的出現使得房地產業成為國民經濟的支柱性產業。作為支柱性產業，其滿足四個方面的條件：一是房地產的發展關系著國計民生，促進國民經濟的發展；二是房地產具有持續旺盛的市場需求，我國的房地產市場具有龐大的剛性需求和投資需求；三是房地產對其他企業的關聯度極高，能帶動相關上下游企業的發展，促進上下游企業的生產投資；四是隨著我國工業化和城市化的發展，我國房地產業的投資占GDP的比例逐年增加。房地產業的發展狀況與國民經濟的發展有著密切聯系，成為了國民經濟的“晴雨表”，影響著國民經濟是否能持續、健康發展。

廣東省是我國房地產業發展最早的省份之一。近20年，廣東省房地產業發展經歷了多個階段，一系列的波動變化，引起了經濟上的宏觀波動，成為社會的經濟熱點話題。1993-1995年，廣東作為中國改革的前沿省份，推出了一系列刺激房地產發展的措施，在這種房地產非理想炒作盛行的大背景下，廣東的房地產業開始迅速地發展。據《廣東省統計年鑒》的數據表明，1992-1993年期間的房地產投資增長率迅速上升，超過150%。該時期的GDP增長率雖然亦有所上升，但GDP的增長率卻遠低于房地產投資的增長率。1998-2007年，國家陸續出臺了不少調控房地產的相關政策，廣東省的房地產業在該時期亦受到國家宏觀調控政策的影響，不再如上一階段般的非理性增長，房地產的投資增長率從1998年開始趨于平穩，基本與GDP的增長率持平，自2000年以來，房地產投資的增長率為12.6%，比GDP的年均增長率只高0.5%，但是房地產投資的總體水平還是呈現上升的趨勢，尤其是廣州和深圳兩個城市的房地產發展水平遠遠超過廣東省的平均水平。2008的世界金融危機使得外資流出房地產市場，房地產業受到了巨大的沖擊，房地產投資額和GDP都有所下降，樓市陷入低迷，為了重新振興房地產從而刺激經濟增長，國家結束了對房地產業的緊縮調控政策，因此在2009年，廣東省房地產投資增長率為21.3%，比GDP的增長率高11.6%，廣東省房地產業的發展出現了拐點，房價重新攀升。

從廣東省房地產業的發展階段特點，可以看出，政府一直致力于房地產業的政策調控，包括房地產價格和房地產投資的調控等。房地產業之所以如此受到政府的關注，主要是因為房地產業的發展與國民經濟的發展息息相關。

因此，深入研究房地產投資與經濟增長的關系將有如下意義：

第一，有助于政府制定科學合理的房地產調控政策，保證廣東省經濟持續健康穩定發展。

房地產業作為國民經濟的支柱性產業，一直以來，各級政府陸續出臺了一系列的調控政策來調控房地產的發展。在2008年以前，房地產業過熱，于是政府就出臺相應政策打壓房地產，以致于后來據廣東發改委數據顯示，廣東省的一些城市房價出現負增長。在2009年的時候，廣東省因金融危機的影響，出口嚴重受挫。于是房地產業就被當作最有效的救市方案，用于刺激經濟增長。當時廣東出臺了“粵十五條”，用于帶動廣東經濟的增長。如今，據廣東2015政府工作報告顯示，廣東經濟下行壓力仍大。作為拉動經濟增長的三輛馬車，消費、投資和出口，廣東省目前的消費需求增長弱，投資增長接續能力不強，進出口形勢也非常嚴峻。因此，GDP等經濟指標并未達到預期指標。廣東省政府宏觀政策調控就一改往年打壓房地產的方向，在2016年發布了《廣東省人民政府關于印發廣東省供給側結構性改革總體方案（2016-2018年）及五個行動計劃的通知》，實行房地產去庫存計劃。可見，房地產業已經被政府當成是調控經濟增長的手段。

通過研究廣東省房地產業對經濟增長的影響，可以讓政府更好地認識到房地產業具體是如何影響經濟增長的，如何調控才能使政策發揮最大的正面作用。

第二，有助于社會上的個人和企業更好地把握房地產和國民經濟未來的發展態勢，作出正確的消費和投資判斷。

如今無論是個人或者是企業，都紛紛把房地產當作了一種投資的手段。房地產業發展的波動狀況影響著個人和企業的直接收益，而房地產業的波動狀況很大程度上受經濟狀況和政府政策的影響。如果個人或企業能很好地把握房地產業的發展狀況與國民經濟之間的關系，就能對房地產未來的發展情況作出一個合理科學的預測，從而選擇正確的投資范圍和方向，避免投資的盲目性。

（二）文獻綜述

在房地產投資對經濟增長的影響方面，張健和吳存蘭（2011）認為房地產業通過影響投資拉動中國內需。在投資方面，對房地產的建筑建設是一種投資行為，對房地產周邊環境的基礎設施建設也是一種投資行為，并在此過程中，吸引了新技術和國際資本，提高GDP的增長。石平平（2012）認為房地產業對國民經濟的影響分為積極影響和消極影響。先通過測度房地產業對GDP的直接貢獻率和對其他相關產業關聯效應的間接貢獻率來說明房地產業對國民經濟的利處。再通過測度房地產業與通脹的關系，指出房地產對物價水平的消極影響，說明房地產業對國民經濟的弊處。劉凡和李秀婷（2014）認為房地產業通過消費投資渠道、銀行信貸渠道、產業關聯渠道、市場調控渠道和微觀主體行為等各個角度對經濟增長產生影響。吳嵩（2010）從理論上揭示了房地產投資與經濟增長的關系，認為房地產投資與生產要素供給增加和全要素生產率提高有著密切關系，從而影響經濟增長。

在經濟增長對房地產投資的影響方面。沈悅和劉洪玉（2004）通過Granger因果檢驗、廣義脈沖響應和方差分解，得出經濟增長對房地產投資具有單向的因果關系，GDP的波動變化會影響房地產投資的波動，房地產投資是順周期的。況偉大（2011）通過研究房地產投資、房地產信貸和經濟增長之間的互動關系，認為經濟增長波動會引起房地產投資劇烈波動，而相反，房地產投資波動卻只會引起經濟增長較小波動。所以兩者之間的關系并非是對稱的。

在房地產投資與經濟增長相互影響關系方面，陳道剛（2007）通過對我國房地產投資和國民經濟增長之間的關系進行GRANGE因果關系檢驗，認為房地產開放投資和國民經濟增長之間是存在著長期均衡關系的，兩者之間相互促進、相互影響。適度的房地產投資會促進經濟增長，但是房地產投資超過一定值，卻會使得經濟結構失衡，抑制經濟增長。若是要最大程度地發揮房地產投資對經濟增長的促進作用，政府必須制定得當的宏觀調控政策，使得房地產投資增長速度與經濟增長速度相協調。

總體來講，一部分文獻認為房地產投資單向影響經濟增長，經濟增長沒有反作用。一部分文獻認為經濟增長單向影響房地產投資，即便房地產投資波動會引起經濟波動，但都是屬于輕微波動，兩者之間的作用是非對稱的。還有一部分文獻卻認為房地產投資與經濟增長之間是相互促進、相互影響的對稱關系。

二、房地產投資與經濟增長相互影響的理論分析

（一）房地產投資對經濟增長的正面影響

房地產投資對經濟增長產生正面的影響主要來自于三個途徑，一是房地產投資的供給效應。房地產投資作為固定資產投資的一種方式，其本身會以廠房、房屋等形式增加生產者的資本擁有量。當生產者把該項新增資本投入使用，會為研發和投產新產品提供新場所，從而增加社會產品供給量，促進經濟增長。

二是房地產投資對其他產業的關聯性效應。與房地產業相關的產業很多，包括前向關聯的產業，如鋼鐵、水泥等建材行業。后項關聯產業，如家具、裝修材料、家電等行業。一方面，房地產投資增加，會促進相關產業的消費需求。當增大房地產投資的同時，投資方對鋼鐵、水泥等建筑材料的需求亦會自動增大；當房屋建成出售后，消費者對家電、裝修等的需求也會自動增大。消費作為拉動經濟增長三駕馬車之一，它的增長會拉動經濟的增長。另一方面，房地產投資增加，會促進相關產業的投資需求。如果是屬于商品房的投資，當增大房地產投資的同時，對配套基礎設施，如地鐵、路燈、公路等的投資也會隨之增加；如果是屬于廠房類的投資，當增大房地產投資的同時，對新產品的投資需求也會隨之增加。

三是房地產投資的就業效應。一方面房地產的建造過程中需要大量的相關技術人員和農民工，增加房地產投資可以創造更多的就業機會，吸納更多的失業人口。勞動人口的增加，有利于增大資本的邊際效益，從而增大資本的收益率，進而增加資本的投入量，促進經濟增長。另一方面，當房地產建成以后，形成新的商場、廠房等，也會增加相關營業人員、管理人員等的需求。整個社會的就業水平提高，失業率下降，可以促進經濟增長。

（二）房地產投資對經濟增長的負面影響

房地產投資對經濟增長產生負面影響主要是因為房地產投資對其他行業具有擠出效應，使得經濟結構失衡。一方面，房地產投資過熱會擠占其他產業的投資。與實體行業和高新技術研發行業相比，房地產業具有收益高，風險小等特點，所以投資者更愿意投資于房地產業。但是房地產投資需要大量的資金，資金來源一般為銀行借款，銀行的借貸資金因此大量流入房地產市場，使得其他行業缺乏投資所需資金。對房地產投資過大，會導致社會投資結構向房地產業傾斜，不利于社會的技術進步，產業升級，對經濟增長具有阻礙作用。另一方面，房地產投資過熱會擠占其他消費需求。房地產除了可以作為一種投資品，它還是一種消費品，能滿足人們的住房需求。居高不下的房價，使得住房消費支出在消費者的總消費支出中占據很大比例，擠占了居民其他方面的消費支出。對其他產品的消費需求下降，又會進一步減少生產者對該產品的供給量，縮減對該產品所在產業的投資，不利于經濟協調增長。

（三）經濟增長對房地產投資的影響

經濟增長對房地產投資產生正面影響主要通過三個途徑，一是通過提高國民收入來增加對房地產的需求，從而促進房地產投資。當國民經濟環境良好，經濟持續健康增長的時候，居民的可支配收入亦會同步上升，可支配收入上升使得消費者的購買力上升，在增加食品等生活必需品支出的同時，亦會增加對房地產商品等高檔消費品的需求。并且，隨著國民收入的提高，食品等生活必需品占總消費支出的比例下降，而房地產等高檔商品的消費比例會逐漸上升。對房地產商品需求的增加會進一步提高房地產的價格，房地產企業認為有利可圖，從而增加房地產投資。

二是通過城鎮化建設來促進房地產投資。隨著經濟社會的不斷發展，對城市建設改造的意愿逐步增強，進一步推進了城鎮化的進程。一方面是對舊城的改造翻新，拆除舊樓房重建新大廈。另一方面是對周邊農村進行城市化建設，進行大規模的房地產投資和相關基礎設施興建。無論是哪一方面都大大地促進了房地產的投資，帶動房地產業的發展。除此之外，隨著城市化水平的推進，鼓勵了大批農村人口向城市集中，城市人口的增長，增加了城市中住房和相關配套設施的需求，需求的擴張自然刺激了房地產的投資。

三是擴大信貸規模促進房地產投資。信貸規模是中央銀行為實現一定時期貨幣政策目標而事先確定的控制銀行貸款的指標。擴大信貸作為央行一項貨幣政策，其實施的目的是促進經濟增長。相反，經濟增長亦是促進信貸擴張的因素。房地產業是一個需要大量投資資金運作的行業，信貸規模的大小直接決定了房地產投資的規模。所以信貸規模是影響房地產投資的一個重要因素。當整個社會的經濟形勢良好，銀行的貸款渠道通暢，社會存在大量的閑散資金，利率水平較低，房地產商的借款成本下降，此時，大量的社會累積資金會向房地產業轉移，促進房地產投資。

三、廣東省房地產投資與經濟增長影響關系的實證分析

本文主要研究廣東省房地產投資與經濟增長之間的相互關系，運用1993-2014年的相關經濟數據，進行單位根檢驗，協整分析，建立VAR模型和向量誤差修正模型，進行Granger因果關系檢驗。

本文選取廣東省的GDP和房地產投資額RI進行分析，選取1993-2014年的廣東省GDP和房地產投資額RI作為樣本數據。其中為了消除數據中異方差的影響，對數據取對數。樣本數據如下表所示：

（一）單位根檢驗

如果存在單位根，兩個相互獨立的變量有可能出現偽回歸或偽相關。所以，為了避免房地產投資與國民生產總值之間產生偽回歸，必須先檢驗兩個序列的平穩性。根據協整理論，只有具有相同單整階數的兩個變量才有可能存在長期均衡關系。因此，在進行協整分析前，首先用DF單位根檢驗方法來驗時間序列的單整階數。

從LNGDP與LNRI兩者的時間序列圖可以看出，兩個變量都有明顯的上升趨勢，故采用具有常數項和趨勢項的DF檢驗。

根據表2可以得出結論，LNGDP和LNRI的p值分別為0.3907和0.6386，在10%的顯著性水平下不能拒絕“存在單位根”的原假設，兩者都是非平穩的，但是它們的一階差分序列的p值分別為0.0176和0.0040，都在5%的顯著性水平拒絕“存在單位根”的原假設，兩者是平穩的。故LNGDP與LNRI這兩個序列為一階單整序列。

（二）協整檢驗

根據上面單位根檢驗得出的結論可以知道，LNGDP與LNRI這兩個序列為一階單整序列，所以可以對其進行協整檢驗。

從圖3可以看出，LNGDP與LNRI的時間走勢比較接近。兩者之間很可能存在著長期均衡關系，即為協整系統。

然后對殘差ε進行DF檢驗，其檢驗形式為有常數項，沒趨勢項。

從表3中可以看出，DF統計值為-2.846，在10%的置信水平下，其臨界值為-2.630，說明可以在10%的水平上拒絕“存在單位根”的原假設，殘差項ε為平穩的，不存在單位根。進一步說明，LNGDP和LNRI之間存在長期穩定的關系。反映長期均衡關系的協整方程表明，廣東房地產投資與經濟增長之間是正相關的，增加房地產投資可以促進經濟增長。

（三）建立VAR模型

經過上面的單位根檢驗和協整檢驗，我們得知廣東房地產投資與經濟增長之間存在著協整關系，所以滿足條件建立VAR模型。根據信息準則最小化，估計出此VAR系統的階數為1。建立一階VAR模型為：

其中，Yt包括LNGDP和LNRI兩個內生變量，Xt-1包括LNGDP與LNRI的一階滯后項，β1為參數矩陣，ξt為擾動向量。

估計該一階向量自回歸模型，可得出：

檢驗各階系數的聯合顯著性，得出無論是單一方程，還是兩個方程作為整體，各階系數均高度顯著。接受殘差“無自相關”的原假設。所有特征值均在單位根之內，故此VAR系統是穩定的。

（四）向量誤差修正模型（VECM）估計

向量誤差修正模型（VECM）是一個有約束的VAR模型，并在解釋變量中含有協整約束，因此它適用于已知有協整關系的非平穩序列。當有一個大范圍的短期動態波動時，VECM表達式會限制內生變量的長期行為收斂于它們的協整關系。通過建立向量誤差修正模型，可以確定變量之間的短期動態關系。

建立一階誤差修正模型：

估計該一階誤差修正模型，得出：

雖然可決系數R2較低，但是該模型整體顯著性滿足，各系數t檢驗統計量顯著，仍然能夠表明其經濟含義。從該模型我們可以知道，△lnRI的短期變化將會引起△lnGDP的同方向變化。具體來說，短期內，廣東房地產投資增加1%，廣東GDP將增加0.300072%。ECM項反映短期中偏離長期均衡關系的調整，從誤差修正項的系數-0.1448可知，當短期趨勢偏離長期均衡時，系統將以-14.48%的調整力度將非均衡狀態拉回到均衡狀態。

（五）Granger因果關系檢驗

根據協整檢驗，我們已經得知廣東房地產投資與經濟增長之間存在著長期均衡關系，下面需要檢驗它們之間的因果關系。前面已經建立VAR模型，要在VAR的框架下進行格蘭杰因果關系檢驗。檢驗結果如下：

從表4可以得出結論，GDP與RI互為因果關系。GDP的增長會引起RI的增長，反過來，RI增長也會引起GDP的增長。

（六）實證結論

本文致力于研究廣東房地產投資與經濟增長之間的關系，主要運用了單位根檢驗、協整檢驗、建立VAR模型、向量誤差修正模型VECM和Granger因果關系檢驗對其進行實證分析。

1.通過協整檢驗分析得出，廣東房地產投資與經濟增長之間存在著長期均衡關系。在長期中，廣東房地產投資對經濟增長具有促進作用，兩者是正相關關系。LNRI前面的系數表示的是經濟增長對房地產投資的彈性系數，該系數為0.944，表示長期中，房地產投資每增加1%，GDP增加0.944%。由此可見，廣東房地產投資對經濟增長具有正面影響。

2.通過建立向量誤差修正模型得出，短期內，廣東房地產投資增加1%，廣東GDP將增加0.300072%。與長期廣東房地產投資對經濟增長的貢獻相比較，短期廣東房地產投資對經濟增長的貢獻比較小。從誤差修正項的系數-0.1448可知，當短期趨勢偏離長期均衡時，系統將以-14.48%的調整力度將非均衡狀態拉回到均衡狀態。

3.通過建立VAR模型和Granger因果關系檢驗得出，廣東房地產投資與經濟增長之間存在著相互影響關系，兩者互為因果。房地產投資能促進經濟增長，而反過來，經濟增長也能促進房地產的投資。

四、結論與政策建議

從上述分析中，我們可以得出，廣東房地產投資與經濟增長之間具有相互促進，相互制約的雙向關系。在房地產投資與社會經濟協調發展的時候，推進房地產投資可以帶動社會經濟增長，經濟的高速增長，也進一步地促進了房地產投資。

但是，在廣東房地產投資與經濟發展過程中，出現了一些不協調的現象，這些現象的出現不利于廣東房地產投資與經濟增長的協調發展。首先是地區分化嚴重。廣東的幾個主要城市，如廣州、深圳及珠三角地區的部分城市，因為經濟發達，人口眾多，住房消費需求旺盛，商品房銷售情況樂觀，房地產投資增幅較大。而部分三四線城市卻因為經濟相對落后，人口較少，住房需求不足，大量商品房庫存高企，房地產投資增幅較小。針對該問題，廣東省政府應當加大部分三四線城市居民自住和改善性住房需求的信貸支持力度，加快推進廣州、深圳與周邊城市的交通網絡銜接和建設，促進住房制度改革，鼓勵當地居民增加住房消費，以此緩解廣州、深圳等一線城市的商品房供給壓力，平衡各地區的房地產投資和經濟增長水平。

其次是廣東房地產投資占固定資產投資的比重過高，過度依賴房地產投資拉動經濟增長。雖然房地產投資對經濟增長存在正面影響，但是只以房地產投資為主導實現經濟增長，也會帶來一系列負面效應。針對該問題，廣東政府應該選擇軟著陸的方式，逐步降低對房地產投資的依賴，避免盲目批地和盲目上新的房地產投資項目，同時刺激內需，促進消費，協調好三駕馬車對經濟增長的拉動作用。

總之，廣東政府只有正確看待房地產投資給經濟增長帶來的長期和短期經濟效益，合理地制定保障房地產市場平穩健康發展的長效機制，積極完善土地、財稅、金融、公積金等政策，完善住房供應結構，才能使得房地產投資與經濟社會發展相適應，充分地發揮房地產投資對經濟增長的拉動作用。

參考文獻：

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（作者單位：廣東財經大學 廣東廣州 510320）

（作者簡介：吳旖雯，廣東財經大學國民經濟研究中心碩士研究生，專業：國民經濟學，研究方向：國民經濟、房地產經濟、經濟發展等。）

（責編：賈偉）