對中小型城市保障性住房建設的思考

何嘉軒

摘 要：文章通過對安徽兩個中小城市部分保障性住房需求者的調查，分析了保障性住房建設中存在的問題，提出了相應對策。

關鍵詞：保障性住房 現狀調查 存在問題 對策

中圖分類號：F840

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）09-058-02

有恒產者有恒心，安居才能樂業。目前，我國城市30%家庭要通過政府建設保障性住房等途徑來解決住房困難。據不完全統計，2008-2013年，安徽全省累計建設保障性住房82.7萬套，覆蓋率18.55%，淮北市2014年開工建設各類保障性安居工程13498套。安徽省“十二五”住房保障規劃目標，到2015年，全省保障性住房覆蓋面將超過20%，力爭使城鎮中等偏下收入和低收入家庭住房困難問題得到基本解決。

保障性住房建設應滿足居民的基本生活需要，舒適、美觀、方便。目前需要占了第一位，而舒適、美觀、方便卻并不一定到位，某些保障性住房小區由于由于功能、交通、建筑結構、配套設施等方面的局限性，沒有得到廣大中低收入家庭的普遍肯定。

一、保障性住房的概念、特點

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由經濟適用房、廉租房、公共租賃房、定向安置房構成，以小戶型為主，由政府劃撥用地，沒有土地出讓金。如經濟適用住房建設其價格由成本（征地和拆遷補償費、勘察設計前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金）及不超過3%的利潤構成，一般是政府指導定價，實行微利銷售，每一住房困難家庭只能申請購買或租賃一套保障性住房。具有零地價、微利性、低稅收的三性。

二、當前保障性住房滿意度調研

筆者2015年7-8月對安徽兩個中小型城市有保障性住房需求的325戶家庭進行了調研，對需求的保障性住房在價格、交通位置、面積結構、建筑材料與質量、小區綠化及景觀、商業教育等配套設施、物業管理等方面的調研中（多選項），所占比例分別是82%、90%、76%、72%、49%、89%、38%，這體現了除經濟、適用的考慮外，更多體現了老百姓優先考慮對交通、商業教育醫療配套、面積結構、小區綠化等方面的強烈需求，既要實現居有其所，還需達到居有常、舒服溫馨。

同時，筆者對該兩市5個保障性住房小區的729戶居民進行調研，居民們除感謝政府的保障性住房政策外，對現有保障性住房滿意度選擇項如下：

通過調研對比和信息檢索發現：

1.保障性住房政策是一項利民生政策。此項政策中低收入家庭了解程度達89%，持歡迎程度達100%，因此要進一步加大對受眾人群的政策宣傳。

2.面積達不到居住舒適的要求。目前，保障性住房一般控制在60平米左右，3口之家一廳兩室，空間狹小，導致居民居住的舒適度降低。保障性住房居住對象是低收入家庭，住房面積若過大，會導致價格偏高使受惠對象沒有能力購買、承租。調研中，3口家庭普遍要求建筑面積達到70平米，4-5口家庭要求達到80平米。如果考慮到舒適要求及未來需要，這種要求也許是合理的。據《中國民生發展報告2012》公布數據顯示，2012年底，我國城鎮人均住房面積32.9平方米。因此，在中小城市新建的保障性住房戶均面積最好達到70平米，這樣在價格和居民需求間能實現平衡，滿足需求。

3.不同層次家庭對保障性住房價格認同不一。經適房價格偏高，廉租房租金不廉，也是不爭的事實。以調查安徽的一市為例，2012年興建的某某花園二期經濟適用房建設項目為例，經濟適用房價格在每平米2100元，雖然較市場商品房價格降低約40%，但由于申請經適房的受眾老百姓中，沒有工作收入的占69%，有收入家庭人均年收入低于1萬元，經濟適用房價格對于他們來說，仍顯得價格偏高，287戶幸運中號的購房者中，因房價過高有79戶無奈放棄了良機。

4.配套設施不完善，生活不方便。目前保障房選址大多在城市新區邊緣地帶，生活配套設施不完備，教育醫療機構不到位，公交線路和站點又相對較少，造成居民交通成本和生活成本的增加。房源不好，設施不齊，地理位置不佳，生活不便，缺乏對無房戶的從靈魂深處的尊重和關心。

5.設計方面存在不足。受價格和戶型面積的影響，保障性住房在起居室、臥室、衛生間、廚房面積大小及設備的配備檔次方面沒有體現多樣化、舒適的設計因素，有些為保證適用房使用面積，而減少陽臺、衛生間的面積；有些為降低建設成本，出現偷工減料現象；設計中忽視了小區公共綠地、配套設施的配套設計，從而降低住房的使用功能。某些設計中剪力墻設計的較多較厚，這并沒有提高房子的抗震性能，還在一定程度上增加了房建工程成本。設計人員對防火規范的不熟悉，導致設計中對防火標準執行有誤。

6.政策不完備。保障性住房建設和管理存在著政策邊界不夠清晰、利益調節和退出機制不夠完善等；住房保障過于市場化，保障缺位問題較為突出；供應對象界定和退出機制的建立過于寬松，部門監督監管不到位。

7.公平性有待提高。存在操作違規行為，有些地方部分購買者不是中低收入家庭，影響社會和諧。2014年對某市保障性住房跟蹤審計中，抽查了820戶，涉及5個小區，經濟適用房、廉租房、公租房和棚戶區四類保障性住房，查出不滿足條件而享受的有59戶，占抽查戶數約7.2%。

三、進一步完善保障性住房的保障和建設

1.完善保障性安居工程相關政策。如果標準模糊，既無法為政府提供明確的選址依據，更缺乏對開發商強有力的約束。應按照國家相關規定，制定廉租房、經濟適用房、公共租賃房和限價商品房四個管理辦法，就各類保障性住房保障范圍、套型面積、建筑標準、優惠政策以及申請條件、申請程序、產權界定、上市交易、違約責任等內容進行詳細規定。在實踐中不斷完善保障性住房建設選址、土地供應與稅費減免、建設資金籌措、銷售價格或租金標準、分配運營管理、工程跟蹤審計、退出市場機制等政策規定。對資格造假、騙購騙租及各環節過程進一步強化監督監管。

2.進一步強化建設標準。新建保障性住房應符合安全衛生標準和節能環保要求，把握好居住舒適和合理價格的尺度，建議經適房套型建筑面積為70平米、90平米兩個檔次，公共租賃房套型建筑面積以60平米左右的小戶型為主；以集體宿舍形式建設的公共租賃住房嚴格執行《宿舍建筑設計規范》有關規定；棚戶區改造安置住房套型建筑面積原則上控制在100平方米左右。數量上滿足不斷增長的住房需求，質量上通過精心規劃、精心設計和精心施工，達到“標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質量高，占地不多環境美”。

3.城市合適區域選址。遵循節約用地、方便生活的原則，在城市配套設施較成熟地段，優先選擇公共交通便利、生活環境宜居，且教育、醫療衛生、文化體育、商業金融、社區服務和市政公用等配套公建完善的區域，以小區、組團或單棟建筑的方式進行規劃。交通應便捷、通暢，與城市公交合理銜接，道路應按無障礙要求進行設計。設置室外活動場地，配備安全、經濟、適用的健身、休閑設施。公共綠地指標小區規?！?m2/人，自行車、電動車、摩托車位2.0輛/戶，機動車位0.2輛/100平米建筑面積。遠離污染源，避開可能引發地質災害的不利地段。

4.實行“大混居小聚居”模式?；旌弦巹澃ūＵ戏吭趦鹊母黝愖》浚捎貌寤ㄊ讲季郑仍诓煌瑓^位開發小型化保障房社區，又在一些較大商品房項目中配建一定比例保障房，使不同收入水平的人群能混居在一起，既有利于不同階層的接觸與交往，又保持一定空間距離的效果，以滿足不同群體的社會心理需求，不能讓保障性住房戶“自成一體”，避免出現其他國家“居住隔離”的覆轍。

5.優化房型結構設計。采用單元多戶的優化設計減少公攤，盡量合并管道井并合理排布減小井道尺寸。室內避免出現長走道，減少冗余。合理分配各功能空間面積，盡量實現空間和功能的復合（如起居臥室合一、餐廳廚房合一、書房臥室合一、玄關貯藏合一等），功能空間設計提倡可變性；使用輕薄型墻體，增加使用面積；利用陽臺、凸窗等手段拓展空間和功能，提高舒適性；充分利用零碎角落、走道上方、陽臺等位置，實現儲藏收納空間；頂層設計成坡屋面為悶頂；建筑布局在滿足室內外日照、采光、通風等基本要求規范前提下，適當提高容積率；減少建筑裝飾性構件的使用，造型設計簡潔并注重周邊建筑立面的和諧與統一，實現面積適中、功能齊全、居住舒適的目標。

6.有針對性的差異化設計。套內空間設計結合人體工效學原理和相關住宅設計規范，套內空間實現功能合理、面積緊湊、使用方便等設計原則。公共空間設計盡量使公共交通空間緊湊，從而降低每戶的公攤面積；根據所針對的不同使用人群，適當設計公共使用、交往活動空間，注重無障礙設計；建設和物料設備使用方面兼顧產品的標準化和低排放，推動新型建筑材料、節能環保設備的使用，推進綠色建造。

參考文獻：

[1] 張浩，李仲飛.房價預期、土地價格與房地產商行為[J].管理評論，2016（28）

[2] 季增峰.淺析我國房地產泡沫的形成原因及對策[J].經濟研究導刊，2015（11）

（作者單位：中國礦業大學 江蘇徐州 221116）（責編：國政）